Przeciwdziałanie praniu pieniędzy na rynku nieruchomości

pranie pieniędzy za pośrednictwem nieruchomości jest poważnym problemem, zwłaszcza w Londynie.

jeśli jesteś radcą prawnym zajmującym się transakcjami nieruchomościowymi, masz obowiązki wynikające z przepisów o praniu pieniędzy, finansowaniu terroryzmu i przekazywaniu środków (informacja o płatniku) z 2017 r. do:

• zidentyfikuj i zweryfikuj tożsamość swojego klienta
• zidentyfikuj i podejmij uzasadnione kroki, aby zweryfikować rzeczywistych właścicieli Twojego klienta
• uzyskaj informacje na temat celu relacji biznesowych klienta z Tobą

ostatni wymóg oznacza coś więcej niż tylko stwierdzenie, że dana osoba chce sprzedać nieruchomość. Obejmuje to przeglądanie wszystkich informacji zawartych w ustalaniu i decydowanie, czy jest to zgodne z legalną transakcją, czy nie. Może to obejmować niezależne ustalenie, czy klient jest właścicielem nieruchomości, którą chce sprzedać.

upewnij się, że monitorujesz rezerwację, aby zachować czujność w podejrzanych okolicznościach, które mogą wskazywać na pranie pieniędzy.

aby uzyskać więcej informacji na temat swoich zobowiązań wynikających z MLR 2017, przeczytaj wytyczne dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy dla sektora prawnego sektora Legal Sector Affinity Group oraz naszą notatkę z praktyki dotyczącą oszustw hipotecznych.

znaki ostrzegawcze prania pieniędzy

znaki ostrzegawcze prania pieniędzy na rynku nieruchomości obejmują:

• Kupujący tylko gotówką
• nietypowa Cena sprzedaży
• kupujący usiłujący wprowadzić pożyczkodawcę w błąd, na przykład poprzez wyolbrzymianie ceny sprzedaży
• płatności od wielu różnych osób lub źródeł
• środki dostarczone przez jedną osobę i rejestracja w imieniu innej osoby
• środki dostarczone przez nieznane osoby trzecie
• transakcje z udziałem nominowanych firm lub wielu właścicieli
• nagłe lub niewyjaśnione zmiany właściciela
• płatności bezpośrednie między kupującymi a sprzedającymi

zobacz naszą praktykę notatka na temat oszustwa hipoteczne więcej informacji.

przestrzeganie przepisów dotyczących prania brudnych pieniędzy

dokonując transakcji na nieruchomości, możesz podjąć kilka kroków, aby upewnić się, że spełniasz:

• MLR 2017
• Proceedings of Crime Act 2002
• Terrorism Act 2000

Poznaj swoich klientów

upewnij się, że masz pewność, że twój Klient jest tym, za kogo się podaje. Możesz zadać klientowi dalsze pytania, jeśli:

• ich podejście jest niezwykłe – na przykład są bezinteresowni, skryti lub niejasni
• chętnie podejmują szybką transakcję
• żądają kluczowych zmian w trakcie transakcji

ważne jest, aby wiedzieć, jakie dokumenty można zaakceptować jako dowód tożsamości. Należy również rozważyć użycie elektronicznego rozwiązania weryfikacji przez stronę trzecią.

upewnij się, że twój Klient rozumie, o co poprosisz i dlaczego pytasz. Zaktualizuj informacje dotyczące obsługi klienta, aby ludzie wiedzieli, czego się spodziewać.

Pobierz naszą ulotkę, aby pomóc Ci szybko poinformować klientów o swoich zobowiązaniach w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy

zrozumieć transakcję

w transakcjach dotyczących nieruchomości często występują komplikacje, więc upewnij się, że zidentyfikuj:

• Rodzaj transakcji
• związane z tym ryzyko
• polityka i wskazówki Twojej firmy

nie bój się zadawać pytań swoim klientom. Jeśli nadal nie jesteś zadowolony, poproś swojego przełożonego lub kogoś wyższego szczebla w Twojej firmie o radę.

upewnij się, że nadal oceniasz ryzyko w trakcie transakcji.

Określ źródło środków

poproś Klienta o wyjaśnienie źródeł swoich środków i sprawdź, czy ich wyjaśnienie jest prawidłowe.

pamiętaj, że płatności dokonywane za pośrednictwem głównego systemu bankowego niekoniecznie są czyste. Upewnij się, że informacje o źródle funduszy są zgodne z Twoją wiedzą o kliencie i jego profilu ryzyka.

więcej informacji znajduje się w sekcji 2.4 wytycznych dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy dla sektora prawnego.

Zachowaj rekord

pamiętaj, aby robić notatki za każdym razem, gdy rozmawiasz z klientem. Pomoże to zidentyfikować wszelkie wątpliwości lub niespójności, które mogą wymagać dalszego zbadania.

zapoznaj się z naszymi najważniejszymi wskazówkami dla przewoźników, aby przestrzegać przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy (PDF 116 KB)

zgłaszanie podejrzanych działań

jeśli wiesz lub podejrzewasz, że ma miejsce przestępstwo prania pieniędzy, musisz ujawnić je urzędnikowi ds.

jeśli jesteś MLRO i wiesz lub podejrzewasz przestępstwo prania pieniędzy, musisz złożyć raport o podejrzanej aktywności (SAR) do Krajowej Agencji ds. przestępczości.

nie należy jednak przedkładać SAR, jeśli informacje stanowiące podstawę do podejrzenia lub wiedzy są objęte tajemnicą zawodową (LPP), chyba że ma zastosowanie wyjątek od LPP dotyczący przestępstw/oszustw.

aby uzyskać więcej informacji na temat składania SAR, zobacz rozdziały 6 i 9 naszych wytycznych dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Możesz również ujawnić poufne informacje, jeśli jest to uzasadnione w celu obrony przed oskarżeniem karnym lub roszczeniem cywilnym klienta lub w celu obrony, jeśli twoje zachowanie jest badane przez Solicitors Regulation Authority (Sra) lub Solicitors Disciplinary Tribunal.