przygotowanie inwentaryzacji nieruchomości

jak przygotować inwentaryzację nieruchomości?

oto nasz poradnik Jak przygotować inwentaryzację nieruchomości. Przygotowanie inwentaryzacji nieruchomości, która może ostatecznie chronić depozyt najmu na koniec najmu nie jest trudne, ale wymaga i zrozumienia przepisów dotyczących depozytów najmu oraz starannego przygotowania i opracowania harmonogramu stanu nieruchomości najmu na początku najmu.

jaka jest różnica między inwentaryzacją nieruchomości a jej harmonogramem stanu?

spis nieruchomości to katalog najmu nieruchomości wraz z całą jej zawartością. Harmonogram warunku jest zapisem stanu wszystkich tych elementów. Zwykle stan inwentaryzacji nieruchomości i harmonogramu są połączone w jeden raport, więc w związku z tym określane jako albo, albo oba.

inwentaryzacja nieruchomości / harmonogram stanu ma kilka funkcji:

• jest to katalog wynajmowanej nieruchomości
• dokumentuje ona stan nieruchomości i wszelkie elementy zawarte w umowie najmu
• stanowi część prawnie wiążącej umowy, która jest określona w umowie najmu między najemcą a wynajmującym.

ubezpieczenie Wynajmującego – profesjonalne stawki – natychmiastowe wyceny

dlaczego ważne jest sporządzenie inwentaryzacji nieruchomości/harmonogramu stanu?

przed pojawieniem się systemu depozytów najmu, który został wniesiony przez Housing Act 2004 wielu właścicieli nie przeszkadza przygotowanie inwentarza nieruchomości, lub jeśli tak, to było kilka notatek na skrawku papieru. Faktem było, przed dzierżawy depozytu Scheme właściciele mogli być zarówno “sędzia i jury”, jeśli chodzi o spłatę depozytu lokatorów. Kaucja za wynajem była w ich posiadaniu i jeśli najemcy się nie spodobała, to musieli przyjść i ją odebrać. Władza była w rękach właściciela.

to nie znaczy, że lokatorzy nie mieli środków zaradczych. Jeśli najemca czuł się pokrzywdzony decyzją właścicieli o tym, ile ich depozytu odzyskują, zgodnie z systemem sprzed 6 kwietnia 2007 r. byli w stanie pozwać właściciela do sądu, aby argumentował, że sądzili, że nierozsądnie wstrzymują swój depozyt. Następnie sędzia będzie decydować o meritum roszczeń lokatorów. Jednak “kłopotów” i niedogodności dla najemcy przeprowadzenia tego przez, oznaczało, że w większości przypadków najemcy nie zawracają sobie głowy, aby wziąć sprawy dalej, zwłaszcza jeśli stosunkowo smalls sumy były zaangażowane.

the Tenancy Deposit Scheme (TDS) and its effect on the property inventories

the Tenancy Deposit Scheme (TDS) changed the cosy amateur approach to preparing a property inventory in several ways:

1. Właściciel nie kontrolował już wpłat

2. Najemcy zostali ośmieleni do podjęcia na właściciela, jeśli uważają, że nawet mają szansę na wygranie sporu nad roszczeniem o depozyt. Nastąpił duży skok w liczbie przypadków, w których najemca kwestionuje zatajenie całości lub części kaucji czynszowej

3. Inwentaryzacja nieruchomości stała się kluczowym dokumentem potwierdzającym stan najmu nieruchomości przed przeprowadzką najemcy w

4. Zmienił się sposób rozpatrywania sporów o lokal lokatorski. Zamiast rozstrzygać sprawy za pośrednictwem sądów, są one w większości rozstrzygane przez niezależnych arbitrów. Arbitraż jest ogólnie postrzegany jako mniej kontradyktoryjny i bardziej ustalony przez procedurę prawną niż sądy.

