Co Się Dzieje Z Kapitałem Zakładowym?

wykluczenie jest procesem prawnym, w którym pożyczkodawca próbuje odzyskać saldo pożyczki od pożyczkobiorcy, który przestał dokonywać płatności na rzecz pożyczkodawcy, wymuszając sprzedaż składnika aktywów użytego jako zabezpieczenie pożyczki.

formalnie kredytodawca hipoteczny lub inny posiadacz zastawu uzyskuje rozwiązanie sprawiedliwego prawa umorzenia kredytobiorcy hipotecznego (mortgagor) na mocy nakazu sądowego lub z mocy prawa (po przeprowadzeniu określonej procedury ustawowej).

Zwykle pożyczkodawca otrzymuje odsetki od zabezpieczenia od pożyczkobiorcy, który zastawia lub zastawia aktywa, takie jak dom, aby zabezpieczyć kredyt. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiązuje się z zobowiązania, a pożyczkodawca próbuje odzyskać nieruchomość, sądy sprawiedliwości mogą przyznać pożyczkobiorcy sprawiedliwe prawo umorzenia, jeśli pożyczkobiorca spłaci dług. Chociaż to sprawiedliwe prawo istnieje, jest to chmura na tytule, a pożyczkodawca nie może być pewien, że może odzyskać nieruchomość. W związku z tym, poprzez proces wykluczenia, pożyczkodawca dąży do natychmiastowego wypowiedzenia sprawiedliwego prawa do wykupu i przyjęcia zarówno prawnego, jak i sprawiedliwego tytułu własności do nieruchomości w fee simple. Inni posiadacze zastawu mogą również zablokować prawo właściciela do umorzenia innych długów, takich jak zaległe podatki, niezapłacone rachunki wykonawców lub zaległe należności lub oceny stowarzyszenia właścicieli domów.

jak działa wykluczenie

kupując nieruchomości (zwane również nieruchomościami), takie jak dom, możesz nie mieć wystarczająco dużo pieniędzy, aby zapłacić całą cenę zakupu z góry. Możesz jednak zapłacić część ceny z zaliczką, a resztę pieniędzy pożyczyć (do spłaty w przyszłych latach).

domy mogą kosztować setki tysięcy dolarów, a większość ludzi nie zarabia nawet tyle rocznie. Dlaczego kredytodawcy są skłonni oferować tak duże pożyczki? W ramach umowy pożyczki zgadzasz się, że nieruchomość, którą kupujesz, będzie służyć jako zabezpieczenie pożyczki: jeśli przestaniesz dokonywać płatności, pożyczkodawca może przejąć nieruchomość w celu odzyskania pożyczonych środków.

aby zabezpieczyć to prawo, pożyczkodawca ma zastaw na twojej nieruchomości i aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie wystarczającej ilości pieniędzy, pożyczają (zwykle) tylko wtedy, gdy masz dobry stosunek pożyczki do wartości.

po pierwsze, opłaty powiernika i opłaty adwokackie są pobierane z funduszu nadwyżek. W skład opłat powiernika wchodzą koszty korespondencji, świadczone usługi i opłaty za zgłoszenie. Następnie powiernik wypłaca pieniądze na spłatę zobowiązań zabezpieczonych aktem zaufania, czyli pozostałym Saldem pożyczki. Po wypłacie pożyczkodawcy powiernik wypłaca środki wszystkim młodszym posiadaczom zastawu, takim jak domowe linie kapitałowe kredytu. Wreszcie, właściciel domu może ubiegać się o nadwyżkę środków z kapitału własnego w nieruchomości. Musisz powiadomić powiernika w ciągu 30 dni od aukcji wykluczenia, aby złożyć wniosek o nadwyżkę środków.

co się dzieje z kapitałem podczas przejęcia?

home equity pozostaje własnością właściciela domu nawet w przypadku niewypłacalności kredytu hipotecznego i wykluczenia z domu. Ale proces wykluczenia może zjeść na kapitale własnym. Poniższe pięć punktów wyjaśnia, czym jest home equity, co się z nim dzieje podczas wykluczenia i opcje ochrony.

Co To Jest Kapitał Własny?

