finansowanie wielorodzinne i sprzedawca Carryback

sprzedawca carryback finansowanie. Takie proste, takie wymowne. Tak często spieprzone. W tym artykule omówimy carryback sprzedawcy z perspektywy sprzedażowej. Większość kupujących uważa, że uzyskanie carryback sprzedawcy jest dobrą rzeczą.

większość sprzedawców jest zdezorientowana w tej sprawie; dlatego powstrzymaj się od jej rozważań (ponieważ zdezorientowany umysł zawsze mówi nie-wszystkiemu). Jako sprzedawca, noszenie notatek oznacza jeszcze jedno narzędzie, które musisz sprzedać nieruchomość. Jest to najlepsza opcja, ale okazja, aby pomóc ci w sprzedaży aktywów, gdy tradycyjne metody są niewystarczające.

nic nie przebije sprzedaży gotówkowej. Ale warto zajrzeć do oferty, która zawiera carryback sprzedawcy, jeśli pomaga spełnić twój cel, większe cele i cele. Od Nolo:

w finansowaniu sprzedającego sprzedawca przyjmuje rolę pożyczkodawcy. Zamiast dawać gotówkę Kupującemu, Sprzedający przedłuża Kupującemu wystarczającą ilość kredytu na cenę zakupu domu, pomniejszoną o wszelkie zaliczki. Kupujący i sprzedający podpisują weksel (zawierający warunki kredytu).

w świecie podzielonym na dwie części politycznie, ekonomicznie, na zasadach i przesłankach rozwoju społecznego-po co mówić o prostych rzeczach, jak np. o finansowaniu przez Sprzedawcę? Ponieważ sprzedawca-finansowanie jest pokusą, aby nawet kupujący gotówkę.

inwestorzy nieruchomości dowiadują się wcześnie i często, że OPM (cudze pieniądze) jest tam, aby pomóc im w budowaniu ich fortuny. Ci “Budowniczowie fortuny” kupują i kupują więcej w oparciu o dźwignię. Ten domek z kart nie ma końca, dopóki tego nie zrobi. Jak muzyczne krzesła, kiedy Muzyka się zatrzymuje, zatrzymuje się dla wszystkich grających w grę. Dlatego ty, sprzedawca, musisz zrozumieć poziom ryzyka związanego z przeniesieniem kredytu hipotecznego.

Carryback finansowanie

sprzedawca carryback finansowanie nazywa się ” kreatywne finansowanie.”To nie tyle kreatywne, co niezgodne z perspektywą pożyczkodawcy. Większość ludzi zdaje sobie sprawę, że jeśli sprzedawca carryback jest zaangażowany w sprzedaż, prawdopodobnym powodem jest to, że samo konwencjonalne finansowanie nie doprowadziłoby do zawarcia umowy.

sprzedawca jest po to, aby pomóc ci, sprzedawcy, załatwić sprawę. Jeśli ci to nie pomoże, nie rób tego. Sprzedawca carryback ze swej natury jest obarczony wysokim ryzykiem i ma być transakcyjny, co oznacza pomoc w zamknięciu transakcji. Nie ma to być finansowanie długoterminowe.

często celem jest pomoc kupującemu w dotarciu do następnego zdarzenia refinansowania lub odsprzedaży odsprzedaży aktywów. Jako sprzedawca, każdy okres dłuższy niż pięć lat dodatkowo zwiększa ryzyko. Z Prawdy O Hipotece:

Sprzedający carryback finansowania jest w zasadzie, gdy sprzedawca działa jako bank lub pożyczkodawcy i niesie drugi kredyt hipoteczny na nieruchomość przedmiotu, który kupujący płaci w dół co miesiąc wraz z ich pierwszy kredyt hipoteczny. Może to być również określane jako finansowanie właściciela lub finansowanie sprzedawcy.

niedawno przejechałem przez krajową sieć hamburgerów reklamujących ich najnowszą taryfę: hamburgera z indykiem Jalapeno. To dopiero kreatywność! Niezbyt atrakcyjne w mojej książce, ale kreatywne. Bez wątpienia ta oferta jest produktem setek godzin badań rynku i testów smakowych. Prawdopodobnie po raz pierwszy był oferowany w zaledwie kilku sklepach. Jeśli ma nogi, rozbudowa sklepu będzie kontynuowana.

dobre pomysły są testowane, a następnie rozszerzane na całym rynku. Jednak każdy dobry projekt nie działa wszędzie, prawda? Ludzie z zachodniego wybrzeża jedzą truskawki, ludzie ze wschodniego wybrzeża jedzą wiśnie. Zmiana tego spowodowałaby zamieszanie wielu.

produkty kredytów hipotecznych są opracowywane w podobny sposób; różne produkty kredytów hipotecznych mają umożliwić zawieranie transakcji w różnych okolicznościach.

jeśli pamiętasz, CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) jest stosunkowo nowym produktem hipotecznym. Pierwsza transza nie był portfel miliard dolarów, bardziej prawdopodobne sto milionów, następnie majsterkował do momentu uznania za opłacalne do sprzedaży do inwestorów instytucjonalnych.

ile lat ma Sprzedający? Prawdopodobnie tuż za stworzeniem języka przez starożytnego człowieka, gdy pierwszy rolnik sprzedał rozwinięte pole innemu w zamian za pewien procent plonów (przez jakiś czas – oczywiście). Bardziej prawdopodobne, po wynalezieniu liczydła, gdy liczenie fasoli przekształciło się z hobby w zawód.