System depozytu najmu przesunął władzę nad lokatorem z dala od właściciela. Zmieniło to znaczenie jasnego i dokładnego rejestrowania wynajmowanej nieruchomości. Dobrze przygotowana inwentaryzacja nieruchomości, w tym dokładny zapis jej stanu, musi być dokonana zarówno przy “zameldowaniu”, jak i “wymeldowaniu” najmu.

czy należy przygotować własny spis nieruchomości?

zdecydowana większość właścicieli zarządzających wynajmowanymi nieruchomościami przygotowuje własne inwentaryzacje nieruchomości. To nie jest “fizyka rakietowa”. Jednak, aby dokonać dokładnej inwentaryzacji zajmuje trochę czasu.

właściciel musi być dokładny i metodyczny, a posiadanie dobrze określonego formularza inwentaryzacyjnego pro-forma pomaga w procesie przygotowania, jasno określając kluczowe obszary, które muszą być objęte przez właścicieli.

nasze bezpłatne oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami oferuje niestandardowy formularz, z którego użytkownicy mogą korzystać i dostosowywać się do swoich specyficznych właściwości, dane są następnie zapisywane i gotowe do edycji na następny raz – czytaj więcej tutaj – bezpłatne oprogramowanie do tworzenia inwentaryzacji nieruchomości.

w zależności od wielkości wynajmowanej nieruchomości, dokładna inwentaryzacja zajmie co najmniej godzinę. Szybka 10-minutowa praca, prawdopodobnie nie będzie wystarczająco dobra, aby sprostać ciężarowi dowodu w jakimkolwiek sporze o depozyt najmu. Niedawno prawnik, który regularnie występuje w imieniu właścicieli, poinformował, że 1 na 50 inwentaryzacji ma odpowiedni standard, aby “stanąć” w sądzie. Ostrzegam.

właściciele nie chcą przygotować inwentaryzacji nieruchomości

istnieją dwa sposoby uniknięcia procesu przygotowania inwentaryzacji.

po pierwsze, jeśli nieruchomość jest w pełni zarządzana przez agenta, to Inwentaryzacja i późniejsze “wymeldowanie” powinny zostać przeprowadzone przez nich jako jeden z obowiązków zarządczych. To oczywiście pozwoli zaoszczędzić czas właściciela. Będzie to również oznaczać, że w przypadku problemów ze stanem lub czystością nieruchomości, agent powinien je naprawić i wykorzystać pieniądze z depozytu na pokrycie tego kosztu przed przekazaniem salda najemcy.

jedną z rzeczy, o których należy pamiętać zatrudniając agenta, jest to, że zgodnie z prawem działają jako przedstawiciel właścicieli. Oznacza to, że podczas gdy mogą one trzymać pieniądze depozytu, zgodnie z prawem jest to nadal odpowiedzialność właściciela i jeśli agent upada lub ucieka z pieniędzmi, właściciel nadal musi zwrócić najemcy ich depozyt z powrotem. Najemcy, którzy podejmują działania prawne w celu odzyskania swoich pieniędzy zostały skierowane do podjęcia go przeciwko właścicielowi, ponieważ sędziowie orzekli, że nie ma privity umowy między agentem a najemcą.

dlatego tak ważne jest, aby właściciele nieruchomości zawsze upewniali się, że każdy agent wynajmu przechowuje swoje depozyty na rachunku powierniczym lub jest członkiem odpowiedniego systemu związanego, takiego jak ten prowadzony przez Stowarzyszenie agentów wynajmu mieszkań (ARLA). W ten sposób, jeśli agent go bust pieniądze depozytu zawsze będą dostępne dla właściciela, aby spłacić najemcę z.

drugim sposobem na obejście konieczności przygotowania inwentaryzacji jest zatrudnienie specjalisty ds. inwentaryzacji. Aby uzyskać listę pracowników inwentaryzacji, odwiedź Stowarzyszenie niezależnych pracowników inwentaryzacji (AIIC). lub odwiedź naszą stronę z linkami do inwentaryzacji. Osoby te przeprowadzają cały proces za ciebie; mogą również przeprowadzić kontrolę średniego najmu, a także ostateczne “wymeldowanie”. Minusem tej usługi jest to, że nie jest tania. Koszt zameldowania i wymeldowania wynosi około 100-140 funtów za standardowe mieszkanie 2-osobowe. Opłaty te różnią się w zależności od wielkości nieruchomości i obszaru kraju (Londyn będzie najdroższy).

w tym celu właściciel będzie miał świadomość, że inwentaryzacja została wykonana profesjonalnie i kompleksowo. Istnieje możliwość przeniesienia kosztów tej usługi na najemców. Jest to dość powszechna praktyka, w której używany jest agent. Jednak nie ma twardych i szybkich zasad, a agent może równie dobrze przenieść koszty tej usługi na właściciela. Dlatego ważne jest, aby właściciel od samego początku wiedział, co obejmują ich opłaty za wynajem i zarządzanie przed zarejestrowaniem się w ich usłudze.