Equity to różnica między aktualną wartością rynkową Twojego domu a kwotą, którą jesteś mu winien. Jest to część wartości Twojego domu, którą faktycznie posiadasz. Na przykład, jeśli kupiłeś dom o wartości 200 000 USD z 20-procentową zaliczką w wysokości 40 000 USD i pożyczką hipoteczną w wysokości 160 000 USD, kapitał w Twoim domu wynosi 40 000 USD.

kapitał własny to wartość nieruchomości pomniejszona o wszelkie zastawy lub kwoty należne z tytułu hipotek i zastawów. Gdy saldo kredytu hipotecznego spadnie poniżej oszacowanej wartości nieruchomości, masz kapitał w domu. Z drugiej strony, jeśli jesteś winien więcej od kredytu hipotecznego niż twój dom jest wart, nie masz kapitału własnego. O ile nie masz znacznego kapitału własnego w swojej nieruchomości, możesz spodziewać się utraty tych pieniędzy podczas procesu wykluczenia.

https://www.ascentlawfirm.com/immigration-and-hiring-for-businesses/
https://www.ascentlawfirm.com/dont-trust-divorce-information-on-the-internet/
https://www.ascentlawfirm.com/utah-law-on-returning-a-car/

w przypadku wykluczenia, kapitał pozostaje Twój, jeśli istnieje, aby uzyskać

Foreclosure jest prawne poprzedzające, że następuje jest w zwłoce na kredyt mieszkaniowy. To, co stanowi niewykonanie zobowiązania, różni się w zależności od każdej pożyczki i prawa każdego państwa. Ale w każdym przypadku, jeśli nie dokonałeś określonej liczby płatności, pożyczkodawca umieszcza twoją pożyczkę w zwłoce i może rozpocząć wykluczenie.

jeśli nie możesz uzyskać nowego finansowania lub sprzedać domu, pożyczkodawca może sprzedać dom na aukcji za dowolną cenę. Jeśli dom nie sprzedaje na aukcji, pożyczkodawca może sprzedać dom za pośrednictwem Agenta Nieruchomości.

pamiętaj, że kapitał własny jest tym, co posiadasz z wartości swojego domu. W każdym z powyższych przypadków, jeśli dom został sprzedany i pozostały pieniądze po pożyczce oraz wszystkie opłaty i kary są wypłacane, to jest kapitał własny i to jest twoje.

opłaty obniżone

twój kapitał zostaje zmniejszony przed rozpoczęciem zamknięcia. W przypadku większości kredytów hipotecznych w domu istnieją kary za zwłokę. Tak więc, jeśli spóźnisz się z pożyczką i stanie się ona niewykonalna, na przykład po czterech miesiącach nieodebranych płatności, kary za opóźnienia w płatnościach za te miesiące są dodawane do całkowitej kwoty pożyczki i będą odejmowane od wpływów ze sprzedaży. To zmniejsza twój kapitał.

dodatkowo pożyczkodawca może pobierać opłaty związane z przetwarzaniem opóźnień w płatnościach, oświadczeniem o niewykonaniu zobowiązania, postępowaniem egzekucyjnym i kosztami sprzedaży Twojego kapitału. Może to wynosić dziesiątki tysięcy dolarów, które zostaną odjęte od wszystkiego, co należy ci się po sprzedaży.

niska wycena domu zmniejszyć go

jeśli twój dom idzie do wykluczenia, pożyczkodawca będzie miał domu oszacowane na sprzedaż aukcyjną. Zazwyczaj pożyczkodawca przyjmie ofertę 90 procent oszacowanej wartości domu. Kredytodawcy nie chcą posiadać swój dom, zwłaszcza jeśli jest to czas spadku wartości domu. Jest to typowe dla kredytodawców zaakceptować niskie wartości wyceny domu tak, że dom będzie sprzedawać na aukcji i nie muszą być wymienione z agentem. Ta obniżona wartość wyceny oznacza niższą cenę sprzedaży, która daje mniejszą ilość pieniędzy pozostałych po spłacie pożyczki i opłat.

jak się wykupi, to i tak dostajesz swoje pieniądze, jeśli są jakieś

w porządku, porozmawiajmy o scenariuszu. Kupiłeś dom 15 lat i dostałeś 30-letni kredyt hipoteczny. Straciłeś pracę 6 miesięcy temu i zalegasz z płatnościami. Decydujesz, że wykluczenie jest najlepszym rozwiązaniem dla ciebie.

masz sporo kapitału własnego na dom, a wartość Twojego domu powoli rosła w ciągu ostatnich 15 lat. Powiedzmy, że kupiłeś go za 200 000$, a teraz wynosi 265 000$. Jesteś wiernym płatnikiem hipotecznym od 15 lat i wisisz tylko nieco ponad $120,000 na dom. To znaczy, że masz 145,000 dolarów w kapitale własnym.

