Proceso de Adquisición de Diseño-Construcción

23 de junio de 2005

Los procesos de adquisición de Diseño/Construcción y DBB son similares en que el Propietario contrata a un Contratista para construir un proyecto en cada uno, pero los dos sistemas difieren en cuanto a la etapa en la que se proporciona el diseño a los posibles licitantes. El siguiente es un ejemplo de los pasos típicos involucrados en el proceso de adquisición de proyectos D / B:

Paso 1 Planificación Estratégica de instalaciones : El Propietario analiza sus requisitos actuales y futuros de instalaciones para determinar el plan de desarrollo de instalaciones adecuado para el uso planificado.

Paso 2 Definición del programa-El Propietario establece los requisitos del proyecto en términos de tamaño y rendimiento de la instalación, criterios, requisitos de acabado, estándares de calidad, códigos aplicables, estándares reglamentarios, población/capacidades, requisitos de equipo, etc. Estos requisitos son definidos y articulados por personal del cuadro orgánico interno o por un consultor externo.
Paso 3 Solicitud de Calificaciones ( RFQ): Los requisitos profesionales, financieros y de experiencia para los proponentes y los parámetros generales del proyecto se articulan en un RFQ, ya sea por personal interno o por un consultor externo.
Declaración de calificaciones del paso 4: El Propietario anuncia el proyecto y recibe y revisa las declaraciones de calificaciones en respuesta a la RFQ. Por lo general, las tres y no más de cinco empresas más calificadas están preseleccionadas.
Paso 5 Solicitud de propuestas ( RFP): El Propietario solicita propuestas de diseño y costos de los equipos de diseño y construcción preseleccionados en una RFP. Entre los elementos que se encuentran en una solicitud de propuestas típica se encuentran los criterios de diseño del proyecto, la información del sitio, los requisitos del contrato, el procedimiento de selección y los requisitos de presentación de propuestas.
Paso 6 Conferencia Previa a la Propuesta: Algunos propietarios celebran esta reunión opcional al principio del período de preparación de la propuesta para permitir a los proponentes hacer preguntas y solicitar aclaraciones.
Paso 7 Presentación y evaluación de propuestas: Una vez recibidas, el Propietario evalúa las propuestas en función de la calidad del diseño, el precio y otros factores predeterminados (mejor relación calidad-precio). El Propietario puede solicitar que los Proponentes hagan presentaciones en persona ante el comité de selección del Propietario.
Paso 8 Adjudicación del contrato: El Proponente seleccionado celebra un contrato con el Propietario, que incorpora tanto los requisitos del Propietario como la propuesta del Constructor de diseño.
Paso 9 Documentos / Construcción – Una vez completados los documentos de diseño para todos los elementos (o para fases específicas) del proyecto, comienza la construcción. El contrato puede prever métodos acelerados, que permitan que la construcción continúe una vez finalizadas las fases lógicas del diseño y la concesión de permisos, pero antes de la finalización de todo el cuerpo de documentos de construcción.

