Desmistificando o poder estatutário de venda: um olhar superficial sobre a lei da terra e as regras dos leiloeiros-a OMM defende

neste caso e nos termos mais simples, o poder estatutário de venda significa a autoridade e o direito concedido a um credor por estatuto de anunciar e vender propriedades em um leilão público sem recorrer a um tribunal para autorização, mediante inadimplência de pagamento. Será dada especial atenção a uma taxa como interesse de segurança.Muitas questões foram levantadas sobre como as instituições financeiras exercem seu poder estatutário de venda e se o devido processo é seguido. Na maioria das vezes, o devido processo raramente é seguido ao pé da letra.

foi intenção da legislatura fornecer clareza sobre este assunto controverso de poder estatutário de venda com a promulgação da Lei de terras. Caso em questão, antes da promulgação da Lei da terra, o direito de redenção do chargor foi deixado à mercê da interpretação judicial e da jurisprudência. No entanto, agora a lei da terra, nos termos da seção 89, aborda expressamente esta questão do resgate.

o patrimônio líquido de resgate refere-se ao direito de um chargor em inadimplência de recuperar propriedade antes que o chargee exerça seu poder estatutário de venda pagando o valor principal, juros e outros custos devidos ao chargee para curar o default.

é bastante lamentável que, mesmo com a promulgação da Lei da terra de 2012 e os avanços alcançados pela jurisprudência sobre este assunto, ainda haja dúvidas em torno dela. O ceticismo está especificamente nos avisos, quando eles devem ser emitidos e a posição de propriedade matrimonial em poder de venda.

Como dito supra, há duas questões de grande preocupação, que deve ser dirigida a saber;

1. Os Avisos

Existem, essencialmente, três avisos para ser emitido antes de exercer os poderes legais de venda. Esses avisos incluem;

1. o aviso legal sob a seção 90 da Lei de terras

seção 90 (1) forma a base do poder estatutário de venda. Se e quando o chargor (o mutuário) é o padrão de qualquer obrigação sujeitos ao pagamento do imposto instrumento e continua a ser o padrão para um mês, o chargee (o credor) pode servir na chargor um aviso por escrito, a pagar as quantias devida ou realizar como previsto nos termos do acordo.

a subseção 2 identifica o que o aviso na subseção 1 deve comunicar ao chargor. Inclui;

• a natureza e a extensão do padrão
• se o padrão for para não pagamento de dinheiro, o aviso a ser dado para corrigir o padrão deve ser de pelo menos três (3) meses.
• se o padrão for para não execução de qualquer um dos convênios no instrumento charge, o aviso para retificar o padrão não deve ser inferior a dois (2) meses.
• se o padrão não for corrigido dentro do tempo estipulado, o chargee pode prosseguir para aplicar os remédios disponíveis.
• o chargor tem o direito de recorrer ao tribunal contra certos relevos solicitados pelo chargee.

a maioria das instituições financeiras opta pela venda do terreno cobrado, mas claramente há muito mais opções disponíveis para eles, conforme analisado pela seção 90 (3). No entanto, devemos observar que o termo usado na seção 90 (3) é ‘Maio’, pode, neste caso, ser usado para comunicar que as opções disponíveis para o chargee são diversas e cabe ao chargee escolher uma.

há um pouco de conflito entre as disposições da subseção 2 e da subseção 3 da seção 90. Seção 90 (2) dá o chargor um período não inferior a 3 meses para retificar o padrão e, ao mesmo tempo, seção 90 (3) vai mais longe ao mandato o chargee para exercer os remédios conforme descrito na subseção se e quando o chargor não cumprir o prazo de 90 dias. Há um problema prático gritante com a aplicação dessas duas subseções. Uma pergunta deixada sem resposta é: 3 meses equivalem a 90 dias? E vice-versa.

