Co To jest klauzula nadwyżki?

klauzula nadwyżki jest zazwyczaj zawarta w umowie sprzedaży nieruchomości komercyjnych/gruntów i jest wykorzystywana przez stronę sprzedającą w celu uzyskania dodatkowych środków po zakończeniu sprzedaży i uzgodnionym “zdarzeniu wyzwalającym”. Zdarzenie wyzwalające to zazwyczaj zwiększona wartość nieruchomości / gruntu, która występuje w przyszłości.

sytuacje, w których klauzula nadwyżki może być zawarta w umowie

typowe okoliczności, w których klauzula nadwyżki jest zawarta w umowie, to:

• w przypadku gdy istnieje oczekiwanie, że nieruchomość/grunt może zostać przebudowany; lub
• że cenne pozwolenie na budowę może zostać udzielone w przyszłości.

w innych sytuacjach niektórzy sprzedający, tacy jak organy sektora publicznego i organizacje charytatywne, mogą być zobowiązani do sprzedaży nieruchomości/gruntów po najlepszej możliwej cenie, którą można uzyskać, a klauzula nadwyżki może zostać zawarta w umowie z tego powodu.

Klauzula o nadwyżce aktywuje zdarzenia

jak wspomniano wcześniej, klauzula o nadwyżce wymaga od kupującego dokonania dodatkowej płatności na rzecz sprzedającego, stanowiącej udział w zwiększonej wartości nieruchomości / gruntu po uzgodnionym zdarzeniu aktywującym. To zdarzenie wyzwalające może być:

• udzielenie pozwolenia na budowę lub zmianę użytkowania;
• wykonanie pozwolenia na budowę;
• zbycie nieruchomości/gruntu z korzyścią dla pozwolenia na budowę;
• wczesne wykonanie pozwolenia na budowę i zbycie nieruchomości/gruntu z korzyścią dla tego pozwolenia na budowę;
• zbycie nieruchomości/gruntu z korzyścią dla tego pozwolenia na budowę wyższa cena w ustalonym terminie; lub
• zbycie ukończonej inwestycji.

klauzule nadwyżkowe umożliwiają sprzedającemu sprzedaż po aktualnej wartości rynkowej nieruchomości/gruntu bez konieczności rezygnacji z udziału w potencjale deweloperskim nieruchomości, gdy jest on faktycznie realizowany.

sytuacje, w których klauzula nadwyżki może nie być korzystna

podczas gdy postanowienia dotyczące nadwyżki mogą być przydatne w niektórych umowach sprzedaży, mogą nie być odpowiednie we wszystkich sytuacjach, takich jak:

• jeśli prawdopodobieństwo zagospodarowania terenu/nieruchomości jest odległe, koszt negocjowania złożonych przepisów dotyczących płatności może przewyższać szanse na dokonanie płatności nadwyżkowej.
• w przypadku gdy kupujący kupuje nieruchomość/grunt z zamiarem jej natychmiastowego przebudowy, zasadniczo korzystniejsze jest, aby Sprzedający udzielił Kupującemu opcji lub zawarł warunkową umowę sprzedaży. Ukończenie budowy następuje dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a cena zakupu może być obliczona na podstawie wartości rynkowej, z wykorzystaniem rzeczywistego pozwolenia na budowę, które zostało uzyskane.

pozytywne i negatywne klauzule o nadwyżce

klauzule o nadwyżce są czasami opisywane jako pozytywne lub negatywne.

• pozytywne metody nadwyżki polegają na tym, że sprzedający wyciąga od kupującego wyraźną obietnicę dokonania dalszej płatności, jeśli w przyszłości nastąpi określone zdarzenie wyzwalające. Sposób obliczania płatności i zdarzenie wyzwalające płatność zostaną starannie zdefiniowane z góry.
• negatywne klauzule o nadwyżce to sytuacja, w której sprzedający narzuca restrykcyjne przymierze lub inny mechanizm, taki jak pasek okupu, który uniemożliwia określony rozwój lub zmianę użytkowania. Sprzedawca może następnie zażądać zapłaty zwiększonych pieniędzy w późniejszym terminie w zamian za zwolnienie Przymierza lub sprzedaż paska okupu.

zasięgnij porady prawnej

ponieważ klauzule o nadwyżce zwykle odzwierciedlają złożone ustalenia, zawsze zaleca się zasięgnięcie porady prawnej przed zawarciem umowy sprzedaży.

uzyskanie prawa redakcyjnego w umowie jest trudniejsze, ponieważ strony muszą wziąć pod uwagę wszystkie racjonalnie przewidywalne okoliczności, aby zapewnić, że klauzula pozostaje skuteczna przez cały okres przedawnienia.

istnieją również różne sposoby sporządzania i zabezpieczania zobowiązań dotyczących nadwyżki, a najbardziej odpowiednią metodę należy wybrać w zależności od szczególnych okoliczności. Każda metoda ma swoje zalety i wady.