financiamento multifamiliar e o vendedor Carryback

financiamento do vendedor carryback. Tão simples, tão eloquente. Tão estragado tantas vezes. Este artigo discutirá o vendedor carryback da perspectiva do lado da venda. A maioria dos compradores acha que obter um vendedor de carryback é uma coisa boa.

a maioria dos vendedores está confusa sobre o assunto; portanto, abster – se de sua’ consideração (como uma mente confusa sempre diz não-a tudo). Como vendedor, carregar uma nota representa mais uma ferramenta que você tem para obter uma propriedade vendida. É a melhor opção, mas uma oportunidade para ajudá-lo a vender um ativo quando os métodos tradicionais estão aquém.

nada supera uma venda em dinheiro. Mas um negócio que inclui um vendedor carryback, se ajuda a cumprir o seu fim, metas maiores e objetivos, vale a pena dar uma olhada. Da Nolo:

no financiamento do vendedor, o vendedor assume o papel do credor. Em vez de dar dinheiro ao comprador, o vendedor estende crédito suficiente ao comprador pelo preço de compra da casa, menos qualquer adiantamento. O comprador e o vendedor assinam uma nota promissória (que contém os Termos do empréstimo).

em um mundo dividido em dois Política, economicamente, sobre a política e premissa para o avanço da sociedade-por que falar sobre as coisas simples, como o financiamento carryback vendedor? Porque o financiamento do vendedor é uma tentação até mesmo para um comprador em dinheiro.Os investidores imobiliários aprendem cedo e muitas vezes que a OPM (dinheiro de outras pessoas) está lá para ajudá-los a construir sua fortuna. Esses “construtores da Fortuna” compram e compram mais com base na alavancagem. Este castelo de cartas não tem fim à vista até que isso aconteça. Como cadeiras musicais, quando a música pára, ela pára para todos que jogam o jogo. É por isso que você, o vendedor, deve entender o nível de riscos associados ao reembolso de uma hipoteca.

financiamento de Carryback

o financiamento de carryback do vendedor é referido como ” financiamento criativo.”Não é muito criativo, mas não está em conformidade com a perspectiva de um credor. A maioria das pessoas está ciente de que, se um vendedor carryback estiver envolvido em uma venda, a razão provável é que o financiamento convencional por si só não faria o negócio.

o vendedor carryback está lá para ajudá-lo, o vendedor, fazer o negócio. Se não te ajudar, não o faças. O vendedor carryback por sua própria natureza é de alto risco e pretende ser transacional, o que significa ajudar a fechar o negócio. Não se destina a ser financiamento a longo prazo.

muitas vezes, o objetivo é ajudar o comprador a chegar ao próximo evento de re-financiamento ou venda de revenda do ativo. Como vendedor, qualquer termo além de cinco anos está aumentando ainda mais o seu risco. Da Verdade Sobre A Hipoteca:

vendedor financiamento carryback é basicamente quando um vendedor atua como o banco ou credor e carrega uma segunda hipoteca sobre a propriedade assunto, que o comprador paga a cada mês, juntamente com a sua primeira hipoteca. Também pode ser referido como financiamento do proprietário ou financiamento do vendedor.

recentemente, dirigi por uma rede nacional de hambúrgueres anunciando sua última tarifa: um hambúrguer de Peru Jalapeno. Agora isso é criativo! Não é muito atraente no meu livro, mas criativo. Sem dúvida, esta oferta é o produto de centenas de horas de pesquisa de mercado e testes de sabor. Provavelmente foi oferecido pela primeira vez em apenas algumas lojas. Se tiver pernas, a expansão da loja continuará.

boas ideias são testadas e expandidas em um mercado. No entanto, todo bom design não funciona em todos os lugares, certo? As pessoas da costa oeste comem morangos; as pessoas da costa leste comem cerejas. Mudar isso confundiria muitos.

os produtos de empréstimos hipotecários são desenvolvidos de forma semelhante; diferentes produtos hipotecários destinam-se a permitir que os negócios ocorram em circunstâncias variadas.

se você se lembra, CMBS (títulos lastreados em hipotecas comerciais) é um produto hipotecário relativamente novo. A primeira parcela não era uma carteira de bilhões de dólares, mais provável cem milhões, então consertada até ser considerada viável para vender a investidores institucionais.

quantos anos tem o financiamento da carryback do vendedor? Provavelmente perto da criação da linguagem do homem antigo, quando o primeiro agricultor vendeu um campo desenvolvido para outro em troca de uma porcentagem das safras (por algum tempo – é claro). Mais provável, após a invenção do ábaco quando a contagem de feijão se transformou de hobby em profissão.

o problema atual com o financiamento do carryback do vendedor é que a maioria das instituições de crédito se opõe ao financiamento secundário. Mais sucintamente, a maioria das instituições financeiras relutam em permitir financiamento secundário não institucional. O financiamento do mezanino é uma excelente estratégia para os compradores de negócios comerciais maximizarem a alavancagem, onde o primeiro detentor de garantia está envolvido em todas as camadas envolvidas na hipoteca.

