3 klasy budynków biurowych: Klasa A, Klasa B I Klasa C
- 10/05/21
- 9 min odczyt
jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, jest całkiem jasne, że efektowna Wieża downtown tower z importowanym włoskim marmurem w holu i usługami concierge lub valet jest klasyfikowana jako “klasa a” w świecie nieruchomości komercyjnych.
w tym samym czasie, prawdopodobnie nie dziwi fakt, że przestrzeń bez fanaberii z boazeriami i ostrym oświetleniem fluorescencyjnym znajdująca się w mniej niż najlepszej części miasta jest prawdopodobnie oznaczona jako “Klasa C.”
jednak klasyfikacja powierzchni biurowej nie zawsze jest tak sucha. A co z całą przestrzenią pomiędzy tymi skrajnościami? A co tak naprawdę oznaczają rankingi “klasy A, B I C” i kto je określa?
to bardziej sztuka niż nauka
pomimo prób klasyfikacji jakości przestrzeni, naprawdę nie ma twardego i szybkiego oficjalnego systemu klasyfikacji, a brokerzy na poszczególnych rynkach nie działają pod jednym zestawem definicji dla każdej klasy.
grupy takie jak BOMA International i NAIOP oferują szerokie opisy trzech klas, ale jest to po prostu ramy otwarte na interpretację.
“to wszystko jest subiektywne” – powiedział Coy Davidson, Senior Vice President w Colliers International w Houston dla VTS. “BOMA ma standard, ale nadal jest całkowicie subiektywny przez tego, kto umieści ofertę.”
podstawowe zasady
chociaż różni się w zależności od firmy, kryteria, których brokerzy zazwyczaj używają do klasyfikacji budynków, obejmują: wiek budynku, lokalizację/dostępność, infrastrukturę, możliwości technologiczne, stawki wynajmu, postrzeganie rynku, jakość systemu HVAC, jego utrzymanie, wykończenie, dzierżawę, własność i oczywiście udogodnienia. Mogą one decydować o tym, czy nieruchomość jest oceniana jako powierzchnia biurowa klasy A, B i C. Oto podsumowanie (z niewielką pomocą BOMA):
co to jest powierzchnia biurowa klasy A?
są to “najbardziej prestiżowe budynki konkurujące o najlepszych użytkowników biurowych z czynszami Powyżej średniej dla tego obszaru” i mają “zdecydowaną obecność na rynku.”Budynki klasy A mają doskonałą centralną lokalizację z wyjątkową dostępnością i są zwykle znacznych rozmiarów. Budynki klasy A nie zawsze są nowo budowane-starsze wyróżniające się budynki z wyjątkową własnością na głównych rynkach są często klasą A ze względu na swoją obecność na rynku (pomyśl Rockefeller Center).
Klasa A oferuje wysokiej klasy ulepszenia najemców i wysokiej jakości, najwyższej klasy wykończenia, zaawansowane zabezpieczenia, najnowsze systemy wind i HVAC oraz najnowocześniejsze możliwości technologiczne. Innymi słowy, te budynki są budowane, aby zaimponować.
najemcy, którzy szukają nieruchomości klasy A, to zazwyczaj firmy, dla których powierzchnia biurowa jest nie tylko dla pracowników, ale także dla klientów —i chcą zrobić wrażenie na najwyższym poziomie. Firmy te często znajdują się w dzielnicach finansowych i mogą świadczyć profesjonalne usługi, takie jak kancelarie prawne, firmy architektoniczne, agencje reklamowe lub firmy zarządzające finansami.
udogodnienia w budynkach biurowych klasy A mogą obejmować (ale nie są ograniczone do):
- usługi konsjerża
- usługi parkingowego
- Ochrona
- lokale gastronomiczne
- przedszkola
- zadaszony parking
- siłownie
- Prysznice
- poczekalnie
- przechowalnia rowerów
- prywatna przestrzeń zewnętrzna
Co To jest przestrzeń biurowa klasy B?
