Marihuana Grow – op Houses – co musisz wiedzieć kupując dom-Cannabis & Hemp – Kanada

chociaż posiadanie marihuany w różnych okolicznościach zostało zdekryminalizowane w Kanadzie w 2018 roku, wiele nieruchomości mieszkalnych było i bez wątpienia nadal jest używanych jako “grow-Op” do produkcji marihuany.

Domy, w których hodowano marihuanę często stwarzają problemy:

• instalacje elektryczne są przepięte i nie są bezpieczne;
• wilgoć z produkcji marihuany może prowadzić do pleśni i problemów zdrowotnych; i
• nieruchomość może stać się piętnowana jako nieruchomość “grow-op” i być warta mniej.

co może zrobić Kupujący?

kupujący nieruchomość mieszkalną powinien zasięgnąć opinii sprzedającego, czy nieruchomość była wcześniej wykorzystywana jako uprawa marihuany i wprowadzić warunki do umowy kupna – sprzedaży, aby zapewnić jak największą ochronę.

w Ontario wiele umów na nieruchomości mieszkaniowe zawiera tzw. “klauzulę o nielegalnych substancjach”, która w części:

Sprzedający reprezentuje i gwarantuje … zgodnie z najlepszą wiedzą i przekonaniem sprzedającego, korzystanie z nieruchomości oraz budynków i budowli na niej nigdy nie było dla wzrostu lub produkcji nielegalnych substancji. Niniejsza gwarancja pozostaje w mocy i nie łączy się z chwilą zakończenia tej transakcji.

Case Study

w wyroku w sprawie Beatty przeciwko Wei Sąd Apelacyjny w sprawie Ontariorozważył znaczenie tej klauzuli w kontekście nieudanej transakcji nieruchomościowej. W takim przypadku sprzedający i kupujący zawarli umowę kupna-sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej w Toronto z dnia 15 maja 2016 r. (“APS”).

APS przewiduje:

• depozyt w wysokości $30,000. 00 do zapłaty przez nabywcę;
• cena zakupu w wysokości $916,000. 00; i
• data zamknięcia sierpnia 22, 2016.

APS zawierała również klauzulę dotyczącą nielegalnych substancji.

około miesiąca po podpisaniu APS, Agent realestate nabywcy przeprowadził wyszukiwanie w Internecie i przyszedł acrossinformation, które sugerowały, że przedmiotem nieruchomości była wcześniej hodowla marihuany, co zostało potwierdzone przez policję. Sprzedający nie wiedział, że nieruchomość była wcześniej wykorzystywana do produkcji marihuany (co nastąpiło kilka lat przed zakupem nieruchomości przez Sprzedawcę). Nabywca odmówił zamknięcia APS, a sprzedawca ostatecznie odsprzedał nieruchomość za 86 100,00 USD mniej niż cena w APS. Sprzedający i kupujący prowadzili przeciwko sobie postępowanie.

kwestia przed Sądem Apelacyjnym dotyczyła tego, czy nabywca miał prawo wycofać się z APS. Sąd stwierdził, że nabywca nie był uprawniony do wydostania się z APS i dlatego był niezawodny dla sprzedawcy za odszkodowanie (tj. $86,100.00 czyli ile pieniędzy nieruchomość została odsprzedana przez Sprzedawcę, gdy nabywca odmówił zamknięcia APS).

analiza Sądu Apelacyjnego koncentrowała się na treści klauzuli prawnej, a w szczególności na tym, kiedy gwarancja i reprezentacja udzielona przez Sprzedającego były skuteczne. W odpowiedzi na postanowienie Sądu Apelacyjnego Sąd Apelacyjny uznał, że rękojmia i pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedawcę były skuteczne od dnia ogłoszenia APS (tj. 15 maja 2016 r.). Od tej daty sprzedawca nie miał wiedzy, że nieruchomość była wcześniej używana do uprawy marihuany. Fakt, że informacje na ten temat zostały odkryte później do 15 maja 2016 roku, był istotny. Sprzedawca nie naruszył swojej gwarancji iwydarzenia. W związku z tym kupujący nie miał prawa odstąpić od umowy i w związku z tym był odpowiedzialny przed sprzedającym za szkody.

wniosek

chociaż wynik ten może wydawać się surowy dla kupującego, w niniejszej opinii rozumowanie Sądu Apelacyjnego jest słuszne i zgodne z utrwalonym prawem interpretacji umowy. Nabywca, który poszukuje większego komfortu w transakcji realestate, może negocjować różne warunki, takie jak niewykwalifikowana reprezentacja i gwarancja, że nieruchomość nigdy nie została wykorzystana do produkcji marihuany, lub możliwość wyjścia z umowy, jeśli zostanie wykryty przed zamknięciem, że nieruchomość została wykorzystana do produkcji marihuany. Nierzadko zdarza się, że umowy wymagają”certyfikatu obniżającego” od sprzedawcy przy zamykaniu, że wszystkie oświadczenia i gwarancje są prawdziwe.

ostatecznie umowy, w szczególności dotyczące sprzedaży gruntów, są kwestią negocjacji i podziału ryzyka.Każda ze stron musi rozważyć, ile lub jak małe ryzyko jest przygotowaneaby zaakceptować i odpowiednio działać.

treść tego artykułu ma na celu zapewnienie ogólnego przewodnika po temacie. Należy zasięgnąć specjalistycznej porady na temat konkretnych okoliczności.