Design-Build Procurement Process

23 de junho de 2005

os processos de Design/Build e DBB procurement são semelhantes, pois o proprietário contrata um empreiteiro para construir um projeto em cada um, mas os dois sistemas diferem quanto ao estágio em que o projeto é fornecido a potenciais licitantes. A seguir está um exemplo das etapas típicas envolvidas no processo de aquisição de projetos D/B: Etapa 1 Planejamento Estratégico de instalações-o proprietário analisa seus requisitos atuais e futuros de instalações para determinar o plano de desenvolvimento de instalações apropriado para o uso planejado.

Etapa 2 Definição do programa-o proprietário estabelece os requisitos do projeto em termos de tamanho e desempenho da instalação, critérios, requisitos de acabamento, padrões de qualidade, códigos aplicáveis, padrões regulatórios, população/capacidades, requisitos de equipamento, etc. Esses requisitos são definidos e articulados pela equipe profissional interna ou por um consultor externo. Etapa 3 pedido de qualificações (RFQ) – requisitos profissionais, financeiros e experienciais para proponentes e os parâmetros gerais do projeto são articulados em um RFQ, seja por funcionários internos ou por um consultor externo.
Etapa 4 Declaração de Qualificações – o proprietário anuncia o projeto e recebe e analisa as declarações de qualificação em resposta ao RFQ. Geralmente, as três, e não mais do que cinco, as empresas mais qualificadas são listadas a curto prazo.
Etapa 5 pedido de propostas ( RFP) – o proprietário solicita propostas de design e custo das equipes de design-build listadas em um RFP. Entre os itens encontrados em um RFP típico estão critérios de projeto, Informações do site, requisitos de contrato, procedimento de seleção e requisitos de proposta (submissão).
Etapa 6 Conferência de pré-proposta-alguns proprietários realizam esta reunião opcional no início do período de preparação da proposta para permitir que os proponentes façam perguntas e solicitem esclarecimentos.
Passo 7 apresentação e Avaliação da Proposta-Uma vez recebida, o proprietário avalia as propostas com base na qualidade do design, preço e outros fatores predeterminados (melhor valor). O proprietário pode solicitar que os proponentes façam apresentações presenciais ao Painel de seleção do proprietário. Etapa 8 adjudicação do contrato – o proponente selecionado entra em contrato (s) com o proprietário, que incorpora os requisitos do Proprietário e a proposta do Construtor de Design.
Etapa 9 documentos / Construção – após a conclusão dos documentos de projeto para todos os elementos (ou para fases específicas) do projeto, a construção começa. O contrato pode prever métodos rápidos, permitindo que a construção prossiga após as fases lógicas de projeto e permissão serem concluídas, mas antes da conclusão de todo o corpo de documentos de construção.

Etapa 7 acima, submissão e Avaliação de propostas, é a melhor chance que o proprietário terá de garantir que obtenha o projeto que deseja e o melhor valor pelo seu dinheiro. O melhor valor considera fatores qualitativos (ou seja, solução de design, gerenciamento e cronograma) e preço. No processo de submissão/avaliação, fatores qualitativos e preço são considerados em uma base de Fórmula.
o proprietário deve nomear um painel de seleção para realizar as classificações qualitativas. Geralmente, este é o mesmo comitê e/ou painel que o proprietário usou para determinar os proponentes mais qualificados. Existem vários métodos que o painel pode usar para avaliar as propostas; seis deles são discutidos abaixo. Cada um foi usado com sucesso e cada um tem seus méritos, embora nenhum processo único seja apropriado para todas as situações.
1.Critérios ponderados-o RFP requer a apresentação de uma proposta qualitativa e preço firme. O proprietário estabelece uma classificação de pontos para fatores qualitativos e para o preço. (Por exemplo, fatores qualitativos podem pesar 60 pontos e preço 40 pontos.) O proprietário recebe as propostas qualitativas e a proposta de preço simultaneamente. A proposta de preço está contida em um envelope separado. O proprietário pode então ouvir apresentações orais de cada proponente. O proprietário atribui pontos em uma matriz de pontuação para a resposta de cada proponente para cada um dos fatores de avaliação. Depois que o proprietário avalia os critérios qualitativos, ele analisa os envelopes da proposta de preço. Os pontos de preço máximo são atribuídos ao menor lance em dólar, e todos os outros são dimensionados inversamente proporcionais a esse valor. Pontos totais altos determinam o prêmio.
2.Lance baixo ajustado – uma variante do processo de critérios ponderados é o lance baixo ajustado. O processo segue as mesmas etapas através do recebimento de propostas qualitativas. Após as apresentações orais, os aspectos qualitativos são pontuados e totalizados em uma escala de 0 a 100 escala expressa como decimal (por exemplo, uma pontuação de 85 é escrita 0,85). Depois de calcular as pontuações, O Proprietário Abre o envelope de preço de cada licitante. O preço é então dividido por Pontuação (expressa como decimal) para produzir um “lance ajustado”.
3.Projeto equivalente / baixo lance – este procedimento de avaliação É paralelo aos dois processos anteriores até o recebimento de propostas qualitativas. O proprietário critica as propostas técnicas e dá a cada proponente um prazo para responder com alterações de design especificadas e alteração de preço correspondente (adicionar ou deduzir), a fim de tornar todas as propostas tecnicamente equivalentes (chamadas de “nivelamento técnico”). Os projetos revisados são avaliados pelo proprietário, que então abre os envelopes de preço, base e alterações. O prêmio pode ser feito com ênfase pesada ou única no preço porque a crítica da proposta deveria ter resultado em projetos equivalentes.
4.Preço fixo / Melhor Design-O preço do contrato é estabelecido pelo proprietário e é indicado no RFP. Os proponentes então submetem apenas propostas qualitativas ou técnicas, pois todas as ofertas de preços são idênticas. Na sequência de apresentações orais (facultativas), o proprietário utiliza os seus critérios de avaliação para avaliar as propostas. Prêmio vai para a empresa que oferece a proposta de maior pontuação para o preço estipulado.
5. Atende aos critérios / Bid baixo – este método de avaliação se assemelha mais ao processo de bid tradicional. Normalmente, o RFP fornece requisitos específicos, mas fica aquém dos documentos finais de construção. O proprietário solicita propostas de empresas qualificadas e avalia essas propostas para garantir que atendam aos critérios básicos. O proprietário então concede o contrato ao licitante baixo. O papel da empresa selecionada é preencher documentos de construção de maneira razoável, em vez de desenvolver um design exclusivo para o projeto. A fraqueza desse processo é que ele elimina duas das características mais vantajosas do design-build: várias soluções de design e a criatividade/ inovação de equipes concorrentes de design-build. É mais adequado para a aquisição de instalações utilitárias (por exemplo,: galpões de armazenamento, edifícios pré-projetados, etc.).
6.Prêmio de emergência – como o nome indica, quando a segurança pública ou bem-estar está ameaçada, um proprietário público pode autorizar negociações com a empresa de construção de projeto mais qualificada disponível no momento, usando referências e/ou experiência anterior do proprietário com a empresa como justificativa para a seleção. Conforme declarado no início desta seção, as etapas acima descritas são genéricas e opcionais – um proprietário pode decidir usar ou não usar qualquer um ou todos eles. Mas eles fornecem uma visão geral de um processo que os proprietários de projetos usaram com sucesso no passado.