POZAPLANOWE inwestycje w nieruchomości: Doradztwo

wprowadzenie

jest to powiedzenie starości, że gdy transakcja jest zbyt dobra, trzeba zawsze pomyśleć dwa razy. Jesteśmy obecnie zaangażowani w poważne pozwy zbiorowe przeciwko niesławnej firmie zajmującej się nieruchomościami w Kenii, która koncentruje się głównie na wydarzeniach poza planem.

Ta firma zajmująca się nieruchomościami nakłoniła kilka osób do zawierania umów na zakup lokali mieszkalnych i gruntów. Bez wiedzy niczego nie podejrzewających członków społeczeństwa, firma nie zakupiła ziemi, ani nie zawarła żadnej prawnie wiążącej umowy z właścicielem ziemskim na rozpoczęcie projektu. Termin zakończenia projektu przyszedł i minął bez żadnych działań na ziemi. Charakter sporu skłonił mnie do rozważenia napisania artykułu doradczego na temat inwestycji w nieruchomości poza planem.

z korzyścią dla naszych czytelników, pozwól nam określić, co tak naprawdę oznacza pozaplanowa inwestycja w nieruchomości. Inwestycja pozaplanowa ma miejsce, gdy inwestor inwestuje pieniądze w nieruchomość lub projekt, który nie został jeszcze ukończony. Czasami inwestor pozaplanowy inwestuje w projekt, który dopiero się rozpoczyna, opierając się na obietnicy, że projekt zostanie uruchomiony i ukończony w określonym czasie.

Mechanika pozaplanowych inwestycji w nieruchomości

w inwestycjach pozaplanowych inwestor zapewnia spółce środki niezbędne do rozpoczęcia i zakończenia inwestycji w nieruchomości. Firmy z branży nieruchomości polegałyby wówczas na gromadzeniu ogromnej liczby inwestorów w celu pozyskania kapitału potrzebnego do realizacji projektu mieszkaniowego. Z tego powodu zawsze przekonasz się, że większość inwestycji pozaplanowych dotyczy domów mieszkalnych.

zawsze istnieje domniemanie, że gdy wielu ludzi spotykają się i przyczyniają się do wspólnego projektu mieszkaniowego, ryzyko jest rozłożone na dużą grupę, minimalizując w ten sposób szanse na stratę i zwiększając szanse na zysk.

dynamika prawna dotycząca pozaplanowych inwestycji w nieruchomości

wszystkie transakcje związane z nieruchomościami obejmują grunty. W ten sposób różne prawa dotyczące ziemi i jej użytkowania muszą przyjść do gry. Na przykład, zgodnie z sekcją 23(3) ustawy Prawo umów CAP 23 Laws of Kenya, wszystkie umowy dotyczące rozporządzania udziałem w ziemi muszą być sporządzone na piśmie, podpisane i poświadczone przez osobę, która była obecna podczas podpisywania umowy.

do umów sprzedaży gruntów stosuje się również podstawowe zasady prawa umów. Musi istnieć oferta sprzedaży, która musi zostać zaakceptowana i zapłacona za nią Cena. Musi istnieć również zamiar nawiązania stosunku prawnego przez osoby uczestniczące w transakcji, a osoby te muszą mieć wymaganą zdolność do czynności prawnych.

ogólną zasadą prawa w odniesieniu do umów sprzedaży gruntów jest to, że osoba sprzedająca nieruchomość musi posiadać prawną własność nieruchomości. Nie można dać tego, czego się nie ma (Nemo dat quon non-habet). Dotyczy to również projektów pozaplanowych.

ważne jest, aby każda osoba, która chce zainwestować w pozaplanowe projekty nieruchomości, upewniła się, że grunt, na którym powstanie projekt, jest w imieniu firmy zajmującej się nieruchomościami. Niektóre firmy nieruchomości umieścić klauzule w umowie, które stwierdzają, że umowa jest “wykonawczy” w charakterze. Czynią to jako sposób na uniknięcie lub nawet wprowadzenie w błąd opinii publicznej w celu zawierania umów na zakup gruntów i mieszkań, gdy grunt nie został nawet zakupiony.

