Twój przewodnik po umowach opcji Put I Call

umowy opcji put I Call są ważnym narzędziem dla każdego dewelopera lub sprzedawcy opcji. Zapewnienie odpowiedniego opracowania umowy opcji kupna i sprzedaży może mieć duży wpływ na skuteczność ochrony Twoich potrzeb. To właśnie odróżnia dobrego prawnika od przeciętnego prawnika od nieruchomości.

właśnie znalazłeś nową witrynę deweloperską i chcesz jak najszybciej zarejestrować sprzedawcę, aby ją zabezpieczyć. Znaki dolara są w twoich oczach i trochę się angażujesz w zawieranie transakcji i zapominasz o drobnych szczegółach. Czy to do ciebie podobne? Źle przygotowany Put I Call option Agreement może być różnicą między udaną transakcją a porażką. Nie pozwól, aby znaki dolara oślepiły Cię przed podejmowaniem dobrych decyzji biznesowych.

co to jest umowa opcji sprzedaży i kupna?

umowa opcji sprzedaży i kupna to umowa, w której jedna ze stron zgadza się sprzedać jedną lub więcej nieruchomości na żądanie kupującego (opcja kupna), a druga strona zgadza się kupić tę samą nieruchomość na żądanie sprzedającego (opcja sprzedaży).

niezwykle powszechne jest, że umowa opcji sprzedaży i kupna zawiera prawo kupującego do wyznaczenia osoby trzeciej na nabywcę w ramach umowy. Jest to mechanizm, który pozwala na sprzedaż nieruchomości za pomocą umowy opcji bez konieczności rozliczania się na tej nieruchomości.

w praktyce opcja kupna działa przez uzgodniony okres czasu, dając kupującemu możliwość zakupu nieruchomości poprzez wypowiedzenie w tym okresie opcji kupna. Po upływie okresu opcji kupna Sprzedający ma możliwość zmuszenia kupującego do zakupu nieruchomości poprzez powiadomienie w uzgodnionym okresie opcji sprzedaży.

dlaczego warto korzystać z umowy opcji sprzedaży i kupna?

głównymi korzyściami wynikającymi z zastosowania umowy opcji kupna-sprzedaży, a nie zwykłej umowy sprzedaży, są potencjalne korzyści podatkowe. Korzystając z umowy opcji put I call, możesz:

• opóźnienie zobowiązania kupującego do zapłaty podatku od przeniesienia własności
• wyznaczenie innego kupującego do zakupu nieruchomości bez dwukrotnego uiszczenia podatku od przeniesienia własności
• zmiana okresu, w którym nieruchomość jest sprzedawana dla celów podatkowych, które mogą mieć wpływ na zobowiązania podatkowe sprzedającego (przede wszystkim podatek od zysków kapitałowych)

co zrobić, jeśli nie chcę być zmuszony do zakupu nieruchomości?

jeśli chcesz prawo do zakupu nieruchomości (opcja call), ale nie chcesz, aby właściciel był w stanie zmusić cię do zakupu nieruchomości (opcja put), to umowa opcji call jest rozwiązaniem.

o ile często trudniej jest nakłonić właściciela gruntu do wyrażenia zgody na zawarcie umowy opcji kupna, o tyle często jest to korzystniejsze dla nabywcy, ponieważ może on wycofać się z transakcji przed wykonaniem opcji kupna.

jaki jest haczyk? Chociaż nie ma “połowu” jako takiego, sprzedawcy zazwyczaj wymagają wyższego depozytu za umowę opcji kupna niż za umowę opcji sprzedaży i kupna, w której mogą zmusić cię do zakupu nieruchomości. Często zdarza się również, że kaucja nie podlega zwrotowi i jest przekazywana sprzedającemu po spełnieniu należytej staranności podczas korzystania z umowy opcji kupna.

jakie są zwykle ramy czasowe w ramach umowy opcji?

najczęstsze ramy czasowe, jakie widzimy dla umów opcji w stylu deweloperskim, są następujące:

• due diligence – od 30 do 60 dni
• zatwierdzenie rozwoju – od 6 do 12 miesięcy po due diligence
• rozliczenie – 30 dni po wykonaniu opcji

na co zwrócić uwagę przy następnej Umowie opcji Put I Call

diabeł tkwi w szczegółach i to oddziela eksperta od prawnicy nieruchomości od średniej. Oto kilka wskazówek i pułapek, na które należy zwrócić uwagę podczas negocjowania następnej opcji sprzedaży i kupna.

