DEMISTIFYING the STATUTARY POWER of SALE: a pobieżne spojrzenie na LAND ACT AND the AUCTIONEERS RULES-WMO Advocates

w tym przypadku i najprościej mówiąc, ustawowa moc sprzedaży oznacza upoważnienie i prawo przyznane pożyczkodawcy przez ustawę do reklamowania i sprzedaży nieruchomości na aukcji publicznej bez uciekania się do sądu o upoważnienie, po niedotrzymaniu płatności. Szczególna uwaga zostanie zwrócona na opłatę jako interes bezpieczeństwa.

pojawiło się wiele pytań, w jaki sposób instytucje finansowe wykonują swoje ustawowe uprawnienia do sprzedaży i czy przestrzega się należytego procesu. Częściej niż nie z powodu procesu jest rzadko następuje do listu.

intencją ustawodawcy było wyjaśnienie tej kontrowersyjnej kwestii ustawowej władzy sprzedaży wraz z uchwaleniem ustawy o gruntach. Np. przed uchwaleniem ustawy gruntowej prawo darowizny pozostawało na łasce wykładni sądowej i orzecznictwa. Jednak obecnie ustawa o gruntach, zgodnie z sekcją 89, wyraźnie odnosi się do tej kwestii odkupienia.

kapitał odkupienia odnosi się do prawa obciążonego niewykonaniem zobowiązania do odzyskania mienia przed wykonaniem przez obciążonego ustawowego uprawnienia do sprzedaży poprzez zapłacenie kwoty głównej, odsetek i innych kosztów, które są należne obciążonemu w celu naprawienia niewykonania zobowiązania.

to raczej niefortunne, że nawet z uchwaleniem ustawy o gruntach 2012 i postępami osiągniętymi przez orzecznictwo w tej sprawie nadal istnieją wątpliwości. Sceptycyzm dotyczy zwłaszcza ogłoszeń, kiedy powinny być wydawane i pozycji majątku małżeńskiego w mocy sprzedaży.

jak wspomniano powyżej, istnieją dwie kwestie, które powinny być poruszone, a mianowicie;

1. ogłoszenia

zasadniczo przed wykonaniem ustawowego uprawnienia do sprzedaży należy wydać trzy ogłoszenia. Powiadomienia te obejmują;

1. Ogłoszenie ustawowe zgodnie z sekcją 90 ustawy o gruntach

sekcja 90 (1) stanowi podstawę ustawowego uprawnienia do sprzedaży. Jeżeli i kiedy obciążający (kredytobiorca) nie wywiązuje się z zobowiązań wynikających z instrumentu obciążającego i nadal nie wywiązuje się z zobowiązań przez okres jednego miesiąca, obciążający (pożyczkodawca) może złożyć na obciążającym pisemne zawiadomienie o wypłacie należnych kwot lub wykonać zgodnie z oczekiwaniami wynikającymi z umowy.

podsekcja 2 określa, co zawiadomienie zgodnie z podsekcją 1 powinno przekazać chargor. Obejmuje ona;

• charakter i zakres niewykonania zobowiązania
• jeśli niewykonanie zobowiązania dotyczy niepłacenia pieniędzy, powiadomienie o naprawieniu niewykonania zobowiązania powinno wynosić nie mniej niż trzy (3) miesiące.
• jeżeli niewykonanie zobowiązania nastąpiło z powodu niewykonania któregokolwiek z postanowień zawartych w instrumencie obciążeniowym, zawiadomienie o naprawieniu niewykonania zobowiązania nie powinno być krótsze niż dwa (2) miesiące.
• jeśli domyślna wartość nie zostanie naprawiona w ustalonym czasie, odbiorca może przystąpić do zastosowania dostępnych środków zaradczych.
• chargor ma prawo wystąpić do sądu przeciwko niektórym ulgom żądanym przez charged.