budynki klasy B””Są to na ogół ładne, w pełni funkcjonalne budynki, ale zazwyczaj nie mogą pochwalić się takimi samymi wysokiej klasy wyposażeniem, architekturą i efektownymi holami, jak budynki klasy A. Są dobrze zlokalizowane na solidnych rynkach, ale mogą znajdować się poza centralną dzielnicą biznesową. Są one zazwyczaj starsze, ale nadal mają ulepszenia dzierżawy wyższej jakości (chociaż wykończenia mogą być nieco przestarzałe). Konserwacja i utrzymanie są solidne. Budynki oferują systemy HVAC i windy, które są funkcjonalne, ale nie najwyższej klasy. Zdolność technologiczna jest wystarczająca. Mogą mieć parking na miejscu, ale jest odkryty.
najemcy, którzy zajmują budynki klasy B, niekoniecznie muszą być w samym środku akcji, ani nie potrzebują zewnętrznego pokazu dobrobytu, ale chcą zapewnić pracownikom wygodną, nowoczesną przestrzeń do pracy. Wśród najemców klasy B znajdują się firmy, które cenią funkcję nad formą i często działają w takich dziedzinach jak IT, usługi kreatywne, call Center i mniejsze profesjonalne usługi obsługujące mniej krzykliwe tłumy.
wyposażenie klasy B może obejmować:
- Parking na miejscu
- Ochrona
- sale konferencyjne
- przechowalnia rowerów
- kawiarnia lub kawiarnia jadalnia
- wspólna przestrzeń zewnętrzna
co to jest przestrzeń biurowa klasy C?
budynki klasy C są zazwyczaj sprzedawane jako fixer-upper dla inwestorów, którzy chcą przenieść je do statusu klasy B, ale są również dla najemców z budżetem, którzy potrzebują funkcjonalnej powierzchni w czynszach poniżej średniej dla obszaru. Firmy te często wykorzystują powierzchnie biurowe klasy C przede wszystkim jako bazę dla operacji usługowych, które odbywają się poza zakładem.
najemcami nieruchomości klasy C mogą być małe firmy, które są zorientowane na przemysł lub usługi, często z pracownikami fizycznymi. Mogą to być firmy, które zajmują się inżynierią, projektowaniem krajobrazu, znakowaniem, bezpieczeństwem, budową, hydrauliką, elektryką itp.
wyposażenie klasy C może obejmować:
- parking na miejscu
- pomieszczenia socjalne
chociaż nie jest idealny, potrzebujemy systemu rankingowego
system klasyfikacji budynków różni się znacznie w zależności od Rynku. Na przykład biurowiec klasy A w Omaha nie będzie porównywalny z budynkiem klasy A w centrum Los Angeles. Dlatego ważne jest, aby budynki były postrzegane w kontekście ich specyficznych rynków. Jednak nie jest to również dokładna formuła, ponieważ klasyfikacje różnią się nawet w obrębie samego miasta-od submarynku do submarynku i centrum do przedmieść.
“wynajmuję kilka podmiejskich budynków uważanych za klasy A w małym podmorsku, ale jeśli umieścisz je w większym podmorsku w Houston, prawdopodobnie będą to budynki klasy B” – powiedział Davidson. “Ponadto, może być mały budynek butikowy, który jest po prostu knock-your-socks-off, ale to tylko 20,000 stóp kwadratowych i nie ma takich samych udogodnień jak 1 milion stóp kwadratowych biurowca.”
Davidson wskazuje na inne wyzwania, w tym wiele budynków, które przecinają ogrodzenie między klasyfikacjami, oraz fakt, że właściciel może mieć “bardziej szczodrą opinię o swoim budynku” niż rynek. Klasyfikacje budynków mogą również zmieniać się z czasem w miarę starzenia się budynków i zmiany rynków.
konsensus jest taki, że nawet luźno wyznaczony system klasyfikacji pomaga brokerom, właścicielom, inwestorom i najemcom porównywać budynki, które konkurują o podobne typy użytkowników.
Leave a Reply