El paso 7 anterior, Presentación y Evaluación de propuestas, es la mejor oportunidad para que el Propietario se asegure de obtener el proyecto que desea y la mejor relación calidad-precio. La mejor relación calidad-precio considera tanto los factores cualitativos (es decir, la solución de diseño, la gestión y el calendario) como el precio. En el proceso de presentación / evaluación, los factores cualitativos y el precio se consideran sobre la base de una fórmula.
El Propietario debe designar un panel de selección para realizar las clasificaciones cualitativas. Generalmente, este es el mismo comité y / o panel que el Propietario utilizó para determinar los Proponentes más calificados. El grupo puede utilizar varios métodos para evaluar las propuestas; seis de ellos se examinan a continuación. Cada uno se ha utilizado con éxito y cada uno tiene sus méritos, aunque ningún proceso es apropiado para todas las situaciones.
1.Criterios ponderados – La solicitud de propuestas requiere la presentación de una propuesta cualitativa y un precio firme. El Propietario establece una calificación de puntos para los factores cualitativos y para el precio. (Por ejemplo, los factores cualitativos pueden pesar 60 puntos y tener un precio de 40 puntos.) El Propietario recibe las propuestas cualitativas y la propuesta de precio simultáneamente. La propuesta de precio figura en un sobre separado. El Propietario podrá escuchar las presentaciones orales de cada proponente. El Propietario asigna puntos en una matriz de puntuación para la respuesta de cada Proponente para cada uno de los factores de evaluación. Después de que el Propietario evalúe los criterios cualitativos, revisa los sobres de la propuesta de precio. Los puntos de precio máximos se asignan a la oferta en dólares más baja, y todos los demás se escalan de forma inversamente proporcional a esa cantidad. Los puntos totales altos determinan el premio.
2.Puja baja ajustada – Una variante del proceso de criterios ponderados es la puja baja ajustada. El proceso sigue los mismos pasos a través de la recepción de propuestas cualitativas. Después de las presentaciones orales, los aspectos cualitativos se puntúan y totalizan en una escala de 0 a 100, expresada como decimal (por ejemplo, una puntuación de 85 se escribe 0,85). Después de calcular las puntuaciones, el Propietario abre el sobre de precios de cada postor. El precio se divide por puntuación (expresado como un decimal) para obtener una “puja ajustada”.
3.Diseño equivalente / Oferta baja: Este procedimiento de evaluación es paralelo a los dos procesos anteriores hasta la recepción de propuestas cualitativas. El Propietario critica las propuestas técnicas y le da a cada proponente un plazo para responder con cambios de diseño especificados y la modificación de precio correspondiente (ya sea agregar o deducir) para hacer que todas las propuestas sean técnicamente equivalentes (lo que se conoce como “nivelación técnica”). Los diseños revisados son evaluados por el Propietario, que luego abre los sobres de precio, tanto la base como las enmiendas. La adjudicación se puede hacer con énfasis pesado o exclusivo en el precio porque la crítica de la propuesta debería haber dado lugar a diseños equivalentes.
4.Precio fijo / Mejor diseño: el precio del contrato lo establece el Propietario y se indica en la solicitud de propuestas. A continuación, los proponentes solo presentan propuestas cualitativas o técnicas, ya que todas las ofertas de precios son idénticas. Después de las presentaciones orales (opcional), el Propietario utiliza sus criterios de evaluación para puntuar las propuestas. El premio se otorga a la empresa que ofrece la propuesta de puntuación más alta por el precio estipulado.
5. Cumple con los Criterios / Oferta baja: Este método de evaluación se asemeja más al proceso de licitación tradicional. Por lo general, la solicitud de propuestas proporciona requisitos específicos, pero no llega a los documentos finales de construcción. El Propietario solicita propuestas de empresas calificadas y las evalúa para asegurarse de que cumplen con los criterios básicos. El propietario adjudica el contrato al licitador de bajo precio. El papel de la empresa seleccionada es completar los documentos de construcción de una manera razonable en lugar de desarrollar un diseño único para el proyecto. La debilidad de este proceso es que elimina dos de las características más ventajosas de diseño-construcción: múltiples soluciones de diseño y la creatividad/ innovación de los equipos de diseño-construcción de la competencia. Es el más adecuado para la adquisición de instalaciones utilitarias (p. ej.: cobertizos de almacenamiento, edificios prediseñados, etc.).
6.Premio de emergencia-Como su nombre indica, cuando la seguridad o el bienestar públicos se ven amenazados, un Propietario público puede autorizar negociaciones con la empresa de diseño y construcción mejor calificada disponible en ese momento, utilizando referencias y / o experiencia previa del Propietario con la empresa como justificación para la selección. Como se indica al principio de esta sección, los pasos descritos anteriormente son genéricos y opcionales: un Propietario puede decidir usar o no usar alguno o todos ellos. Pero proporcionan una visión general de un proceso que los propietarios de proyectos han utilizado con éxito en el pasado.