O Grande Problema com o Preço Fixo de Contratos de Construção

“CH-CH-CH-CH-CHANGES”: O GRANDE PROBLEMA COM o PREÇO FIXO de CONTRATOS de CONSTRUÇÃO

Para a maioria dos proprietários de uma casa considerando uma renovação ou nova construção, o preço é um dos fatores mais importantes na determinação do escopo de seu projeto, o acabamento para selecionar e qual o contratante a escolha. Para os empreiteiros, fornecer um cliente com certeza orçamentária pode ser um ponto de venda significativo; assim, o recurso de contratos de construção de preço fixo.

com um contrato de preço fixo, o proprietário sabe o preço no início do projeto, eles podem orçamento e organizar o financiamento em conformidade e eles estão protegidos no caso de o projeto vai além do orçamento. O contratante assume o risco de trazer o projeto a um custo que cobrirá suas despesas, despesas gerais e lucro. Se o projeto estiver acima do orçamento, o CONTRATANTE absorve todas as perdas.

além de ser uma boa ferramenta de marketing para empreiteiros, os contratos de preço fixo também podem reduzir seus encargos administrativos. Ao contrário dos contratos de custo mais, os contratantes não são obrigados a divulgar prova de custos reais, incluindo horas de trabalho, a fim de justificar suas taxas. O proprietário tem que pagar o preço do contrato fixo, independentemente dos custos reais do CONTRATANTE.

no entanto, o grande problema com contratos de preço fixo é lidar e contabilizar mudanças no escopo e no custo do projeto por meio da solicitação de um proprietário por extras, exclusões ou condições inesperadas do site.

a menos que Termos efetivos sejam incluídos no contrato para lidar com mudanças, eles podem se tornar uma dor de cabeça significativa para empreiteiros e proprietários.

uma recente decisão judicial de Ontário fornece um exemplo de como os empreiteiros podem gerenciar efetivamente as alterações em um projeto de preço fixo. Em Balmoral V. Biggar, O CONTRATANTE autor, Balmoral, intentou uma ação por serviços e materiais não pagos para renovar e construir um acréscimo na casa do proprietário do réu. O proprietário reivindicou set-offs e reconquistou por aproximadamente US $70.000. Em questão estava a natureza do contrato para o escopo original do trabalho e para extras.

o CONTRATANTE argumentou que as partes concordaram com um preço fixo para o escopo original do trabalho, com extras a serem precificados com base em custo mais ou então fixados por acordo extra a extra. As exclusões do escopo original do trabalho deveriam ser calculadas com base na fórmula contratual do custo do item de linha na cotação inferior a 25%.

o Tribunal considerou que o contrato era claro: as partes concordaram com um preço fixo para o escopo de trabalho especificado. Se o CONTRATANTE teve lucro ou perdeu dinheiro era irrelevante. O CONTRATANTE não tinha obrigação de divulgar os custos reais.

o contrato contemplou a possibilidade do proprietário adicionar ou excluir itens do escopo do trabalho e especificou o método de cálculo do preço dos extras e deduzir o preço dos itens excluídos do contrato de preço fixo. O contrato declarou especificamente:

Extras a serem calculados com um custo mais 17% ou com base em um montante fixo a ser acordado antecipadamente por ambas as partes e a serem pagos após a conclusão Menos 10% de retenção.

exclusões a serem calculadas com um custo, menos 25% e a serem reduzidas do pagamento agendado relevante ou seguinte.

dois dos extras em questão foram cobrados ao custo mais 17% base em vez de uma base de montante fixo porque o CONTRATANTE não conseguiu determinar o escopo do trabalho com antecedência. Um desses extras dizia respeito à escavação de uma fundação oculta. A extensão da escavação necessária era desconhecida porque o tamanho da Fundação oculta era desconhecido.

curiosamente, o contrato também exigia que o proprietário pagasse 25% do valor original alocado a quaisquer itens removidos do escopo do trabalho. A explicação do CONTRATANTE para esta cláusula era reconhecer que, embora um proprietário possa mudar de ideia ou decidir contratar um contratante diferente para itens ou itens específicos, em algum momento, se muitos itens forem removidos, pode não valer a pena o tempo do CONTRATANTE para realizar o projeto. Esta cláusula foi mantida e vinculativa para o proprietário.

conclusão

os contratos de construção de preço fixo podem ser ferramentas eficazes para os empreiteiros na comercialização de seus serviços para os proprietários de casas conscientes em busca de certeza de preço. No entanto, a natureza mutável da maioria dos projetos pode criar obstáculos significativos para os empreiteiros saltarem para satisfazer seus clientes e manter a lucratividade.

em sua famosa música “Changes”, o falecido grande David Bowie escreveu a frase “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Ao incluir mecanismos específicos em um contrato de preço fixo para lidar com adições ou exclusões do escopo do trabalho, os empreiteiros podem efetivamente enfrentar as mudanças às vezes estranhas e muitas vezes imprevistas que ocorrem durante um projeto.

este artigo foi escrito por Ian Moes e Jay Spiro, advogados que praticam direito da construção com Kuhn LLP. Este artigo destina-se apenas a ser um guia e não pode cobrir todas as situações. É importante obter aconselhamento jurídico para situações específicas. Se você tiver alguma dúvida ou comentário sobre este caso ou outros assuntos de construção ou direito comercial, entre em contato conosco pelo telefone 604-684-8668.