Uwagi szczególne dotyczące wniesienia powództwa o zamknięcie dostępu przez młodszego Posiadacza zastawu

w standardowej powództwie o zamknięcie dostępu do zastawu posiadacz zastawu z pierwszą pozycją w aktach priorytetowych wnosi o zamknięcie dostępu do wszystkich młodszych właścicieli zastawu i odzyskanie niespłaconego salda na wekslu zabezpieczonym hipoteką. Ale co się stanie, gdy młodszy posiadacz zastawu zdecyduje się przejąć jego zastaw? Scenariusz jest taki sam, jak w przypadku starszego zastawnika przenoszącego się do przejęcia, ale należy wziąć pod uwagę szczególne względy.

gdy starszy posiadacz zastawu wnosi powództwo o zajęcie nieruchomości, wszyscy znani młodsi posiadacze zastawu są wymieniani jako pozwani w celu zajęcia ich udziałów w nieruchomości, aby Tytuł mógł przejść w sposób czysty na następnego nabywcę. Jednak Garnitur młodszego zastawnika może nie działać tak skutecznie. W szczególności należy ustalić, czy dłużnik zastawu uprzywilejowanego powinien zostać włączony do akcji o zamknięcie dostępu do rynku i co się dzieje z tym zastawem uprzywilejowanym zarówno przed, jak i po sprzedaży sądowej.

pierwsza kwestia dotyczy tego, czy starszy zastawnik może być stroną powództwa o zajęcie lokalu wniesionego przez młodszego zastawnika. Odpowiedź brzmi nie. Starszy zastawnik nie jest ani niezbędną stroną czynu, ani właściwą stroną tego czynu. Niezbędną stroną jest każda niezbędna strona, która jest tak niezbędna do pozwu, że żadna ostateczna decyzja nie może być wydana bez dalszego połączenia. Sudhoff V. Federal Nat. Mortg. Ass ‘ n, 942 So.2d 425, 426 (Fla. V DCA 2006). Jedyną stroną akcji wykluczenia hipoteki, które można uznać za “niezbędne” jest opłata prosty właściciel nieruchomości. Wynika to z faktu, że ” postępowanie egzekucyjne skutkujące ostatecznym dekretem i sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką, bez obecności posiadacza tytułu prawnego przed sądem, nie będzie miało wpływu na przeniesienie jego tytułu na nabywcę przy wspomnianej sprzedaży.”Jordan V. Sayre, 3 So. 329, 330 (Fla. 1888). Innymi słowy, opłata prosta właściciel jest nieodzowną stroną, ponieważ bez niego postępowanie w sprawie wykluczenia byłoby nieważne. Jednak młodszy posiadacz zastawu jest nadal w stanie zamknąć młodsze zastawy bez konieczności udziału starszego zastawnika w akcji, ponieważ zamknięcie dostępu tych młodszych zastawników nie ma wpływu na prawa starszego zastawnika do nieruchomości.

co więcej, pierwszy lub starszy kredyt hipoteczny nie jest niezbędną lub nawet właściwą stroną postępowania w sprawie wykluczenia wniesionego przez drugiego lub młodszego kredytobiorcę. Cone Bros.Const. Co. v. Moore, 193 So. 288, 290 (Fla. 1940). Dzieje się tak dlatego, że w przeciwieństwie do odsetek młodszego zastawnika, które są przenoszone z nieruchomości na fundusz, który stoi w miejscu nieruchomości, odsetki od zabezpieczenia starszego zastawnika pozostają z nieruchomością nawet po sprzedaży wykluczenia. Garcia kontra Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. IV DCA 2005).