Płatność uplift

jednym z głównych powodów, dla których ludzie korzystają z umowy opcji Put I Call, jest zapewnienie opcji sprzedaży nieruchomości bez uruchamiania podwójnego cła transferowego w Queensland.

czasami kupujący uzyska zgodę na budowę, a następnie sprzeda nieruchomość na podstawie umowy opcji po wyższej cenie. Innym razem kupujący sprzeda nieruchomość z zyskiem od razu bez uzyskania jakichkolwiek zezwoleń deweloperskich. Jest to często określane jako “opcja krótka”.

niezależnie od tego, czy zamierzasz sprzedać nieruchomość, czy nie, często dobrą strategią jest umożliwienie sobie opcji zrobienia tego jako innej strategii wyjścia. Zmiana okoliczności i elastyczność zawsze pomagają radzić sobie z tymi zmianami.

Zasadniczo istnieją cztery różne sposoby zorganizowania sprzedaży dla ostatecznego nabywcy w ramach umowy opcji sprzedaży i kupna:

• opcja, która rozważa sprzedaż-ta strategia wymaga aktu opcji sprzedaży i kupna, aby być odpowiednio przygotowanym, aby rozważyć możliwość sprzedaży nieruchomości zgodnie z dokumentem i uzyskania zysku w momencie rozliczenia.
• Umowa nominacji – strategia ta wymaga, aby umowa opcji sprzedaży i opcji kupna miała odpowiednio przygotowaną klauzulę nominacji. Szczególnie ważne jest, aby klauzula została opracowana w taki sposób, aby przypadkowo nie uruchamiała cła transferowego w Queensland.
• przypisanie opcji-strategia ta wymaga, aby umowa opcji Put I Call miała odpowiednio opracowaną klauzulę przypisania. Najbardziej elastyczny projekt dla kupującego pozwala na przypisanie dokumentu bez zgody Sprzedającego. Najczęściej dokument jest sporządzany w taki sposób, aby można było przypisać opcję z niemożliwością sprzedawcy i aby zgoda ta nie mogła być bezzasadnie wstrzymana lub opóźniona.
• Joint Venture Agreement-wykorzystanie struktury umowy JV do sprzedaży w ramach umowy opcji sprzedaży i kupna pozwala pozostać w transakcji i otrzymać uplift i / lub podział zysku na ukończonym rozwoju. Struktura ta może stanowić rezerwę, gdy umowa opcji nie została właściwie opracowana w celu umożliwienia nominacji lub cesji bez uruchamiania podwójnego obowiązku lub gdy strony rzeczywiście chcą wspólnie realizować projekt.

wybór najlepszej struktury dla twojej sprzedaży zmieni się w zależności od przypadku. Zalecamy skonsultowanie się z prawnikiem ds. nieruchomości, aby uzyskać poradę w tej sprawie przed sfinalizowaniem umowy z ostatecznym nabywcą.

prawidłowo sporządzona klauzula nominacji

co to jest klauzula nominacji?

klauzula nominacyjna pozwala na nominowanie innej osoby na nabywcę nieruchomości. Warunki ich zakupu będą na ogół określane przez Warunki określone w umowie opcji sprzedaży i sprzedaży. Klauzula nominacyjna jest jednym z najczęściej stosowanych mechanizmów sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej bez konieczności rozliczania się z nieruchomości lub uiszczania opłaty skarbowej.