darmowy formularz inwentaryzacji nieruchomości

przewodnik po przygotowaniu inwentaryzacji nieruchomości

najważniejszą rzeczą w przygotowaniu inwentaryzacji jest przyjęcie prostego systemu, dzięki któremu można go łatwo zapamiętać i skopiować. Zapewni to, że właściciel osiąga spójne wyniki. Rozwijając swój system upewnij się, że zapasy, które produkuje, są:

• uporządkowane-w ten sposób przygotowując go właściciel jest mniej skłonny do przeoczenia rzeczy, a także, że każdy, kto go czyta, może łatwo śledzić zawartość.
• kompleksowy-pamiętaj, że będzie to inwentarz jest dokumentem referencyjnym, jeśli spór wzrośnie i może potencjalnie skończyć się przed sędzią
• weryfikowalny – jego dokładność może być uzgodniona przez każdego, kto ma kilka lub Zero dodatków lub zmian.
• napisany prostym angielskim-więc jest łatwy do odczytania i zrozumienia. Pomoże to właścicielowi, jeśli sprawa trafi do sądu, gdy wyraźnie napisane, jednoznaczne sprawozdanie będzie miało większą wiarygodność niż ten, w którym najemca mógłby twierdzić, że nie był pewien, co podpisywał. To nie powinna być obrona, ale sędziowie są tylko ludźmi.

najlepszym sposobem wytwarzania zapasów, które osiągają kluczowe punkty podane powyżej, jest podzielenie dowolnej nieruchomości na szereg pomieszczeń. Jest to w dużej mierze proste; na przykład większość nieruchomości będzie miała kuchnię, salon, sypialnie itp. Jednak właściciel będzie musiał również kategoryzować niektóre części nieruchomości jako pokój, takie jak korytarze, oranżeria, ogrody, garaże itp. Po ustaleniu listy tych pokoi; jest to przypadek podzielenia ich na szereg części składowych. Te części składowe po skategoryzowaniu stworzą ogólne ramy.

Standardowe części stosowane w inwentaryzacji nieruchomości są następujące:

• drzwi
• Podłoga
• ściany
• sufit
• Oprawy Oświetleniowe
• Obróbka drewna
• urządzenia
• okna
• ogrzewanie
• Elektryka
• Meble

oprócz standardowych części składowych każdy pokój może mieć indywidualne części specyficzne dla tego pokoju; należy je również zanotować. Po nagraniu wszystkich tych części kolejnym etapem jest nagranie elementów, które nie są oprawami ani osprzętem. Jest to szczególnie ważne i czasochłonne, gdy nieruchomość jest umeblowana. W takim przypadku konieczne będzie zanotowanie każdego dostarczonego przedmiotu. Gdy to zrobisz; będziesz miał kompletny ekwipunek.

następnym etapem jest ukończenie tego, co jest znane jako harmonogram warunku. Może to być przeprowadzone jednocześnie z inwentaryzacją. Celem procesu jest zanotowanie stanu każdej części składowej.

na przykład w przypadku salonu pod częścią składową drzwi można odnotować fakt, że są dwie drzwi, nowo pomalowane na biało z chromowanymi uchwytami. Ta część procesu jest szczególnie ważna, ponieważ jak omówię później, to spory dotyczące stanu przedmiotów i tego, co jest “fair wear and tear”, które są najbardziej powszechne. Ten aspekt jest o wiele trudniejszy do udowodnienia niż usunięcie przedmiotu i można śmiało powiedzieć, że sędziowie często stają po stronie najemcy, chyba że właściciel może jednoznacznie udowodnić, że był nowy lub w dobrym stanie. Podkreśla to znaczenie przechowywania wpływów nie tylko do celów podatkowych, ale także w przypadku braku porozumienia z najemcą skutkującego postępowaniem arbitrażowym lub sądowym, w którym będziesz musiał udowodnić stan swojej nieruchomości w “przekazaniu”.

wielu pracowników inwentaryzacji używa serii skrótów, aby przyspieszyć ten proces. Jest to w porządku, pod warunkiem, że pełna lista terminów towarzyszących inwentaryzacji. Chociaż skróty są przydatne, mogą być również mylące dla najemcy, który będzie musiał zweryfikować raport po jego zakończeniu.

