wymagania dotyczące ważnego aktu poręczenia

najbardziej ostrożni wierzyciele wymagają od swoich dłużników złożenia poręczenia, kogoś, kto będzie związany jako współdłużnik, w przypadku niewypełnienia przez dłużnika zobowiązań wynikających z umowy.

w przeszłości byliśmy zmuszeni doradzać klientom, że nie będziemy w stanie wyegzekwować aktu poręczenia z powodu jakiegoś lub innego problemu z dokumentem. Kilka lat temu zgłoszono przypadek dotyczący ponownie wymagań dotyczących ważnego aktu poręczenia. Sprawa ta dotyczy sprawy Astill przeciwko Lot 54 Falcon Park CC, która została przedstawiona w lutym 2012 r.w Sądzie Najwyższym w Pietermaritzburgu.

w tej sprawie zawarto umowę najmu pomiędzy L, jako właścicielem, A M, jako najemcą. Astill podpisał akt poręczenia, na mocy którego zobowiązał się jako poręczenie za “należną zapłatę na żądanie wierzyciela wszystkich środków pieniężnych, które Główny dłużnik może teraz lub od czasu do czasu później winien wierzycielowi i wynikające z umowy najmu zawartej przez głównego dłużnika z wierzycielem.”

po wygaśnięciu umowy najmu, do której dołączono poręczenie Astill, między L I M zawarto dwie kolejne umowy, a obie te umowy dzierżawy zostały dołączone nowe poręczenie, ponieważ A zrezygnował z funkcji członka najemcy na krótko przed wygaśnięciem umowy najmu, do której dołączono jego poręczenie. L próbował pociągnąć Astill do odpowiedzialności za czynsze i związane z nimi opłaty, które pozostały niezapłacone przez m, najemcę.

istnieje szereg ważnych zasad rządzących czynnościami gwarancyjnymi, do których należą:

1. akt poręczenia musi zidentyfikować wierzyciela, poręczenie i głównego dłużnika;
2. wszystkie istotne warunki aktu poręczenia muszą być na piśmie i podpisane przez poręczenie;
3. akt poręczenia nie może być samodzielny—ma charakter pomocniczy i dlatego wymaga umowy podstawowej lub głównej;
4. poręczenie nie może ponosić odpowiedzialności za nic więcej niż za głównego dłużnika.

w sprawie Astill sąd odniósł się do długiej linii decyzji, wskazując, że akt poręczenia musi być interpretowany ściśle-oznacza to, że sąd nie będzie pociągał za poręczenie odpowiedzialności za więcej niż jest to wyraźnie przewidziane w akcie poręczenia. W przypadku niepewności co do znaczenia poręczenia, będzie ono interpretowane przeciwko wierzycielowi.

w tym przypadku wynajmujący twierdził, że słowa “… wszystkie środki pieniężne, które Główny dłużnik może teraz lub od czasu do czasu być winien wierzycielowi i wynikające z umowy najmu …” były wystarczające do pociągnięcia poręczenia do odpowiedzialności za wszelkie czynsze, które mogą wyniknąć z przyszłych umów najmu. Sąd uznał jednak (naszym zdaniem słusznie), że poręczenie ograniczało się do pierwszej umowy dzierżawy zawartej między L A M. Na poparcie tego, sąd stwierdził, że słowo “wykonane” wyraźnie odnosiło się do umowy najmu, która została już zawarta, a nie do zawarcia w przyszłości. Ponadto sąd orzekł, że słowa “od czasu do czasu” odnoszą się do środków pieniężnych należnych z tytułu pierwotnej umowy najmu, a nie do środków, które mogą stać się należne z tytułu przyszłych umów najmu. Sąd uznał również, że jeżeli poręczenie miało mieć zastosowanie do przyszłych umów najmu, które nie istniały jeszcze w momencie zawarcia poręczenia, należy o nim szczegółowo wspomnieć.

zajmowaliśmy się sprawą, w której poręczenie argumentowało, że w przypadku gdy dokument odnosi się do “dzierżawy, do której dołączony jest ten dokument”, a pisemna dzierżawa określona w dokumencie nie została zawarta, poręczenie jest niewykonalne, pomimo faktu, że poręczenie zostało podpisane. Argumentowaliśmy inaczej, opierając się na fakcie, że niepodpisany dokument jest w każdym przypadku włączony do dokumentu oferty najmu, podpisanego przez strony. Sąd zastosował się do ścisłej interpretacji i uznał, że podpisane poręczenie nie ma mocy ani skutku. Postępowanie sądowe jest jednak kontynuowane na alternatywnych podstawach pociągnięcia poręczenia do odpowiedzialności.

w związku z tym, w przypadku zawarcia aktu poręczenia, ważne jest, aby dokument został prawidłowo sporządzony i aby wszystkie odpowiednie umowy zostały prawidłowo podpisane. W przeciwnym razie sąd może bardzo dobrze zwolnić poręczenie z haka, w wyniku czego utracona zostanie korzyść innego dłużnika.