czego należy szukać w klauzuli nominacji

najważniejszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę przy sporządzaniu klauzuli nominacji, jest zapewnienie, że ostateczny nabywca nie uzyska żadnych praw wynikających z umowy opcji sprzedaży i kupna. Oznacza to, że nadal będziesz jedynym, który skorzysta z opcji kupna w odpowiednim czasie, a nie ostatecznym nabywcą.

ostateczny nabywca ma swoje prawa wynikające z wynikającej z niego umowy po skorzystaniu z opcji kupna.

może to zabrzmieć jak subtelna różnica, jednak może to być różnica w tym, czy Twoja nominacja powoduje podwójne cło transferowe w Queensland, czy nie.

prawo do cesji umowy opcji sprzedaży i kupna

w tym prawo do cesji umowy opcji pozwala przenieść wszystkie swoje prawa na ostatecznego nabywcę. Zazwyczaj są dwa różne sposoby, w jakie można to zorganizować:

• prawo do cesji bez zgody Sprzedającego – może to być trudniejsze do negocjacji z właścicielem gruntu, ponieważ doświadczony prawnik nieruchomości często próbuje negocjować tę klauzulę, aby wymagać zgody Sprzedającego.
• prawo do cesji tylko za zgodą sprzedającego – struktura ta jest łatwiejsza do negocjacji, jednak utrudnia, jeśli zdecydujesz się sprzedać swoje prawa w ramach umowy opcji sprzedaży i kupna. Jeśli wymagana jest zgoda sprzedawcy, klauzula powinna być tak sporządzona, aby nie można było bezzasadnie odmówić lub opóźnić zgody Sprzedawcy.

cesja praw wynikających z umowy opcji nigdy nie powinna być dokonywana bez konsultacji z doświadczonym prawnikiem ds. rozwoju nieruchomości, ponieważ możesz przypadkowo uruchomić obowiązek przeniesienia cesji. Jest to zaawansowana strategia, która jest stosowana w ograniczonych okolicznościach z odpowiednimi poradami.

dalszy okres opcji kupna jeśli nabywca będący stroną trzecią rozwiązuje umowę

w przypadku, gdy sprzedałeś nieruchomość stronie trzeciej i skorzystałeś z opcji kupna, osoba trzecia staje się nabywcą na podstawie wynikającej z niej umowy. Oznacza to, że “tracisz kontrolę” nad tym aspektem umowy na czas trwania tej umowy.

w zależności od struktury transakcji, często ważne jest, abyś miał kolejną szansę na sprzedaż nieruchomości lub rozliczenie się z nią samodzielnie, jeśli osoba trzecia nie rozliczy się za pierwszym razem. Pozwala to na odzyskanie transakcji zgodnie z wymaganiami.

doskonałym przykładem działania tego mechanizmu jest zawarcie “marketingowej” umowy opcji sprzedaży i kupna dla bloku pustych gruntów w nowym podziale. Sprzedajesz ziemię nabywcy zewnętrznemu za dodatkową opłatą, ale masz również innych nabywców, o których wiesz, że będą zainteresowani zakupem ziemi, jeśli pierwszy nabywca nie rozliczy się.

wyobraź sobie, że twój pierwszy nabywca nie rozlicza się, ale twoja opcja Call wygasła, a deweloper wykonuje opcję Put, zmuszając cię do zakupu ziemi, mimo że inni kupcy czekali? Zdziwiłbyś się, jak często zdarza się to w przypadku niedoświadczonych prawników zajmujących się nieruchomościami w Queensland.

z zastrzeżeniem Due Diligence

rozwój nieruchomości jest złożonym procesem, który polega na przejściu przez szereg przeszkód, zanim inwestycja w ogóle się rozpocznie. Pierwszym krokiem będzie zazwyczaj identyfikacja witryny, drugi wysoki poziom due diligence, trzeci wysoki poziom studium wykonalności, a następnie czwarty, szczegółowe due diligence.

kroki od 1 do 3 powyżej są zwykle wykonywane przed podpisaniem umowy opcji z niewielkimi lub nie wydatkami z kieszeni. Po podpisaniu dokumentów i zablokowaniu transakcji, to jest, gdy rozpoczyna się szczegółowa due diligence i zaczynasz wydawać pieniądze na planera miasta, prawnika nieruchomości i innych konsultantów.