większość instytucji finansowych decyduje się na sprzedaż obciążonego gruntu, ale oczywiście istnieje dla nich o wiele więcej opcji, jak wynika z § 90 ust. 3. Należy jednak zauważyć, że termin używany w sekcji 90 (3) to “may”, w tym przypadku may jest używany do komunikowania, że opcje dostępne dla odbiorcy są zróżnicowane i do odbiorcy należy wybór jednej z nich.

istnieje pewien konflikt między postanowieniami podsekcji 2 i podsekcji 3 sekcji 90. W art. 90 ust. 2 przewidziano okres nie krótszy niż 3 miesiące na naprawienie niewykonania zobowiązania, a jednocześnie w art. 90 ust. 3 przewidziano dalsze upoważnienie obciążonego do skorzystania z środków naprawczych określonych w podsekcji, jeżeli i gdy obciążony nie zastosuje się do nich w ciągu 90 dni. Istnieje rażący problem praktyczny z zastosowaniem tych dwóch podrozdziałów. Jedno pytanie pozostaje bez odpowiedzi: czy 3 miesiące to 90 dni? I vice versa.

1. zawiadomienie o sprzedaży na podstawie art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach oraz zawiadomienie o umorzeniu na podstawie art. 15 lit.b) Regulaminu aukcji z 1997 r.

stosowanie zawiadomienia o sprzedaży na podstawie art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach oraz zawiadomienia o umorzeniu na podstawie art. 15 lit.b regulaminu aukcji powoli i systematycznie przyciąga uwagę sędziów i praktyków. Ważne jest, aby uwzględnić charakter wymogu wynikającego z art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach i art. 15 lit.b regulaminu aukcji oraz skutki jego nieprzestrzegania.

w § 96 ust. 2 Ustawy o gruntach na pierwszy plan wysuwa się zawiadomienie o sprzedaży na okres co najmniej czterdziestu dni, natomiast w art. 15 regulaminu Aukcji określa się zawiadomienie o umorzeniu na okres co najmniej 45 dni. Zawiadomienie o umorzeniu jest zgodne z § 89 ustawy o kapitale zakładowym umorzenia. W tym samym czasie zawiadomienie zgodnie z paragrafem 96 (2) daje chargor co najmniej 40 dni na naprawienie niedotrzymania zobowiązania, w przeciwnym razie Chargee przystąpi do sprzedaży.

wielokrotnie argumentowano, że wymogi określone w art. 15 regulaminu aukcji z 1997 r.są wystarczające do celów art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach. Argumentowano również, że zawiadomienie o umorzeniu przez Aukcjonerów może również służyć jako zawiadomienie o sprzedaży przez odbiorcę, jak przewidziano w sekcji 96 ust. 2 Ustawy o gruntach, ponieważ jest wystawiane przez pełnomocnika beneficjenta działającego zgodnie z instrukcjami, a także informuje beneficjenta, że nieruchomość zostanie sprzedana po 45 dniach, chyba że wykupi ją.

jednak oba ogłoszenia służą różnym celom i są obsługiwane przez różne osoby. Zostało to popytane przez Gikonyo J W Albert Mario Cordeiro & Another vs Vishram Shamji eKLR w następujący sposób:

niektóre argumenty, z którymi się spotkałem, wydają się sugerować, że zawiadomienie o umorzeniu zgodnie z art. 15 ustawy o licytacjach jest wystarczające do celów sekcji 96 ust. 2 Ustawy o Ziemi. Myślę, że istnieje wyraźne rozwidlenie prawne między tymi dwoma ustawami i każda próba połączenia tych dwóch tylko zwiększa zamieszanie w celu sekcji 96(2) Ustawy o Ziemi. Mogę spekulować tutaj. Być może można uznać, że zawiadomienie o umorzeniu na podstawie ustawy o licytacjach jest wystarczające, ponieważ; przychodzi po ustawowym zawiadomieniu; jest na 45 dni, czyli więcej niż 40 dni na podstawie art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach; służy umożliwieniu Chargorowi wykupu nieruchomości; i powiadamia Chargora o zbliżającej się sprzedaży nieruchomości, jeśli żądana suma nie zostanie zapłacona w terminie 45 dni przewidzianym w zawiadomieniu. Należy jednak stwierdzić, że wymogi określone w art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach są obowiązkowe i zupełnie odrębne od wymogów określonych w ustawie o licytacjach. Obowiazkowe jest równiez obowiazkowe obowiazkowe obowiazkowe obowiazkowe obowiazkowe, ale jest wystawiane oddzielnie od obowiazkowego obowiazkowego zgodnie z art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach.