ważne dla właściciela są:

• że istnieje odpowiedni opis każdego elementu, aby można było je zweryfikować
• że dokładne stwierdzenie stanu towarzyszy każdemu elementowi składowemu

właściciel powinien za wszelką cenę unikać niejednoznacznego języka, takiego jak “nieskazitelnie czysty” lub emocjonalny język, tak jak “piękny kominek”. Zachowaj opisy krótkie i rzeczowe.

jeśli właściciel postępuje zgodnie z tymi wytycznymi, powinny one skończyć z kompleksowym spisem i harmonogramem stanu, który następnie obejmie cię dla wszystkich ewentualności

fotograficzne & dowody wideo vs pisemne inwentaryzacje nieruchomości

może się wydawać, że wraz z pojawieniem się kamer na telefonach komórkowych i tanich technologii wideo, że korzystanie z pisemnego inwentarza stało się nieco przestarzałe. Na pewno teraz jest to przypadek właściciela tylko pstrykając kilka zdjęć stanu nieruchomości inwestycyjnej; przecież “obrazy mówią głośniej niż tysiąc słów”. Jak ważne są obrazy do inwentaryzacji nieruchomości?

niestety, jeśli chodzi o to, nie jest to takie proste. Na początek, aby stanowić część inwentarza dla celów dowodowych fotografie będą musiały być ostatecznie udowodnione i uzgodnione przez wszystkie strony na początku. Musi to zrobić wynajmujący / agent i najemcy podpisujący dwie kopie wszystkich przedmiotów (z których każda przechowuje jeden zestaw) lub każda ze stron podpisuje oddzielne pełne zestawy, które są następnie wymieniane po zakończeniu (przyznanie wynajmu) – podobnie jak transport/duplikat lub dzierżawa/odpowiednik. Alternatywnie możliwe jest włączenie zestawów do umowy najmu. W takim przypadku wynajmujący powinien dołączyć dodatkową klauzulę w stylu: “wynajmujący i najemca zgadzają się, że załączony wykaz stanu i stanu as w momencie rozpoczęcia najmu.”

to wszystko nie brzmi zbyt problematycznie. Jest to do czasu rozważenia jednej z praktycznych trudności związanych z dowodami fotograficznymi. Zastanów się przez chwilę, ile pojedynczych zdjęć będzie potrzebnych, aby kompleksowo pokryć całą nieruchomość. Nawet w przypadku stosunkowo małego mieszkania z dwoma łóżkami liczba ta może łatwo rozciągnąć się do setek. Najemca staje następnie w obliczu niezwykle pracochłonnego procesu sprawdzania prawdziwości każdej pary zdjęć i kontrasygnowania ich wszystkich w dniu przeprowadzki. Oprócz tego istnieją praktyczne trudności związane z tym, że zdjęcia & wideo są wystarczająco wyraźne, aby pokazać takie rzeczy, jak zadrapania lub brud. Naturalne oświetlenie na ogół musi być bardzo dobre, aby je pokazać. Problem polega na tym, że o ile naturalne światło nie jest dobre, lampa błyskowa Zwykle wybiela obrazy wraz z wszelkimi “niuansami” brudu. Jeśli wynajmujący musi przejrzeć każde zdjęcie, a następnie dostosować balans, ekspozycję itp., będą tam godzinami-mówię z doświadczenia. Również właściciel będzie musiał upewnić się, że istnieje papierowa data na każdym ze zdjęć, które są ważne w weryfikacji, kiedy zdjęcia zostały zrobione. W przeciwnym razie Najemca mógł użyć obrony, że zdjęcia zostały wykonane w czasie przed ich zajęciem.

zgodnie z prawem zarówno dowody fotograficzne, jak i wideo są dopuszczalne w sądzie. Jedną z trudności w ich użyciu jest ustalenie ich autentyczności tj. kiedy zostały zabrane i że nie zostały sfałszowane. W związku z tym, Jeżeli film lub elektroniczna kopia kolekcji zdjęć jest robiona na płycie CD lub DVD, wówczas zaleca się zapisanie tego na płycie CD ROM. Płyty te nie mogą być przepisane ani sfałszowane raz zapisanym, co jest ważne podczas weryfikacji dowodów. Wynajmujący musi upewnić się, że w przypadku sporządzenia papierowej kopii, który daje najemcy i skłonić ich do podpisania, aby potwierdzić, że otrzymali go i zgodzić się z treścią.