nie wszystkie klauzule należytej staranności są tworzone jednakowo i ważne jest, aby Twoja klauzula zapewniała Wymagany poziom ochrony. Więcej o zawiłościach klauzul należytej staranności można przeczytać tutaj: Kliknij mnie

z zastrzeżeniem zatwierdzenia rozwoju

gdy Twoja transakcja przechodzi przez etapy 1 do 4 powyżej i jesteś zadowolony z wyników swojej należytej staranności, Etap 5 zwykle będzie procesem zatwierdzania rozwoju.

nie tylko szczegół w opracowaniu tematu klauzuli DA jest ważny, ale także czas. Zbyt często widzimy, jak deweloperzy próbują negocjować umowy z okresem DA, który jest zbyt krótki na rozwój, który zamierzają przeprowadzić. Sporządzanie raportów konsultantów i materiałów pomocniczych dla Twojej aplikacji programistycznej może zająć miesiące, a to jest więcej czasu niż potrzeba, aby odpowiedzieć na wszelkie prośby o informacje od Rady. Twój urbanista i prawnik nieruchomości może udzielić wskazówek na temat ram czasowych, które powinieneś negocjować dla swojego przedmiotu klauzuli DA.

więcej o zawiłościach tematu klauzul DA można przeczytać tutaj: Kliknij mnie

dostęp do nieruchomości

przeprowadzenie analizy due diligence i sporządzenie raportów wymaganych do wsparcia Twojej aplikacji deweloperskiej będzie z reguły wymagało dostępu do nieruchomości z różnych powodów. Ważne jest, aby umowa opcji Put I Call umożliwiała Tobie i Twoim konsultantom dostęp do tych celów.

kolejnym prawem dostępu, które może być pomocne, jest miejsce, w którym zamierzasz sprzedać nieruchomość. Może to pozwolić na wprowadzenie potencjalnych nabywców przez nieruchomość zgodnie z wymaganiami.

mamy kilku programistów, którzy również negocjują dostęp do wykonywania wczesnych prac rozwojowych. Może to stać się dość niechlujne i jest to coś, co powinniśmy zrobić tylko w bardzo szczególnych okolicznościach.

prawo do zastrzeżenia

uzyskanie witryny deweloperskiej w opcji, a następnie przejście przez proces zatwierdzania rozwoju może być kosztownym zadaniem. Często deweloperzy wydają $50,000 do $100,000 lub więcej, aby dostać się do etapu posiadania witryny w opcji z zatwierdzeniem rozwoju. Zastrzeżenie zgody zasadniczo “zamraża”tytuł własności i chroni Cię przed tym, jak właściciel gruntu może sprzedać nieruchomość z naruszeniem umowy opcji sprzedaży i kupna.

prawo do wznoszenia oznakowania

chociaż może to nie być najwyższy wymóg na liście kontrolnej dewelopera, jest to drobny szczegół, który może ułatwić życie. Głównym oznakowaniem, którego oczekujemy od deweloperów, są:

• oznakowanie spełniające wymagania reklamowe dla Twojej aplikacji programistycznej. W Queensland odnosi się to na ogół do ocenianych lub zgłaszanych aplikacji programistycznych do oceny wpływu.
• szyldy reklamowe dla działek w zakończonym rozwoju.

jak traktowana jest wpłacona Kaucja przy korzystaniu z opcji kupna?