Umowa o dzieło jest umową o wykonanie przyszłej czynności, a nie o przyszłą własność nieruchomości. Na przykład, jeśli dzisiaj zawrę z Tobą umowę, aby jutro przyjść i pomalować twój dom, to jest to umowa wykonawcza. To dlatego, że jestem dziś zobowiązany do zrobienia czegoś jutro.

ja jednak nie mogę prawnie zawrzeć z Tobą umowy sprzedaży Ci samochodu jutro, kiedy nie mam tego samochodu.

tak więc, przeprowadzając due diligence, inwestorzy w pozaplanowych projektach nieruchomości muszą mieć pewność, że firma sprzedająca, jest właścicielem działki, na której powstanie projekt. Budowa domów może być wykonalna, ale własność ziemi musi być aktualna.

Historia firmy zajmującej się nieruchomościami

przed podjęciem inwestycji poza planem, ważne jest, aby przeprowadzić historyczne wyszukiwanie danych firmy zajmującej się nieruchomościami. Czy firma ma jakieś udane projekty? Ile czasu zajęło ukończenie tych projektów? Czy są jacyś niezadowoleni klienci firmy? Dobra firma nieruchomości powinna mieć zapis terminowej realizacji projektów.

terminy realizacji projektu

przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy na realizację poza planem inwestor powinien być w stanie ocenić, czy terminy określone w umowie na dostarczenie projektu do zakończenia są rozsądne. Niektóre firmy umieszczają klauzule w umowach o ukończenie budowy w czasie krótszym niż 6 miesięcy. Kiedy umowa jest zbyt dobra, zastanów się dwa razy.

Project Finance

inwestor powinien mieć możliwość porównania kosztów inwestycji w inwestycje pozaplanowe z firmą zajmującą się nieruchomościami, a vis a vis angażującą się we własny zakup i zagospodarowanie gruntu. Jako inwestor, porównam koszt zakupu domu, który znajduje się na ćwierć akra, przy użyciu metod pozaplanowych, z faktycznym zakupem ziemi po obecnych stawkach i budową domu. Jeśli koszt jest znacznie wariantem, powinno to spowodować, że zapytam dalej.

użytkownik gruntu

inwestor w zagospodarowaniu pozaplanowym powinien również przeprowadzić badanie due diligence gruntu w celu ustalenia Zarejestrowanego “Użytkownika” gruntu. Termin “Użytkownik” w tym przypadku oznacza dopuszczalną działalność na lądzie. “Użytkownik” ziemi do zagospodarowania poza planem, musi być ” mieszkalny “w przyrodzie, a nie”rolniczy”.

jeśli firma sprzedaje projekt mieszkaniowy, który jest oparty na ziemi, która jest oznaczona jako “rolnicza”, projekt będzie zobowiązany do niepowodzenia, chyba że zmiana użytkowania zostanie po raz pierwszy przeprowadzona przed rozpoczęciem projektu.

obciążenia

ziemia powinna być również wolna od wszelkich obciążeń, takich jak hipoteki, opłaty i wszelkie inne nadrzędne prawa osób trzecich do ziemi. Ma to na celu uniknięcie niepotrzebnych sporów sądowych dotyczących zablokowanych projektów.

wnioski

o ile zawsze odradzamy inwestycje pozaplanowe, o tyle inwestorom, którzy chcą inwestować w inwestycje pozaplanowe, o tyle wspomniane due diligence ma kluczowe znaczenie dla ochrony inwestycji. Zawsze opłaca się zasięgnąć porady prawnej przed złożeniem pióra na papier w przypadku takich zobowiązań. Kiedy umowa jest zbyt dobra, zastanów się dwa razy.