1. o aviso de venda nos termos da secção 96 (2) da Lei da terra e o aviso de resgate nos termos da regra 15 (b) das Regras dos leiloeiros, 1997.

a aplicação do aviso de venda nos termos da seção 96 (2) da Lei de terras e do aviso de resgate nos termos da regra 15 (b) das Regras dos leiloeiros atraiu lenta e constantemente a atenção de juízes e profissionais. É importante que abordemos a natureza do requisito nos termos da seção 96 (2) da Lei de terras e da regra 15 (b) das Regras dos leiloeiros e o efeito do não cumprimento das mesmas.A seção 96 (2) da Lei de terras traz à tona um aviso de venda de pelo menos quarenta dias, enquanto a regra 15 das Regras dos leiloeiros descreve um aviso de resgate de pelo menos 45 dias. O aviso de resgate está de acordo com a seção 89 da Lei de terras sobre a equidade do resgate. Ao mesmo tempo, o aviso na seção 96 (2) dá ao chargor pelo menos 40 dias para remediar o padrão, caso contrário, o Chargee procederá à venda.

argumentou-se repetidamente que os requisitos previstos na regra 15 das Regras dos leiloeiros de 1997 são suficientes para os fins da seção 96 (2) da Lei da Terra. Também foi argumentado que a redenção notar pelos Pregoeiros também pode servir como um aviso para vender pela chargee, como previsto pela Seção 96 (2) a Lei de Terras, porque ele é emitido por um agente da Chargee devidamente agindo em instruções e também informa o chargor que os bens serão vendidos depois de 45 dias, a menos que ele/ela resgata-lo.

no entanto, os dois avisos servem a propósitos distintos e são servidos por pessoas diferentes. Isso foi analisado por Gikonyo J em Albert Mario Cordeiro & outro vs Vishram Shamji eKLR da seguinte forma:

alguns argumentos que encontrei parecem sugerir um aviso de redenção sob a regra 15 da Lei dos leiloeiros é suficiente para fins da seção 96(2) da Lei da Terra. Eu acho que há uma clara bifurcação legal entre essas duas leis e qualquer tentativa de fundir as duas só aumenta a confusão do propósito da seção 96(2) da Lei da Terra. Posso especular aqui. Talvez, pode-se pensar que o Resgate de comunicação de acordo com os Leiloeiros Ato é suficiente porque; ele vem depois de Legal, de Aviso prévio; é de 45 dias, o que é mais de 40 dias na Secção 96(2) a Lei de Terras; serve o propósito de dar uma oportunidade para o Chargor para resgatar a propriedade; e notifica o Chargor da iminente venda do imóvel se a soma exigida não for pago dentro do prazo de 45 dias previsto no edital. Mas devo afirmar que os requisitos da seção 96(2) da Lei da Terra são obrigatórios e bastante separados dos requisitos da Lei dos leiloeiros. O aviso de resgate sob a lei dos leiloeiros também é obrigatório, mas é emitido separadamente e após o da seção 96(2) da Lei da Terra; estritamente nessa sequência.

o resultado da análise acima é que, na ausência de um aviso de venda nos termos da seção 96 (2) da Lei de terras, o poder estatutário de venda não terá sido legalmente acumulado, mesmo que um aviso de resgate tenha sido emitido.

1. casa Matrimonial

os candidatos têm uma e outra vez correu para o tribunal para se opor a um chargee exercer o seu poder estatutário de venda citando que a propriedade assunto é uma casa matrimonial. A lei da terra 2012 oferece mais proteção às casas matrimoniais, mas isso não significa que quando o poder de venda do chargee se acumulou legalmente, ele deve ser interrompido apenas porque o imóvel é uma casa matrimonial.

o tribunal em Julius Mainye Anyenga vs. Eco Bank Limited eKLR abordou esta questão da seguinte forma:

eu quero desabusar hipotecas do que parece ser uma postura equivocada, especialmente por inadimplentes. A verdadeira posição da lei sobre propriedades matrimoniais é que uma hipoteca não será criada em tal propriedade sem primeiro obter o consentimento do cônjuge. Da mesma forma, nenhuma venda do imóvel matrimonial será realizada sem dar os avisos necessários ao cônjuge ou cônjuges do hipotecário. Essas proteções, uma vez aproveitadas, não impedirão a venda de uma casa matrimonial onde os consentimentos necessários foram obtidos e todos os avisos dados a todas as partes com interesse na casa matrimonial, que é dada como garantia para um empréstimo ou facilidade de crédito.

a regra é que nenhuma propriedade pode ser cobrada sem consentimento conjugal ou declaração juramentada para provar o estado civil se um chargor afirma ser solteiro. Posteriormente, em caso de inadimplência, os avisos são emitidos conforme informado por estatuto e copiados para todas as partes interessadas, incluindo, mas não se limitando aos cônjuges, essencialmente o poder estatutário de venda foi legalmente acumulado. É o raciocínio do Tribunal que, de qualquer propriedade, seja de casal ou pessoal, que é oferecido como garantia de uma facilidade é feita no entendimento de que a mesma se destaca o risco de ser vendido pelo credor em mora com o pagamento da dívida garantidos.