Jeśli korzystasz z opcji Call we własnym imieniu lub właściciel gruntu korzysta z opcji Put, depozyt zabezpieczający Zwykle tworzyłby depozyt na podstawie umowy wynikającej z umowy, gdy kupujesz nieruchomość. Ale co, jeśli nominujesz stronę trzecią jako ostatecznego nabywcę?

często widzimy niedoświadczonych prawników Nieruchomości projekty umów opcji, które powodują depozyt zabezpieczający, aby następnie być przechowywane jako depozyt dla nabywcy strony trzeciej na podstawie ich umowy. Tak, jesteś gotowy. Twój depozyt jest używany jako zabezpieczenie dla niepowiązanego ostatecznego nabywcy. Ważne jest, aby klauzule depozytowe były odpowiednio opracowane, aby zapewnić elastyczność, aby uniknąć tego scenariusza.

generalnie zalecamy sporządzenie klauzuli depozytowej, abyś miał wybór, czy Twój depozyt stanie się depozytem zgodnie z Umową strony trzeciej. Wybór ten odbywa się zwykle w tym samym czasie, w którym korzystasz z opcji Call, a ta strategia zapewnia największy poziom elastyczności.

nieruchomość na sprzedaż z wykorzystaniem umów opcji kupna i sprzedaży. Jak to zrobić?

istnieje wiele różnych sposobów na sprzedaż nieruchomości za pomocą umowy opcji. Podsumowanie jest następujące:

opcja, która rozważa sprzedaż

ten model ma postanowienia w umowie opcji sprzedaży i kupna, która rozważa sprzedaż i wymaga od sprzedawcy zapłaty wszelkich uplift na rzecz Ciebie w rozliczeniu nieruchomości.

plusy:

• Cena kontraktowa to wyższa cena dla ostatecznego nabywcy. Ułatwia to im uzyskanie finansowania, a także oznacza, że nigdy nie znają kwoty podnoszenia.
• nie jest wymagana oddzielna umowa z ostatecznym nabywcą, o ile nie musi on korzystać z ram czasowych w ramach umowy opcji. Podpisują umowę po wyższej cenie.

:

• sprzedawca będzie świadomy, że rozważasz sprzedaż w momencie negocjowania opcji. Zazwyczaj utrudnia to podpisanie umowy opcyjnej ze sprzedawcą.
• w zależności od struktury opcji i kontraktu może być mniejsza elastyczność w stosunku do daty rozliczenia. Na przykład opcja może mieć 12-miesięczny okres DA, a umowa może mieć 30-dniowe rozliczenie. Jeśli ostateczny nabywca chce skorzystać z 12-miesięcznego okresu DA, nadal będzie musiał być akt nominacji z ostatecznym nabywcą.
• mniejsza elastyczność w przypadku otrzymania wypłaty, ponieważ zasadniczo będzie ona wypłacana tylko przy rozliczeniu (chyba że istnieje osobna umowa nominacji, która się z nią wiąże).
• możesz stracić kontrolę nad opcją i transakcją, jeśli ostateczny nabywca nie rozliczy się.

Umowa nominacji

ten model zawiera umowę nominacji z ostatecznym nabywcą, w której zgadzasz się nominować ostatecznego nabywcę w ramach umowy opcji sprzedaży i kupna

:

• istnieje duża elastyczność, gdy otrzymasz zapłatę za wypłatę i kiedy nominujesz ostatecznego kupującego.
• zachowujesz kontrolę nad umową opcji do momentu wyznaczenia kupującego.
• sprzedający nie jest świadomy kwoty uplift.
• zgoda sprzedawcy nie jest wymagana do nominacji.
• od nominacji nie pobiera się podatku transferowego.
• zasadniczo łatwiej jest negocjować umowę opcji ze sprzedawcą, ponieważ nie uwzględnia ona postanowień dotyczących sprzedaży, poza dopuszczeniem nominacji.

:

• kupujący podpisze umowę po niższej cenie. Oznacza to, że trudniej będzie im uzyskać środki finansowe na podwyższoną cenę, a także oznacza, że Cena sprzedaży w rejestrze gruntów będzie generalnie rejestrowana w niższej kwocie.
• kupujący będzie świadomy kwoty uplift.

przypisanie opcji

ten model zawiera umowę cesji z ostatecznym nabywcą, a następnie przypisuje opcję ostatecznemu nabywcy.

plusy:

• w zależności od warunków umowy cesji, można zapłacić uplift, a następnie wyjść z Umowy bez konieczności pobytu w aż do rozliczenia.