wynik powyższej analizy jest taki, że w przypadku braku zawiadomienia o sprzedaży na podstawie art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach ustawowe uprawnienia do sprzedaży nie zostaną prawnie nabyte, nawet jeśli wydano zawiadomienie o umorzeniu.

1. Dom małżeński

skarżący wielokrotnie zgłaszali sprzeciw wobec obciążonego korzystającego z ustawowego uprawnienia do sprzedaży, powołując się na fakt, że przedmiotowa nieruchomość jest domem małżeńskim. Ustawa o gruntach z 2012 r. zapewnia większą ochronę małżeńskim domom mieszkalnym, ale nie oznacza to, że gdy moc sprzedaży obciążonego została prawnie uzyskana, należy ją zatrzymać tylko dlatego, że nieruchomość jest domem małżeńskim.

sąd w Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR odniósł się do tej kwestii w następujący sposób:

chcę pozbyć się hipotek z tego, co wydaje się być błędną postawą, zwłaszcza przez defaulterów. Prawdziwe stanowisko ustawy o nieruchomościach małżeńskich jest takie, że hipoteka nie zostanie utworzona na takiej nieruchomości bez uprzedniego uzyskania zgody małżonka. Podobnie nie będzie dokonywana sprzedaż majątku małżeńskiego bez uprzedniego powiadomienia małżonka lub małżonków hipoteki. Zabezpieczenia te nie stanowią przeszkody w sprzedaży domu małżeńskiego w przypadku uzyskania niezbędnych zgód i wszelkich zawiadomień skierowanych do wszystkich stron zainteresowanych domem małżeńskim, który jest udzielany jako zabezpieczenie kredytu lub kredytu.

zasada jest taka, że żadna własność nie może być obciążona bez zgody małżonka lub oświadczenia w celu udowodnienia stanu cywilnego, jeśli chargor twierdzi, że jest singlem. Następnie w przypadku niewykonania zobowiązania zawiadomienia są wydawane zgodnie z przepisami ustawowymi i kopiowane do wszystkich zainteresowanych stron, w tym między innymi do małżonków, a następnie zasadniczo ustawowa moc sprzedaży została prawnie narosła. Sąd argumentuje, że każdy majątek, czy to małżeński, czy osobisty, który jest oferowany jako zabezpieczenie obiektu, jest dokonywany przy założeniu, że to samo wiąże się z ryzykiem sprzedaży przez pożyczkodawcę w przypadku niewywiązania się z płatności zabezpieczonego długu.

Honorable Nyamu J in Maithya vs. Housing Finance Co. Z Kenii & Inny 1 EA 133 stwierdził następująco:

“obciążone nieruchomości mają na celu nabycie lub mają mieć wartość handlową, w przeciwnym razie kredytodawcy nie zaakceptowaliby ich jako Papierów Wartościowych. Sentyment własności, który przez lata był bardzo ceniony w tym kraju, w wielu sytuacjach ustąpił miejsca względom handlowym. Przed udzieleniem kredytu wielu kredytodawców banki i domy hipoteczne coraz częściej nalegają na dokonywanie wycen w celu ustalenia wartości przymusowej sprzedaży i wartości rynkowej nieruchomości, które będą stanowić papiery wartościowe dla pożyczek lub instrumentów kredytowych. Utrata nieruchomości przez sprzedaż jest wyraźnie rozważana przez Strony jeszcze przed sformalizowaniem zabezpieczenia”.