Honorable Nyamu J in Maithya vs. Housing Finance Co. Do Quênia & outro 1 EA 133 declarado da seguinte forma:

“as propriedades cobradas destinam-se a adquirir ou devem ter um valor comercial, caso contrário, os credores não as aceitariam como títulos. O sentimento de propriedade que tem sido muito valorizado neste país ao longo dos anos tem, em muitas situações, dado lugar a considerações comerciais. Antes dos empréstimos, muitos bancos credores e casas Hipotecárias estão cada vez mais insistindo em avaliações sendo feitas de modo a estabelecer valores de venda forçados e valores de mercado das propriedades para constituir os títulos para os empréstimos ou facilidades de crédito. A perda das propriedades por venda é claramente contemplada pelas PARTES antes mesmo da formalização da garantia”.

a posição que os Tribunais assumiram sobre esta questão é firme e resiliente. A proteção de uma casa matrimonial dentro do poder estatutário da esfera de venda não deve, portanto, ser usada como lança por um inadimplente ou como absolvição de obrigações contratuais sob um instrumento de cobrança.

o tribunal em Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eKLR observou o seguinte:É bastante arrogante para o requerente pensar que a conversão de um imóvel hipotecado em uma casa matrimonial fornecerá alguma forma de escudo indomável contra a realização de uma garantia dada em uma hipoteca sob a lei. A lei sobre a criação de Hipoteca e venda de lar matrimonial só visa assegurar o consentimento do cônjuge ou cônjuges é procurado antes que tal imóvel está Hipotecado, e avisos relevantes são servidos, o cônjuge que tinha dado o consentimento para a Hipoteca antes do exercício do credor hipotecário legais do poder de venda.

o facto de os bens imputados serem uma casa matrimonial só é relevante se o requerente alegar falta de consentimento do cônjuge na criação da acusação ou os avisos sobre o/s cônjuge / s não tiverem sido devidamente cumpridos de acordo com a lei.

1. Declaração de estado civil

é agora um requisito legal que nenhum imóvel matrimonial pode ser cobrado sem o consentimento do seu cônjuge. Com essa proteção na lei, houve um aumento nos casos de declarações falsificadas e cônjuges de Chargors crescendo para alegar que eles são casados e que a propriedade é matrimonial apenas para derrotar o poder de venda do chargee.

os beneficiários devem observar que a lei oferece recurso nesses casos. O falso juramento é uma contravenção nos termos da seção 114 do Código Penal. Contudo, aconselhamos que o Chargee deve ir mais longe e se esforçar para realizar uma busca com o registrador de casamentos para confirmar se de fato o chargor é casamento. A seção 50 da Lei Do Casamento estabelece o escritório do registrador de casamentos e suas funções, que inclui, entre outros, registrar casamentos e manter um registro de casamentos. Estamos vivos para o fato de que nem todos os casamentos são registrados, mas ao realizar esta pesquisa, mostra que o Chargee foi além para confirmar o estado civil do Chargor. Aconselhamos que essa pesquisa seja feita e os resultados anexados ao instrumento de cobrança.

1. fiadores

em algumas cobranças em que o Chargor não tem segurança, eles contratariam um fiador para garantir a instalação. Para os fins deste artigo, vamos nos concentrar na garantia de ser uma carga sobre um pacote de terra. Uma garantia é geralmente um contrato separado e distinto do MUTUÁRIO. o fiador que deu sua terra como garantia goza da proteção oferecida pela Lei da Terra. O fiador também é parte da acusação.

todos os avisos ao MUTUÁRIO do credor, no que diz respeito à cobrança e venda iminente do terreno cobrado, devem ser copiados para o fiador porque a responsabilidade do fiador surgirá em caso de inadimplência. Uma vez que o fiador colocou sua parcela como garantia, é apenas razoável e justo que ele tenha direito aos avisos nos termos da seção 90 (1) e seção 96 (2) da Lei de terras e também não esquecendo o aviso de resgate nos termos da regra 15 das Regras dos leiloeiros.