Um Vendedor Carryback Que Funciona

Um vendedor carryback que trabalha para que o vendedor é quando o capital próprio no negócio equivale a pelo menos vinte por cento (20%), e a quantidade levada de volta por que o vendedor não poderá exceder a um terço (33%) do chefe de financiamento imobiliário.

exemplo: o preço de exercício do negócio é $1.000.000. O pagamento em dinheiro é de US $200.000, a primeira hipoteca é de 600.000 com uma devolução do vendedor de US $200.000.

por que esta é uma estrutura de negócio razoável vendedor-carryback? Porque é pelo menos uma posição defensável. Há equidade por trás do vendedor carryback e uma primeira hipoteca gerenciável na frente do vendedor carryback. Se o vendedor teve que encerrar esta posição, o financiamento hipotecário em vigor na originação equivale a um empréstimo-to-value (LTV) de sessenta por cento (60%) do preço de compra originário.

considere esta recomendação como um ponto de alavancagem máxima e apenas para propriedades de aluguel produtoras de renda. Se o vendedor fosse encerrar, agora existe uma hipoteca existente para resolver. Se não houvesse dívida antes, o vendedor – agora proprietário-deve gerenciar essa dívida, independentemente da renda atual.

Um Vendedor Carryback Que não Funciona

Um vendedor carryback que não funciona para o vendedor, utilizando a mesma quantidade de dólares como na transação anterior:

Mau Exemplo: Lidar preço de exercício é de $1.000.000. O pagamento em dinheiro é de US $100.000, a primeira hipoteca é de 800.000 com um reembolso do vendedor de US $ 100.000.

neste exemplo, a hipoteca carryback do vendedor está em uma posição precária. A probabilidade de exclusão nesta posição é improvável, pois mesmo uma execução hipotecária bem-sucedida deixa o vendedor originário sobrecarregado com uma propriedade financiada a 80% do preço de venda.

ao considerar um vendedor carryback, presumir que você, o vendedor, terá que encerrar o financiamento sênior. Quantos vendedores têm a resistência mental para recuperar esse mesmo negócio altamente alavancado depois de vender o ativo? Raro. Assim, o carry-back sobe em fumaça.

para um investidor imobiliário experiente, fazer isso pode ser “apenas mais um negócio” no curso dos negócios. Para os não experientes, ter que prosseguir com a execução hipotecária para proteger uma parte secundária do financiamento considerada (por eles) um ativo valioso, isso pode ser um evento vitalício. Em caso afirmativo, evite o financiamento do carryback do vendedor. Para o experiente, a todo vapor à frente, e por favor, considere a regra de ouro apresentada aqui.

outra “armadilha” para os vendedores é quando a única causa para usar o carryback é superar o risco de crédito levantado sobre o comprador. Aqui é onde a escala da Justiça está em suas mãos. No entanto, ser juiz não o desculpa de ser queimado na transação. Tornar-se” o banco ” traz consigo todos os direitos e privilégios de ter que coletar. Pese com cuidado.

Vendedor Carryback e Terra

A única maneira de um vendedor carryback funciona bem para o vendedor da terra é com capital em dinheiro pago ao vendedor em fechar e, quando a única hipoteca no lugar, pós-fechamento, é mantida pelo vendedor.

com capital próprio considerável oferecido pelo comprador (ou seja, um pagamento em dinheiro de 50%), Você pode considerar permitir que o comprador obtenha uma hipoteca com um pequeno vendedor carryback. Mesmo assim, sua nota é apenas um pedaço de papel com valor nominal em caso de encerramento.

usando meu exemplo de uma venda de US $1.000.000, se o vendedor estiver carregando uma hipoteca de US $100.000 segundos atrás de uma primeira hipoteca de US $500.000 em uma propriedade sem renda (terra), há pouco incentivo para prosseguir com a execução hipotecária. Em caso de inadimplência, O vendedor, se for bem-sucedido, deve abordar a dívida e o serviço da dívida sem a renda correspondente da propriedade.

saiba que o vendedor carrybacks tem seu lugar. Eles não devem ser o principal tipo de transação de escolha, mas podem ajudar um vendedor a salvar um negócio que, de outra forma, seria um perdedor e/ou criar patrimônio que, de outra forma, desapareceria completamente. Reconheça o risco. Não persiga a recuperação desnecessariamente no caso de padrão. Saiba quando dobrar e seguir em frente.