:

• w zależności od warunków umowy opcji, możesz wymagać zgody Sprzedawcy na cesję umowy opcji.
• jeśli umowa opcji jest sporządzona w celu umożliwienia cesji bez zgody Sprzedającego, często będzie to negocjowane przez prawnika sprzedającego.
• jeśli jest to umowa opcji sprzedaży i kupna, możesz pozostać odpowiedzialny za wykonanie ostatecznego nabywcy na mocy umowy opcji po cesji.
• cesja może spowodować powstanie zobowiązania z tytułu podatku od przeniesienia wartości opcji.

Joint venture

ten model zawiera umowę joint venture z ostatecznym nabywcą i prowadzi rozwój jako ich partner.

plusy:

• może pozwolić ci na udział w zyskach projektu, co może prowadzić do wyższej płatności dla ciebie.
• jest bardzo elastyczny w kwestii struktury transakcji. Może to obejmować opłatę za przejęcie zapłaconą użytkownikowi w momencie rozliczenia lub wcześniej.

:

• jesteś związany z projektem do końca.
• w zależności od sposobu negocjacji, możesz nie otrzymać swojego udziału w zysku / uplift do momentu rozliczenia ukończonego rozwoju.

która opcja jest najlepsza przy sprzedaży?

najczęstszym sposobem jest sprzedaż za pomocą umowy nominacji, jednak mamy doświadczenie ze wszystkimi czterema modelami.

kilka przykładów:

• pomagaliśmy klientowi, który podpisał umowę zlecenia. Otrzymali ryczałtową wypłatę i całkowicie wycofali się z umowy.
• inny klient skorzystał z umowy nominacji i sprzedał nieruchomość w ciągu 3 dni, otrzymał połowę wpłaty jako depozyt przy podpisaniu, a następnie otrzymał wypłatę salda w rozliczeniu około 30 dni później.
• inny klient rozwija obecnie projekt z partnerem finansującym. Przy podpisaniu umowy joint venture została uiszczona opłata akwizycyjna, a partner finansujący jest odpowiedzialny za pokrycie wszystkich kosztów związanych z realizacją inwestycji.
• inny klient zawarł umowę opcji sprzedaży i kupna w odniesieniu do kilku bloków gruntu, w przypadku których umowa opcji przewiduje sprzedaż z premią. Podwyżka do ceny zakupu jest następnie wypłacana naszemu klientowi po rozliczeniu każdej partii.

najlepsza opcja będzie na ogół zależeć od tego, kto jest sprzedawcą, kto jest prawdopodobnym kupującym i charakter strony. Jeśli ostatecznym nabywcą będzie wyrafinowany deweloper, nie powinien być zbyt odkładany, płacąc Ci podwyżkę na podstawie umowy nominacji/cesji. Z drugiej strony, jeśli jest to podział 1 na 2 Z KUPUJĄCYM mama i tata, możesz mieć problemy z uzyskaniem ich do zawarcia umowy zakupu na podstawie umowy nominacji / cesji.

Podobnie, jeśli masz niewyszukanego Sprzedawcę, na którego ciężko pracowałeś, aby przejść przez linię sprzedaży, możesz nie chcieć ich odstraszyć umową opcji sprzedaży i kupna, która rozważa sprzedaż z premią. Alternatywnie, jeśli masz zmotywowanego sprzedawcę, który Twoim zdaniem podpisze cokolwiek, ta opcja pozwala ci na największą elastyczność.

masz więcej pytań?

McAndrew Law jest wiodącą kancelarią prawniczą Brisbane Property Development. Posiadamy bogate doświadczenie w przygotowywaniu umów opcji sprzedaży i kupna dla deweloperów, sprzedawców opcji i właścicieli gruntów, aby zapewnić ochronę Twoich praw. Zadzwoń do nas (07) 3266 8555 lub skontaktuj się z nami online, aby rozpocząć. Oferujemy bezpłatną wstępną konsultację w celu omówienia Twoich potrzeb.