rezultatem jest to, że dowody fotograficzne i wideo mogą nie być panaceum, które początkowo mogą sugerować. To prawdopodobnie wyjaśnia, dlaczego jego ” przyjęcie przez właścicieli i agentów zostało ograniczone do tej pory. Rzeczywistość jest taka, że właściciele powinni skoncentrować się na zapewnieniu dokładnego pisemnego przygotowania i podpisania przez wszystkie strony. Dowody fotograficzne, w których jest on używany, prawdopodobnie najlepiej jest stosować selektywnie i w połączeniu ze szczegółowym spisem pisemnym, aby wspierać i podkreślać jego zawartość.

“zameldowanie” inwentaryzacja nieruchomości

zameldowanie następuje w momencie, gdy umowa najmu została uzgodniona, a Wynajmujący jest w stanie przekazać klucze. Jest to proces, w którym najemca i wynajmujący / agent, którzy powinni mieć w pełni przygotowany inwentarz / Oświadczenie o stanie, będą musieli uzgodnić czystość nieruchomości, a także potwierdzić szczegóły inwentarza. Proces obejmuje zwiedzanie nieruchomości. W przypadku rozbieżności między oryginalnym inwentarzem należy je odnotować. Po sporządzeniu akceptowalnej kopii wynajmujący i najemca muszą ją podpisać i datować, aby potwierdzić, że dokument jest uczciwym przedstawieniem faktów. Inwentaryzacja nieruchomości stanowi wówczas część Warunków Umowy najmu. Jeśli zdjęcia są zaangażowane, muszą być podpisane i opatrzone datą lub określone jako klauzula w umowie najmu.

Mid term inspection of a tenancy

mid term inspection is one helped by the landlord or their agent mniej więcej w połowie okresu najmu, aby upewnić się, że nieruchomość jest utrzymywana. Zasadniczo jest to krótka wizyta, a właściciel lub agent powinien użyć uzgodnionego inwentarza, aby sprawdzić nieruchomość, czy nie doszło do nieuzasadnionej szkody i czy nieruchomość jest czyszczona. Może to być również przydatny sposób, w jaki wynajmujący dowiaduje się o wszelkich drobnych problemach z nieruchomością, których najemca nie zgłosił. W ten sposób właściciele powinni być w stanie podjąć działania zapobiegawcze w celu rozwiązania problemu, zanim stanie się on zbyt poważny. Pierwsza kontrola śródokresowa jest również sposobem, w jaki wynajmujący sprawdza najemcę i ocenia, czy są zadowoleni z dalszego dzierżawy, lub czy chcą przystąpić do wydania sekcji 21 zawiadomienia wymagającego posiadania.

“sprawdź” i inwentaryzacja nieruchomości

jest to ostatni etap najmu i punkt, w którym widoczne są korzyści płynące z dobrze przygotowanej inwentaryzacji. Może się zdarzyć, że od rozpoczęcia najmu upłynęło wiele miesięcy, co oznacza, że jeśli nie jesteś obdarzony fotograficzną pamięcią, pierwotny stan nieruchomości w momencie “zameldowania” może być w najlepszym razie “hazey”. Wynajmujący powinien umówić się na spotkanie z Najemcą w nieruchomości, aby przejść przez inwentaryzację nieruchomości i sprawdzić jej stan w momencie, gdy są gotowi do wyprowadzki. Upewnij się, że dasz sobie dużo czasu na przeprowadzenie dokładnej kontroli. Użyj kopii oryginalnego inwentarza nieruchomości, aby zanotować wszelkie uszkodzenia lub czystość. Właściciel musi być ostrożny, aby dokonać dokładnych i dokładnych notatek, ponieważ mogą one stanowić część sprawy w przypadku sporu i przejść do sądu lub arbitrażu.

Identyfikacja przedmiotów zastępczych w wynajmowanej nieruchomości

obawiam się, że nierzadko zdarza się, że najemcy zamieniają niektóre mniejsze elementy dostarczonego wyposażenia (na przykład zasłony, abażury, poduszki) na własne. Nie mam z tym problemu, dopóki najemca odkłada te przedmioty na koniec najmu. To, czego właściciele nie chcą, to to, że najemca zamienia swoje “śmieci” z Twoimi dobrymi rzeczami. Dlatego tak ważne jest,aby podczas przygotowywania zapasów
w pełni opisać każdy przedmiot, podając rozmiar koloru, model i numery seryjne, w miarę możliwości
nawet kod oznaczyć swoje artykuły z powiedzmy unikalnym nieusuwalnym znakiem.

