Różnice między JMB i MC: 5 rzeczy, które powinieneś wiedzieć | EdgeProp.my

ogólnie przyjmuje się, że zarówno wspólnemu organowi zarządzającemu (JMB), jak i korporacjom zarządzającym (MC) powierza się uprawnienia i obowiązki w zakresie zarządzania wspólnymi obszarami zmian warstwowych, egzekwowania przepisów ustawowych i pobierania opłat alimentacyjnych i składek na rzecz funduszu tonącego i innych.
ale czym różni się JMB od MC? Oto pięć rzeczy, które je odróżniają.

1 ustanowienie JMB i MC
JMB ma za zadanie obowiązki takie jak zarządzanie i utrzymywanie własności wspólnej przed wydaniem tytułów warstw, podczas gdy MC przejmuje te obowiązki po wydaniu tytułów warstw.

JMB powstaje z chwilą zwołania pierwszego ZWZ, zwykle z pomocą dewelopera projektu. Aby zapobiec niepotrzebnym opóźnieniom w ustanowieniu JMB, Ustawa o zarządzaniu warstwami (SMA) określa termin zwołania pierwszego ZWZ JMB w ciągu 12 miesięcy od daty dostarczenia wolnego posiadania.

jeżeli MC powstaje przed pierwszym WZA JMB, pierwsze WZA JMB nie jest wymagane i nie ustanawia się JMB.
z drugiej strony, MC jest ustanawiany po otwarciu księgi rejestru warstw po wydaniu tytułów warstw. Komitet Założycielski nie funkcjonuje jednak do czasu zwołania pierwszego ZWZ i wyboru Komitetu Zarządzającego.

pierwsze Walne Zgromadzenie akcjonariuszy może być zwołane tylko po tym, jak właściciele reprezentujący co najmniej 25% łącznej liczby jednostek uczestnictwa obszaru deweloperskiego (z wyłączeniem pierwotnego właściciela gruntu i dewelopera) spowodowali zarejestrowanie tytułów warstw w ich nazwach.

JMB jest automatycznie rozwiązywany w ciągu trzech miesięcy od daty pierwszego ZWZ MC.

2 ograniczenie JMB w zawieraniu umów
JMB ma jedynie być organem tymczasowym do wykonywania niektórych obowiązków i obowiązków MC przed jego ustanowieniem. Przede wszystkim z tego powodu JMB nie posiada wszystkich uprawnień powierzonych MC na mocy SMA.

§ 21 ust. 3 SMA stanowi, że JMB nie zawiera żadnych umów dotyczących utrzymania i zarządzania żadnym budynkiem przeznaczonym do podziału działek i nieruchomości wspólnych na obszarze deweloperskim na okres przekraczający 12 miesięcy.

ograniczenie to nie jest jednak nakładane na MC, z wyjątkiem tego, że musi on angażować swoich usługodawców co roku (pkt 6 drugiego harmonogramu, SMA).

oznacza to, że JMB nie może zawierać żadnych umów o zarządzanie nieruchomościami z osobami trzecimi, jeśli te okresy umowne są dłuższe niż 12 miesięcy, w przeciwnym razie umowa może zostać uznana za nieważną.

w każdym razie, ze względu na ostrożność i dobre zarządzanie, MC nie jest zachęcany do zawierania długoterminowych umów z żadnymi stronami. Długoterminowa umowa będzie również niesprawiedliwie zniechęcać przyszły Komitet do renegocjacji warunków, jeśli sytuacja ulegnie zmianie.

3 Czy JMB może pożyczyć pieniądze i zaoferować bezpieczeństwo?
podczas gdy sekcja 17 SMA stanowi, że JMB jest organem korporacyjnym posiadającym wieczystą sukcesję, są pewne rzeczy, których JMB nie może zrobić, ale MC może.

na mocy SMA do kompetencji MC należy:
a) zaciąganie pożyczek pieniężnych wymaganych przez MC w ramach wykonywania swoich uprawnień lub wykonywania obowiązków; i
b) zabezpieczyć spłatę pożyczonych środków pieniężnych i wypłatę odsetek za ich pomocą w drodze zbywalnego instrumentu lub w drodze obciążenia rachunku alimentacyjnego niezapłaconymi opłatami (już nałożonymi lub nie), lub w drodze obciążenia jakiegokolwiek mienia na nie przypisanego lub połączenia któregokolwiek z tych środków.

uprawnienia do pożyczania pieniędzy i oferowania zabezpieczenia spłaty mają szerokie konsekwencje i mogą być łatwo nadużywane. Parlament nie powierzył JMB tych dwóch uprawnień w ramach SMA i jesteśmy zdania, że odbywa się to celowo.

4 nabycie dodatkowych gruntów i przyjęcie służebności
§ 74 ust. 1 umowy o partnerstwie gospodarczym stanowi, że MC, będąc legalnym właścicielem działki, może nabyć grunty przeznaczone na cele związane ze stratyfikowanym obszarem zagospodarowania. MC może również przyjąć ciężar lub korzyść służebności nałożonej w odniesieniu do jego partii, podczas gdy JMB nie może tego zrobić, ponieważ nie jest legalnym właścicielem partii.

5 skład komitetu zarządzającego
SMA stanowi, że w skład JMB wchodzi deweloper. Oznacza to, że Wspólny Komitet Zarządzający składa się z przedstawiciela dewelopera, nawet jeśli deweloper sprzedał wszystkie działki w
inwestycji.

jedną z zalet tego jest to, że członkowie Komisji mogą dowiedzieć się z doświadczenia dewelopera, jak korzystać z uprawnień JMB i utrzymywać nieruchomość wspólną. Członkowie komitetu mogą pochodzić z różnych środowisk niezwiązanych z zarządzaniem nieruchomościami, a wskazówki dewelopera byłyby przydatne.

przedstawiciel dewelopera może również pomóc innym członkom komisji w nawiązaniu kontaktu z deweloperem w sprawie usunięcia wad w nieruchomości wspólnej i wniosku o nadanie tytułów własności.

Co To jest podmiot zależny-MC
Sub-MC pozwala na tworzenie ograniczonej własności wspólnej (LCP), do której tylko niektórzy właściciele mają wyłączne zastosowanie. Wyłączne korzyści z LCP wiążą się z odpowiedzialnością w postaci odrębnych opłat i składek na Fundusz Sub-MC z tytułu zarządzania i utrzymania LCP. Koncepcja ta jest szczególnie przydatna w mieszanych projektach budynków warstwowych do celów mieszkalnych, komercyjnych i handlowych.

zgodnie z obecnym reżimem umowa SMA pozwala na utworzenie Sub-MC dopiero po utworzeniu MC. W związku z tym MC powinien zostać utworzony jak najszybciej, jeśli Sub-MC musi zostać utworzony w rozwoju.

wniosek
jak widzimy, JMB i MC różnią się, chociaż często są błędnie nazywane zamiennie. Zrozumienie, jak każdy działa, jest ważne, ponieważ pozwala nam docenić zalecenia i zakazy JMB i MC. Następnym razem, gdy ktoś odnosi się do JMB jako MC lub odwrotnie, możesz je uprzejmie poprawić.

Datuk Chang Kim Loong jest Sekretarzem Generalnym National House Buyers Association (HBA).
kontakt pod adresem: e-mail:
Strona WWW: www.hba.org.my
Tel: +6012 334 5676

ta historia pojawiła się po raz pierwszy w EdgeProp.my pullout na Jan 31, 2020. Możesz uzyskać dostęp do back issues tutaj.