teraz, kiedy jednak przejmujesz, nie uważasz, że powinieneś odzyskać te pieniądze? To miałoby sens.

dobra, po pierwsze, bo jesteś tak zaległy z hipoteką, że masz zaległe opłaty. To wpływa na twój kapitał. Z tymi opłatami wpływającymi na kapitał własny, kapitał własny zacznie się zmniejszać. Więc, jeśli użyjemy powyższego scenariusza, powiedzmy, że te spóźnione opłaty równały się $10,000. Teraz masz tylko $135,000 w kapitale własnym.

oprócz tych opłat, proces wykluczenia faktycznie kosztuje też pieniądze. Więc zaczynasz tracić coraz więcej swojego kapitału. Może to być ponad $ 20,000, pozostawiając Ci tylko $115,000 w kapitale własnym.
wycena domu

gdy dom idzie do wykluczenia, pożyczkodawca woli często wziąć najniższe wartości oszacowane. W ten sposób mogą szybko sprzedać dom. Powiedzmy, że najniższa oszacowana wartość Twojego domu wynosi teraz $250,000. Cóż, to jest 15,000 $ spadek Twojego kapitału. Patrzysz teraz na $ 100,000 w kapitale własnym.

ponadto pożyczkodawca zazwyczaj przyjmuje ofertę tylko 90% wycenionej wartości, aby mogli szybko sprzedać dom. Dom sprzedaje się za 225 tysięcy dolarów. To zostawiłoby Ci tylko $75,000 w kapitale własnym.

opcje do rozważenia

jak widać, właśnie straciłeś połowę swojego kapitału, przechodząc do przejęcia. A gdybyśmy powiedzieli, że jest inny sposób? Możesz umieścić swój dom na rynku z agentem nieruchomości i sprzedać dom przed sprzedażą wykluczenia. Byłoby to najlepsze, jak można chronić i uzyskać kapitał z nieruchomości. Jeśli nie chcesz sprzedać, spójrz na złożenie sprawy upadłości. Możesz złożyć Rozdział 7 lub rozdział 13 sprawa upadłości, która zatrzyma wykluczenia.

zanim staniesz w obliczu wykluczenia, refinansuj swoją pożyczkę na niedrogą spłatę, jeśli możesz lub skorzystaj z programu modyfikacji pożyczki. Jeśli nie jest to możliwe, sprzedaj dom tak szybko, jak to możliwe. Sprzedając Dom, jesteś zmniejszenie opłat i kar jesteś winien, ustalając cenę siebie, po której chcesz sprzedać i unikając kosztów prawnych wykluczenia. Wszystko to może dodać do kapitału własnego wziąć z domu.

konsekwencje wykluczenia

głównym problemem przechodzenia przez wykluczenie jest oczywiście fakt, że zostaniesz zmuszony do opuszczenia domu. Musisz znaleźć inne miejsce do życia, a proces ten jest stresujący (między innymi) dla Ciebie i Twojej rodziny.

Gdy przestaniesz dokonywać płatności, twój pożyczkodawca naliczy kary i opłaty prawne, a Ty możesz płacić opłaty prawne z kieszeni, aby walczyć z wykluczeniem. Wszelkie opłaty dodane do konta zwiększy swój dług wobec pożyczkodawcy, i nadal może być winien pieniądze po domu jest zajęty i sprzedany, jeśli wpływy ze sprzedaży nie są wystarczające (znany jako niedobór).

wykluczenie również zaszkodzi wyniki kredytowe. Raporty kredytowe pokaże wykluczenia, które modele scoring kredytowy będzie postrzegać jako sygnał ujemny. Będziesz miał trudności z pożyczaniem na zakup innego domu przez kilka lat (chociaż możesz być w stanie uzyskać pewne pożyczki rządowe w ciągu jednego do dwóch lat), a także będziesz mieć więcej trudności z uzyskaniem tanich pożyczek wszelkiego rodzaju. Twoje wyniki kredytowe mogą również wpływać na inne obszary twojego życia, takie jak (w ograniczonych przypadkach) zdolność do znalezienia pracy lub stawki ubezpieczenia.

powiedzmy, że posiadasz Dom wyceniany obecnie na 500 000 dolarów, że jesteś winien na nim 200 000 dolarów i że masz 6% kredytu. Teraz, z jakiegokolwiek powodu, nie możesz dokonać płatności, i z jakiegokolwiek powodu, nie sprzedajesz, gdy masz okazję przed aukcją powiernika.