Identyfikacja dodatkowych przedmiotów w wynajmowanej nieruchomości

uzyskanie niechcianych “rzeczy” jest czasem większym problemem niż utrata przedmiotów lub zastąpienie ich gorszymi towarami. Moje doświadczenie, szczególnie ze studentami i uczestnikami, polega na tym, że najemcy mogą wykorzystać przeprowadzkę jako okazję do wyrzucenia swoich niechcianych rzeczy. Jestem pewien, że myślą, że są bardzo hojni, a jeśli jesteś zapalonym “booterem samochodowym”, może to zapewnić ciągłe dostawy zachwycającego “bric-a-brac”. Niestety nie jestem, a pozbycie się przedmiotów jest bardzo czasochłonne i kosztowne; szczególnie większych, takich jak meble i urządzenia. Władze lokalne na ogół za niewielką opłatą w wysokości około £15 zabiorą duże przedmioty domowe; ale dlaczego mielibyście organizować i płacić za wywóz cudzych śmieci! Niedawno miałem sprawę, w której najemca zostawił mi swój samochód. Zwróć szczególną uwagę na rzeczy pozostawione w piwnicy, na poddaszu i w garażu. Są to wygodne kryjówki, często używane przez najemców do wyrzucania niechcianych skarbów. Moja rada dla właścicieli jest taka, nie zgadzaj się na “wymeldowanie”, dopóki nieruchomość nie zostanie “całkowicie” oczyszczona z satysfakcji.

należy pamiętać, że nie jest konieczne, aby najemca był obecny podczas kompilacji “check out”. Niektórzy właściciele lub agenci wolą, aby tak było, ponieważ pozwala im to skoncentrować się na robieniu dokładnych i bezstronnych notatek bez konieczności odpowiadania bezpośrednio najemcy.

wypełnione oświadczenie “check out” może być następnie wysłane do najemcy lub można dokonać późniejszej umowy, aby spotkać się z nimi, aby przejść przez to, jeśli są jakieś obszary niezgody. W przeciwnym razie Najemca może odesłać podpisaną kopię oświadczenia “wymeldowanie”. Minusem tego dwuetapowego podejścia jest to, że jest to bardziej czasochłonne, ponieważ wymaga, aby właściciel lub agent musiał wykonać dodatkową podróż, aby spotkać się z Najemcą w przypadku jakichkolwiek sporów. Moja rada zawsze będzie dla właściciela, aby zgodzić się na “check out” w nieruchomości i w dniu, w którym najemca wyprowadza się. W ten sposób właściciele są również bardziej skłonni do otrzymania podpisanej kopii z powrotem; niż Jeśli muszą polegać na najemcach pamiętających o wysłaniu ich do nich. Jeśli najemca odmówi podpisania na miejscu, nalegając na więcej czasu na rozpatrzenie formularza,może to być ostrzeżenie, że zakwestionuje oświadczenie właściciela. Powinno to skłonić właściciela do upewnienia się, że ich opisy są całkowicie dokładne i że wszystkie dowody są zbierane i weryfikowane.

“Fair wear & tear” podczas najmu

najczęstsze nieporozumienia w momencie “check out” występują wokół tematu, co stanowi “fair wear” wynajmowanej nieruchomości. Dość łatwo jest zdecydować, czy szafka łazienkowa jest obecna, czy kuchenka działa. Trudniejsze i bardziej subiektywne jest to, czy ślady na dywanie sypialni są tylko wynikiem kilku lat użytkowania, czy plamy czerwonego wina z żywiołowych imprez. W ustawie nie ma nic, co określałoby “sprawiedliwe zużycie”; pojęcie to jest zbyt szerokie, aby można je było ująć w prawie. Stowarzyszenie agentów wynajmu mieszkań (ARLA) opracowało jednak kilka przydatnych wytycznych dla swoich członków na temat tego, co należy wziąć pod uwagę, gdy przyjdzie na to spojrzeć. Są to:

• pierwotny wiek, jakość i stan każdej pozycji w momencie rozpoczęcia najmu
• średni stosunek wartości użytkowej do wartości (amortyzacji) pozycji
• rozsądne oczekiwane wykorzystanie takiej pozycji
• liczba i rodzaj osób w nieruchomości
• długość zajętości lokatorów

prawnie właściciel nie powinien skończyć, ani finansowo, ani materialnie w lepszej sytuacji niż był na początku najmu lub niż byłby na końcu najmu, dopuszczając ” Fair Wear i łza”. Wynika zatem (i jest ustalonym założeniem prawnym), że właściciel nie jest uprawniony do obciążania swoich najemców pełnym kosztem posiadania jakiejkolwiek części jego wynajmu nieruchomości, lub jakiegokolwiek urządzenia lub osprzętu ” przywrócić stan, który był na początku najmu.”Stanowiłoby to poprawę; odpowiednie środki zaradcze dostępne dla właściciela mogą wahać się od:

• wymiana uszkodzonego przedmiotu w przypadku, gdy jest on poważnie i poważnie uszkodzony poza naprawą ekonomiczną lub jego stan czyni go bezużytecznym
• naprawa lub czyszczenie
• rekompensata za zmniejszenie wartości wewnętrznej przedmiotu lub skrócenie jego normalnej żywotności

istnieje technika uwzględniająca uczciwe zużycie i unikająca poprawy nazywa się to podziałem. Podział jest procesem podziału kosztów “fair wear and tear” na mierzalne części, a tym samym pozwala przypisać wartość pieniężną przedmiotom, co może wydawać się bardzo subiektywnym procesem. Prawdopodobnie najlepiej ilustruje to kilka bardzo ogólnych przykładów:

1. Drobne uszkodzenia przedmiotu, małe lub średnie plamy lub znak na dywanie lub materacu itp. – być może £15 – £35 np. koszt” miejsca ” czyste lub, ta kwota jako wkład najemcy do pełnego czyszczenia całego przedmiotu, lub jako rekompensata za zmniejszenie. Mały do średniej wielkości chip lub znak, drapać lub palić na blacie kuchennym-być może £5 – £25. Właściciel może oczywiście zdecydować o zakupie nowego przedmiotu, o odłożeniu nowego dywanu lub zainstalowaniu nowego blatu kuchennego, jeśli sobie tego życzy, ale nie może zgodnie z prawem obciążyć najemcy pełnym kosztem. Koszty powinny być rozdzielane i dzielone między strony na zasadach określonych powyżej. Np. koszt nowego dywanu £500-465 £dla właściciela, £35 dla najemcy.

2. W rzadkich okolicznościach, w których uszkodzenie (blatu / dywanu/ materaca/przedmiotu itp.) jest tak rozległe lub poważne, że wpływa na osiągalny poziom czynszu / dzierżawę lub jakość nieruchomości, najbardziej odpowiednim środkiem zaradczym może być wymiana i podział kosztów w zależności od wieku i żywotności przedmiotu. Poniżej znajduje się przykład jak można to obliczyć.

(a) koszt podobnego zamiennego dywanu/elementu = £500-00
(b) rzeczywisty wiek istniejącego dywanu/elementu = 2 lata
(c) Średnia użyteczna żywotność tego rodzaju dywanu/elementu = 10 lat
(d) resztkowa żywotność dywanu/elementu obliczona jako (C) mniej (B) = 8 lat
(e) amortyzacja stawki wartości obliczonej jako (a) podzielona przez (c) 50 £rocznie
(f) rozsądny koszt podziału na najemcę obliczony jako (d) czasy (e)= £400.00

co się stanie, jeśli nie będzie zgody co do depozytu najmu?

przed systemem depozytu najmu (TDS) właściciel lub agent posiadający depozyt dokonywałby potrącenia na pokrycie kosztów szkód, a następnie zwróciłby saldo byłym najemcom w ciągu 10 dni roboczych od zakończenia ostatecznego “wymeldowania”. Najemca zaakceptowałby wówczas decyzję właściciela lub skierował sprawę do Sądu Okręgowego w celu odzyskania spornej kwoty. TDS zmieniło to w stosunku do dzierżaw utworzonych po 6 kwietnia 2007 roku. Zapoznaj się z sekcją poświęconą systemowi lokat najmu ( TDS), aby uzyskać szczegółowe informacje na temat tego, co dzieje się teraz.