obecny problem z finansowaniem przez Sprzedawcę polega na tym, że większość instytucji pożyczkowych jest przeciwna finansowaniu wtórnemu. Mówiąc zwięźle, większość instytucji finansowych niechętnie dopuszcza pozainstytucjonalne finansowanie wtórne. Finansowanie Mezzanine jest doskonałą strategią dla nabywców transakcji komercyjnych, aby zmaksymalizować dźwignię, w której pierwszy posiadacz zastawu jest zaangażowany we wszystkie warstwy zawinięte w hipotekę.

sprzedawca Carryback, który działa

sprzedawca carryback, który działa na rzecz sprzedawcy, to sytuacja, gdy kapitał własny w transakcji wynosi co najmniej dwadzieścia procent (20%), a kwota przeniesiona przez Sprzedawcę nie przekracza jednej trzeciej (33%) finansowania hipotecznego wyższego szczebla.

przykład: cena transakcji wynosi 1 000 000 USD. Zaliczka wynosi 200 000 dolarów, pierwsza hipoteka to 600 000 z przeniesieniem Sprzedawcy w wysokości 200 000 dolarów.

dlaczego jest to rozsądna struktura umowy sprzedający-carryback? Ponieważ jest to przynajmniej pozycja obronna. Istnieje kapitał własny za carryback sprzedającego i zarządzalny pierwszy kredyt hipoteczny przed sprzedającym carryback. Jeśli sprzedający musiał zamknąć tę pozycję, finansowanie Hipoteczne na miejscu w momencie powstania odpowiada sześćdziesięciu procentom (60%) wartości pożyczki (LTV) pierwotnej ceny zakupu.

Uznaj tę rekomendację za punkt maksymalnej dźwigni finansowej i tylko dla nieruchomości najmu generujących dochód. Jeśli sprzedawca były do wykluczenia, istnieje obecnie istniejący kredyt hipoteczny adres. Jeśli wcześniej nie było długu, Sprzedający – obecnie właściciel-musi nim zarządzać niezależnie od bieżących dochodów z najmu.

a sprzedawca Carryback, który nie działa

a sprzedawca carryback, który nie działa dla sprzedawcy, używając tej samej kwoty w dolarach, co w poprzedniej transakcji:

zły przykład: cena transakcji wynosi 1 000 000 USD. Zaliczka gotówkowa wynosi 100 000 dolarów, pierwszy kredyt hipoteczny to 800 000, a sprzedawca 100 000 dolarów.

w tym przykładzie kredyt hipoteczny sprzedającego znajduje się w niepewnej sytuacji. Prawdopodobieństwo wykluczenia na tej pozycji jest nieprawdopodobne, ponieważ nawet udane wykluczenie pozostawia sprzedającego obarczonego nieruchomością finansowaną w 80% ceny sprzedaży.

rozważając sprzedawcę, zakładaj, że ty, sprzedawca, będziesz musiał przejąć finansowanie senior. Ilu sprzedawców ma wytrzymałość umysłową, aby odzyskać tę samą transakcję, wysoko wykorzystywaną, sprzedając aktywa? Bardzo niewielu. Tak więc, carry-back idzie w górę w dymie.

dla doświadczonego inwestora nieruchomości może to być “kolejna transakcja”w toku działalności. Dla osób nie doświadczonych, które muszą przejść do wykluczenia, aby chronić drugorzędny element finansowania uznany (przez nich) za cenny składnik aktywów, może to być wydarzenie na życie. Jeśli tak, unikaj finansowania carryback sprzedawcy. Dla doświadczonych, pełną parą do przodu, i proszę wziąć pod uwagę zasadę kciuka przedstawione tutaj.

kolejną “pułapką” dla sprzedających jest sytuacja, gdy jedynym powodem korzystania z carryback jest przezwyciężenie ryzyka kredytowego związanego z kupującym. Oto, gdzie skala sprawiedliwości jest w twoich rękach. Jednak bycie sędzią nie usprawiedliwia Cię od spalenia w transakcji. Stanie się “bankiem” niesie ze sobą wszystkie prawa i przywileje związane z koniecznością zbierania. Zważyć ostrożnie.

Sprzedający Carryback i grunty

jedynym sposobem, w jaki Sprzedający carryback działa dobrze dla sprzedającego grunty, jest kapitał gotówkowy wypłacany sprzedającemu przy zamknięciu i gdy jedyna hipoteka na miejscu, po zamknięciu, jest w posiadaniu sprzedającego.

przy znacznym kapitale własnym oferowanym przez kupującego (tj. 50% zaliczki gotówkowej) warto rozważyć umożliwienie Kupującemu uzyskania kredytu hipotecznego u małego sprzedawcy. Nawet wtedy, twoja notatka jest tylko kartką papieru o wartości nominalnej w przypadku wykluczenia.

korzystając z mojego przykładu sprzedaży $1,000,000, jeśli sprzedawca niesie $ 100,000-drugi kredyt hipoteczny za $ 500,000 pierwszy kredyt hipoteczny na nieruchomości bez dochodu(ziemi), nie ma zachęty do kontynuowania wykluczenia. W przypadku niewykonania zobowiązania Sprzedający, jeśli się powiedzie, musi zająć się obsługą długu i długu bez odpowiedniego dochodu z nieruchomości.

wiedz, że sprzedawcy mają swoje miejsce. Nie powinny one być wiodącym rodzajem transakcji z wyboru, ale mogą pomóc sprzedawcy uratować transakcję, która w przeciwnym razie byłaby przegrana i/lub stworzyć kapitał, który w przeciwnym razie zniknie całkowicie. Rozpoznaj ryzyko. Nie ścigaj odzyskiwania niepotrzebnie w przypadku domyślnego. Wiedz, kiedy spasować i iść dalej.