w Kalifornii masz zamiar być cztery miesiące do tyłu, zanim nastąpi zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania. Czyli cztery wypłaty po 1200 dolarów. Ponadto, gdy spóźniasz się piętnaście dni, jesteś winien karę 4% lub 48 USD, a gdy spóźniasz się trzydzieści dni, nieodebrane płatności zaczynają naliczać odsetki. Więc w momencie, gdy zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania jest możliwe, jesteś winien $204,777.83.

od powiadomienia o niewykonaniu zobowiązania do powiadomienia o sprzedaży powiernika trwa kolejne 60 dni, ale zanim to nastąpi, bank uderzy cię z $10,000 do $15,000 w opłatach administracyjnych za niewykonanie zobowiązania. Sprawdź swój kontrakt, jest tam. Powiedzmy $12,000, a teraz wisisz $216,777.

Dodaj kolejne dwa miesiące zaległych płatności, a kary od 15 dni po. Więc kiedy Aukcja się wydarzy, wisisz 219 447 dolarów. Ponadto, aby aukcja się odbyła, naliczą Ci kolejne $ 15,000. Pokrywa to wydatki związane z przeprowadzeniem aukcji, z których najbardziej godna uwagi jest wycena. W tym momencie wisisz 234 447 dolarów.

ocena jest szczególna. Nie tylko nie ma żadnej presji, aby uzyskać dobrą wartość, bank chce, aby ta wycena była miła i niska. Chcą sprzedać nieruchomość na aukcji, a jeśli zmaksymalizować szansę na sprzedaż na aukcji. Co jakiś czas na stronę trafiają pytania o niskie wyceny w dziale sprzedaży. Krótka odpowiedź to Standard Microsoft: “to nie błąd, to funkcja!”a z punktu widzenia banku tak jest. Więc nawet jeśli nieruchomość może sprzedać za $ 500,000 w normalnym toku rzeczy, wycena może przyjść na $440,000, co oznacza, że ktoś musi licytować $396,000 aby kupić nieruchomość na aukcji. Wycena może być jeszcze niższa, ale powiedzmy $ 440,000.nikt nie oferuje 90% ceny wyceny, a potem jest właścicielem i musi przejść przez rigmarole zatrudniania agenta i sprzedaży go. Więc ta ocena będzie tak niska, jak jest to rozsądne.

Foreclosure Real Estate Attorney bezpłatne konsultacje

gdy potrzebujesz pomocy w przypadku wykluczenia, cichej sprawy tytułowej, eksmisji, sporu granicznego lub innej sprawy z zakresu prawa nieruchomości, zadzwoń do Ascent Law LLC w celu uzyskania bezpłatnej konsultacji (801) 676-5506. Chcemy Ci pomóc.

o autorze

ludzie którzy chcą dużo byka chodzą do rzeźnika. Ludzie, którzy chcą wyników poruszania się w złożonej dziedzinie prawnej, udają się do prawnika, któremu mogą zaufać. I tu wkraczam ja. Jestem Michael Anderson, adwokat w rejonie Salt Lake, skupiający się na potrzebach przeciętnego Joe, chcącego lepszego życia dla niego i jego rodziny. Jestem prawnikiem, któremu możesz zaufać. Dorastałem w Utah i uwielbiam to miejsce. Jestem ojcem trójki, mężem jedynki i przedsiębiorcą. Rozumiem uczucie radości, które przynosi każda z tych ról, i Rozumiem uczucie rozczarowania, strachu i żalu, gdy coś pójdzie nie tak. Studiowałem na Uniwersytecie Utah, gdzie uzyskałem licencjat. dyplom w 2010 i J. D. w 2014. Skupiłem swoją praktykę w zakresie testamentów, trustów, nieruchomości i prawa gospodarczego. Uwielbiam dreszczyk emocji związany z pomaganiem klientom w zabezpieczeniu ich przyszłości, pozostawiając prawdziwą spuściznę ich dzieciom. Niestety, gdy pojawiają się problemy z rodzinami. Praktykuję również prawo rodzinne, koncentrując się na utrzymywaniu relacji między wkrótce będącymi byłymi cywilnymi z korzyścią dla ich dzieci i pozwalając obojgu szybko odejść z podniesionymi głowami. Zanim za bardzo martwisz się utratą wszystkiego, na co pracowałeś, zanim pozwolisz sobie być prześladowanym przez Twoją wkrótce byłą, zanim uronisz jeszcze jedną łzę w milczeniu, zadzwoń do mnie. Jestem prawnikiem, któremu możesz zaufać.