considerações especiais para trazer uma ação de encerramento por um Lienholder Júnior

em uma ação de encerramento padrão, o lienholder com uma primeira posição de arquivos prioritários terno para encerrar todos os lienholder Júnior e recuperar o saldo pendente em uma nota promissória garantida pela hipoteca. Mas o que acontece quando um lienholder Júnior decide encerrar sua garantia? O cenário é praticamente o mesmo que seria para um lienholder sênior se mudar para foreclose, mas considerações especiais devem ser levadas em consideração.

quando um lienholder sênior arquiva uma ação para encerrar uma propriedade real, todos os lienholder juniores conhecidos são nomeados como réus para encerrar seus interesses na propriedade para que o título possa passar de forma limpa para o próximo comprador. No entanto, um terno de um lienholder júnior pode não funcionar tão eficientemente. Especificamente, uma determinação deve ser feita sobre se o lienholder sênior deve fazer parte da ação de encerramento e o que acontece com esse lien sênior antes e depois da venda judicial.

A primeira questão é se um lienholder sênior pode ser feito parte de uma ação de execução hipotecária movida por um lienholder Júnior. A resposta é não. Um lienholder sênior não é uma parte indispensável da ação nem uma parte adequada dela. Uma parte indispensável é qualquer parte necessária que é tão essencial para um processo que nenhuma decisão final pode ser proferida sem mais joinder. Sudhoff v. Nat Federal. Mortg. Ass’n, 942 assim.2d 425, 426 (Fla. 5º DCA 2006). A única parte em uma ação de encerramento de hipoteca que pode ser considerada “indispensável” é a taxa simples proprietário da propriedade. Isso se deve ao fato de que ” um processo de encerramento resultando em um decreto final e uma venda do imóvel hipotecado, sem que o titular do título legal esteja perante o tribunal não terá efeito para transferir seu título para o comprador na referida venda.”Jordan V. Sayre, 3 Assim. 329, 330 (Fla. 1888). Em outras palavras, a taxa simples proprietário é uma parte indispensável porque, sem ele ou ela, o processo de encerramento seria nulo. No entanto, um lienholder Júnior ainda é capaz de encerrar os lienholder juniores sem a necessidade de o lienholder sênior ser parte da ação porque a execução hipotecária desses lienholder juniores não tem efeito sobre os direitos do lienholder sênior sobre a propriedade.

além disso, um primeiro ou hipotecário sênior não é uma parte necessária ou mesmo adequada para o processo de execução hipotecária instaurado por um segundo ou hipotecário Júnior. Cone Bros. Const. Emissao. v. Moore, 193 Assim. 288, 290 (Fla. 1940). Isso ocorre porque, ao contrário dos juros de um penhor Júnior que são transferidos da propriedade para o fundo que fica no lugar da propriedade, os juros de segurança de um penhor sênior permanecem com a propriedade mesmo após a venda do encerramento. Garcia V. Stewart, 906 assim.2d 1117, 1120 (Fla. 4º DCA 2005).

outra questão a considerar é o que acontece com qualquer produto excedente após a venda judicial provocada pela ação de encerramento do penhor Júnior. Esses rendimentos devem ser distribuídos apenas entre os outros acionistas juniores e em ordem de prioridade. Se houver uma disputa sobre prioridade, o tribunal é obrigado a priorizar o interesse dos acionistas juniores concorrentes, bem como os valores devidos cada. Citibank, FSB v. PNC Mtg. Corp. da Am., 718 assim.2d 300, 302 (Fla. 2D DCA 1998). Um lienholder sênior da ação de encerramento não tem direito a nenhum produto da venda, pois um lienholder sênior não pode ser excluído e sua garantia permanece vinculada à propriedade. O produto excedente não pode ser usado para reembolsar o comprador pelos pagamentos devidos ao primeiro hipotecário após a venda judicial. Miller v. Stravos, 174 assim.2d 48, 49 (Fla. 3D DCA 1965). A dinâmica de uma venda de execução hipotecária de garantia Júnior é a seguinte: “ele licitante bem-sucedido em uma execução hipotecária de garantia Júnior leva o título sujeito às garantias anteriores. O comprador assume a propriedade encarregada da responsabilidade primária pelo pagamento da hipoteca anterior e deve, portanto, atender às garantias anteriores para evitar a perda da propriedade por encerramento das garantias anteriores.”

Garcia V. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4º DCA 2005). Os penhores seniores permanecem na propriedade hipotecada e o penhor sênior ainda pode hipotecar os imóveis para satisfazer a garantia sênior pendente. Identificação em 1121. Esse cenário permanece o mesmo, independentemente de o lien sênior já estar no padrão. ID.

o lienholder Júnior que se muda para foreclose na propriedade pode exercer seu direito de resgate ou, em outras palavras, pode pagar quaisquer liens seniores para proteger seus interesses na propriedade. Na Flórida, o direito de resgate é estatutário e fornece:

“A qualquer momento antes da depois da apresentação de um certificado de venda pelo secretário do tribunal ou o tempo especificado na sentença, ordem ou decreto de encerramento, o mortgagor ou o titular de qualquer subordinado interesse pode curar a mortgagor do endividamento e evitar um encerramento venda, pagando a quantia de dinheiro especificado no juízo, ordem ou decreto de encerramento, ou se nenhum julgamento, ordem ou decreto de encerramento foi proferida, por concurso o desempenho devido ao abrigo do acordo de segurança, incluindo quaisquer montantes devidos em razão do exercício de um direito de acelerar, além das despesas razoáveis de processo de encerramento incorridas até o momento da licitação, incluindo honorários advocatícios razoáveis do credor. Caso contrário, não há direito de redenção.”

Fla. Stat. § 45.0315. Exercer um direito de resgate é normalmente utilizado por lienholders Júnior, ou o proprietário do título da taxa, em uma tentativa de impedir uma venda de encerramento pelo lienholder sênior. No entanto, um lienholder Júnior que está se mudando para foreclose também pode pagar as quaisquer liens seniores, a fim de permitir que o título da propriedade passe de forma limpa na venda de encerramento. Nesta situação, o lienholder júnior pode comprar a propriedade na venda judicial sem a preocupação de que o lienholder sênior se moverá para foreclose contra o lienholder Júnior depois de assumir o título da propriedade.Se o lienholder sênior instituir uma ação de encerramento enquanto a ação de encerramento do lienholder Júnior ainda estiver pendente, o lienholder Júnior deverá pagar todas as despesas de litígio do lienholder sênior, incluindo honorários advocatícios, se aplicável, para extinguir o lien sênior. Nesse cenário, pode ser o melhor curso de ação para permitir que o penhor sênior seja excluído e, em seguida, aguarde que qualquer produto seja desembolsado. No entanto, o lienholder Júnior deve considerar seu lugar na linha de prioridade com outros lienholder juniores e se terá direito a qualquer desembolso de receitas excedentes.

não é a norma para um penhor Júnior buscar a execução hipotecária quando um penhor sênior permanece na propriedade. Por esse motivo, certas considerações devem ser levadas em consideração para determinar se e como o penhor Júnior deve proceder com a hipoteca da propriedade.