Maconha Crescer-Op Casas – o Que Você Precisa Saber Ao Comprar Uma Casa – de Cannabis & Hemp – Canadá

Embora a posse de maconha em vários circumstanceswas descriminalizado no Canadá, em 2018, muitos residencial propertieswere, e, sem dúvida, continuar a ser usado como “crescer-ops” toproduce maconha.

casas que foram usadas para cultivar maconha muitas vezes apresentam thefollowing problemas:

• os sistemas elétricos são religados e não são seguros;
• a umidade da produção de maconha pode levar a mofo e vários problemas de saúde; e
• a propriedade pode ser estigmatizada como uma propriedade”grow-op” e valer menos.

o que um comprador pode fazer?

O comprador de um imóvel residencial seria bem aconselhado a tomake inquéritos de o fornecedor para saber se a propriedade hadpreviously sido usada como maconha crescer-op e inserir termsinto um contrato de compra e venda fornecer muchprotection possível.

em Ontário, muitos contratos imobiliários residenciais incluem o queé conhecido como uma “cláusula de substâncias ilegais” que diz, em parte:

o vendedor representa e garante … para o melhor do conhecimento e crença do theSeller, o uso da propriedade e thebuildings e estruturas thereon nunca foi para o crescimento oufacture de substâncias ilegais. Esta garantia Sobreviverá e não se fundirá na conclusão desta transação.

Case Study

In Beatty v Wei, The Court of Appeal for Ontarioconsidered the meaning of this clause in the context of a failedreal estate transaction. Neste caso, o vendedor e o compradorentrou em um acordo de compra e venda para uma residencialpropriedade em Toronto datado de 15 de Maio de 2016 (“o APS”).

os APS previstos:

• um depósito de $30.000, 00 a ser pago pelo comprador;
• um preço de compra de $916.000, 00; e
• uma data de encerramento de 22 de agosto de 2016.

a APS também incluiu a cláusula de substâncias ilegais notada acima.

cerca de um mês após a assinatura do APS, o agente de realestado do comprador realizou pesquisas na internet e encontrou informações que sugeriam que a propriedade do assunto era anteriormente beena marijuana grow-op, o que foi confirmado pela polícia. O vendedor não sabia que a propriedade havia sido usada anteriormente para produzir maconha (o que ocorreu vários anos antes de theseller ter comprado a propriedade). O comprador se recusou a fecharo APS e o vendedor eventualmente revenderam a propriedade por US$86.100, 00 a menos que o preço no APS. O vendedor e a compradacomendou processos uns contra os outros.

a questão perante o Tribunal de recurso era se o comprador tinha direito a recuar da APS. O Tribunal considerou que o comprador não tinha o direito de sair do APS e, portanto, era elegível para o vendedor por danos (ou seja, $86.100, 00, que é quanto dinheiro a propriedade foi revendida pelo vendedor uma vez que o comprador se recusou a fechar o APS).

a análise do Tribunal de recurso centrou-se na redação da cláusula relativa às substâncias ilegais e, especificamente, quando a garantia e a representação dadas pelo vendedor foram efetivas. Contrariando a decisão do Tribunal de primeira instância, o Tribunal de recurso considerou que a garantia e a representação dadas pelo vendedor eram eficazes a partir da data da APS (ou seja, 15 de Maio de 2016). A partir de thatdate, o vendedor não tinha conhecimento de que a propriedade tinha formerlybeen usado para cultivar maconha. O fato de que a informação para ocontrário foi descoberto posteriormente a 15 de Maio de 2016 foisrelevante. O vendedor não violou sua garantia erepresentação. Consequentemente, o comprador não tinha o direito de sairdo acordo e, portanto, era responsável perante o vendedor por danos.

conclusão

embora este resultado possa parecer severo para o comprador, na opinião do redator, o raciocínio do Tribunal de recurso é sólido e de acordo com a lei bem estabelecida de contratualinterpretação. Um comprador que procura mais conforto em um realestate transação pode negociar diferentes termos, tais como anunqualified representação e garantia de que a propriedade foi neverused para produzir maconha, ou a opção de sair do negócio, se for descoberto antes do fechamento de que a propriedade foi utilizada toproduce maconha. Não é incomum que os contratos exijam um “certificado de redução” do Fornecedor no closingstating de que todas as representações e garantias são verdadeiras.Em última análise, os contratos, particularmente os relativos à venda de terras, são uma questão de negociação e alocação de riscos.Cada parte deve considerar quanto ou quão pouco risco está preparadopara Aceitar e agir de acordo.

o conteúdo deste artigo destina-se a fornecer um guia geral ao assunto. Aconselhamento especializado deve ser suficientesobre suas circunstâncias específicas.