inną kwestią do rozważenia jest to, co dzieje się z nadwyżką wpływów po sprzedaży sądowej spowodowanej przez akcję wykluczenia młodszego zastawnika. Wpływy te mają być rozdzielane między innych młodszych właścicieli zastawów tylko i wyłącznie w kolejności pierwszeństwa. Jeśli istnieje spór o pierwszeństwo, sąd jest zobowiązany do priorytetowego traktowania interesów konkurujących młodszych zastawników,a także kwot należnych każdemu. Citibank, FSB V. PNC Mtg. Korpus Am., 718 So.2d 300, 302 (Fla. 2d DCA 1998). Starszy zastawnik do akcji wykluczenia nie jest uprawniony do żadnych wpływów ze sprzedaży, ponieważ starszy zastawnik nie może zostać wykluczony, a jego zastaw pozostaje związany z nieruchomością. Nadwyżka wpływów nie może być wykorzystana na zwrot nabywcy płatności należnych pierwszemu kredytobiorcy po sprzedaży sądowej. Miller V. Stravos, 174 So.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). Dynamika junior zastaw wykluczenia sprzedaży są następujące: “on sukces oferent na junior zastaw wykluczenia bierze tytuł z zastrzeżeniem wcześniejszych zastawów. Nabywca przejmuje nieruchomość obciążoną pierwotną odpowiedzialnością za zapłatę wcześniejszej hipoteki i musi zatem obsługiwać wcześniejsze zastawy, aby zapobiec utracie nieruchomości przez przejęcie wcześniejszych zastawów.”

2d 1117, 1120 (Fla. IV DCA 2005). Starsze zastawy pozostają na przejętej nieruchomości, a starszy zastawnik może nadal zająć nieruchomość, aby zaspokoić zaległe starsze zastawu. Dowód na 1121. Scenariusz ten pozostaje taki sam, niezależnie od tego, czy zastaw senior jest już domyślny. Dowód.

młodszy zastawnik, który chce przejąć nieruchomość, może skorzystać z prawa wykupu lub innymi słowy, może spłacić wszelkie starsze zastawy, aby chronić swój interes w nieruchomości. Na Florydzie prawo do wykupu jest ustawowe i zapewnia:

“w dowolnym momencie przed późniejszym złożeniem zaświadczenia o sprzedaży przez urzędnika sądowego lub w terminie określonym w wyroku, postanowieniu lub dekrecie o wykluczeniu, hipotekarz lub posiadacz jakichkolwiek odsetek podrzędnych może wyleczyć zadłużenie hipoteki i zapobiec sprzedaży wykluczenia, płacąc kwotę pieniędzy określoną w wyroku, postanowieniu lub dekrecie o wykluczeniu, lub jeśli nie wydano wyroku, postanowienia lub dekretu o wykluczeniu, oferując wykonanie należne na mocy umowy o zabezpieczeniu, w tym wszelkie kwoty ze względu na skorzystanie z prawa do przyspieszyć, plus uzasadnione koszty postępowania w celu wykluczenia poniesione do czasu przetargu, w tym uzasadnione honoraria adwokata wierzyciela. W przeciwnym razie nie ma prawa do odkupienia.”

Natychmiast. § 45.0315. Korzystanie z prawa do wykupu jest zazwyczaj wykorzystywane przez młodszych zastawników lub właściciela tytułu opłaty, w celu zapobieżenia sprzedaży wykluczenia przez starszego zastawnika. Jednak młodszy posiadacz zastawu, który przenosi się do przejęcia, może również spłacić wszelkie starsze zastawy w celu umożliwienia prawa własności nieruchomości do przejścia w sposób czysty przy sprzedaży przejęcia. W tej sytuacji młodszy zastawnik może nabyć nieruchomość w drodze sądowej sprzedaży bez obawy, że starszy zastawnik przejdzie do przejęcia przeciwko młodszemu zastawnikowi po przejęciu własności do nieruchomości.

jeśli starszy zastawnik inicjuje akcję wykluczenia, podczas gdy akcja wykluczenia młodszego zastawnika jest nadal w toku, młodszy zastawnik musi zapłacić wszystkie koszty sądowe starszego zastawnika, w tym opłaty adwokackie, jeśli ma to zastosowanie, w celu wygaszenia starszego zastawnika. W tym scenariuszu najlepszym sposobem działania może być zamknięcie zastawu uprzywilejowanego, a następnie oczekiwanie na wypłatę jakichkolwiek wpływów. Młodszy posiadacz zastawu musi jednak rozważyć swoje miejsce w linii priorytetowej z innymi młodszymi zastawnikami i czy będzie uprawniony do wypłaty nadwyżek wpływów.

nie jest normą, aby młodszy zastawnik domagał się przejęcia, gdy na nieruchomości pozostaje starszy zastawnik. Z tego powodu należy wziąć pod uwagę pewne okoliczności, aby ustalić, czy i w jaki sposób młodszy posiadacz zastawu powinien postępować z przejęciem nieruchomości.