stanowisko sądów w tej sprawie jest stanowcze i prężne. Ochrona domu małżeńskiego w ramach ustawowego uprawnienia do sprzedaży nie może zatem być wykorzystywana przez niedotrzymującego zobowiązania umownego lub jako rozgrzeszenie zobowiązań umownych na podstawie aktu obciążeniowego.

sąd w Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eKLR zauważył, co następuje:

dość aroganckie jest przekonanie wnioskodawcy, że przekształcenie nieruchomości obciążonej hipoteką w dom małżeński zapewni jakąś formę niezachwianej ochrony przed realizacją zabezpieczenia udzielonego w hipotece zgodnie z prawem. Ustawa o tworzeniu hipoteki i sprzedaży domu małżeńskiego ma jedynie na celu zapewnienie zgody małżonka lub małżonków przed obciążeniem hipoteką, a odpowiednie zawiadomienia są doręczane małżonkowi, który wyraził zgodę na hipotekę przed wykonaniem ustawowego uprawnienia do sprzedaży hipoteki.

okoliczność, że nieruchomość obciążona jest domem małżeńskim, ma znaczenie tylko wtedy, gdy wnioskodawca zarzuca brak zgody współmałżonka na ustanowienie opłaty lub zawiadomienia o współmałżonku nie zostały prawidłowo doręczone zgodnie z prawem.

1. Oświadczenie o stanie cywilnym

jest obecnie wymogiem prawnym, że nie można obciążać majątkiem małżeńskim bez zgody współmałżonka. Dzięki tej ochronie prawnej nastąpił wzrost liczby przypadków sfałszowanych oświadczeń i małżonków Chargers, którzy twierdzą, że są małżeństwem i że majątek jest majątkiem małżeńskim tylko po to, aby pokonać moc sprzedaży chargee.

Fałszywe przeklinanie jest wykroczeniem zgodnie z paragrafem 114 Kodeksu karnego. Radzimy jednak, aby Chargee poszedł dalej i postarał się przeprowadzić rewizję z rejestratorem małżeństw w celu potwierdzenia, czy rzeczywiście chargor jest małżeństwem. Art. 50 ustawy o małżeństwie ustanawia Urząd rejestratora małżeństw i jego obowiązki, które obejmują między innymi rejestrowanie małżeństw i prowadzenie rejestru małżeństw. Żyjemy z faktu, że nie wszystkie małżeństwa są zarejestrowane, ale przeprowadzając te poszukiwania pokazuje, że Chargee poszedł dalej i dalej, aby potwierdzić stan cywilny Chargora. Doradzamy, że to wyszukiwanie zostało wykonane i wyniki dołączone do instrumentu ładowania.

1. poręczyciele

w przypadku niektórych opłat, w przypadku których Obciążnikowi brakuje zabezpieczenia, angażują poręczyciela w celu zagwarantowania kredytu. Na potrzeby tego artykułu skupimy się na gwarancji jako opłacie za działkę. Gwarancja jest zwykle umową odrębną i odrębną od umowy kredytobiorcy. GWARANT, który udzielił swojej ziemi jako gwarancji, korzysta z ochrony oferowanej przez ustawę o gruntach. Poręczyciel jest również stroną opłaty.

wszystkie zawiadomienia kredytobiorcy od pożyczkodawcy, dotyczące obciążenia i rychłej sprzedaży obciążonego gruntu, powinny być kopiowane do gwaranta, ponieważ odpowiedzialność gwaranta powstanie w przypadku niewykonania zobowiązania. Ponieważ GWARANT wystawił swoją działkę jako gwarancję, jest tylko uzasadnione i sprawiedliwe, że jest on uprawniony do zawiadomień zgodnie z art. 90 ust. 1 i art. 96 ust. 2 Ustawy o gruntach, a także nie zapominając o zawiadomieniu o umorzeniu zgodnie z art. 15 regulaminu aukcji.