o que é uma cláusula de excesso de idade?

uma cláusula de excesso é geralmente incluída em um contrato de venda de Propriedade/Terreno Comercial e é usada pela parte vendedora para que eles recebam fundos adicionais após a conclusão da venda e um “evento de gatilho” acordado tenha ocorrido. O evento gatilho é geralmente um valor aumentado da propriedade / terreno que ocorre no futuro.

Situações onde um excedente cláusula poderá ser incluída em um contrato de

típicos casos em que um excedente cláusula incluída no contrato de:

• Onde há uma expectativa de que a propriedade da terra pode ser refeitos; ou
• Que o valor da permissão de planeamento pode ser concedida no futuro.

em outras situações, certos vendedores, como órgãos do setor público e instituições de caridade, podem ser obrigados a vender o imóvel/Terreno ao melhor preço possível que possa ser obtido e uma cláusula de excesso pode ser incluída no contrato por esse motivo.

overage clause trigger events

conforme mencionado anteriormente, uma cláusula overage exige que o comprador faça um pagamento adicional ao vendedor, representando uma parte do valor aumentado da Propriedade/Terreno após um evento de gatilho acordado ter ocorrido. Este evento de gatilho pode ser:

• A concessão de permissão de planeamento para o desenvolvimento ou alteração de uso;
• A execução da permissão de planeamento;
• Alienação da propriedade da terra, com a vantagem de permissão de planeamento;
• O início da implementação do planejamento permissão e a eliminação da propriedade da terra, com a vantagem de que a permissão de planeamento;
• Alienação da propriedade da terra a um preço mais alto, dentro de um determinado período de tempo; ou
• Eliminação completa do desenvolvimento.

as cláusulas de excesso de idade permitem ao vendedor vender pelo valor de mercado atual do imóvel/Terreno sem ter que renunciar a uma participação no potencial de desenvolvimento do mesmo quando isso é realmente realizado.

situações em que uma cláusula de excesso de idade pode não ser benéfica

embora as disposições de excesso de idade possam ser úteis em alguns contratos de venda, elas podem não ser apropriadas em todas as situações, como:

• se a probabilidade de o terreno/propriedade ser desenvolvido for remota, o custo de negociar provisões de pagamento complexas pode superar as chances de o pagamento excessivo ser feito.
• as provisões de excesso também podem afetar o preço de compra que o comprador está disposto a pagar pela propriedade/terreno no início.
• onde um comprador está comprando Propriedade / Terreno com a intenção de reconstruí-lo imediatamente, geralmente é preferível que o vendedor conceda ao comprador uma opção ou celebre um contrato condicional para a venda dele. A conclusão não ocorre até que a permissão de planejamento tenha sido obtida e o preço de compra possa ser calculado com base no valor de mercado, usando a permissão de planejamento real obtida.

cláusulas de sobretensão positiva e negativa

as cláusulas de sobretensão às vezes são descritas como positivas ou negativas.

• os métodos de excesso positivos envolvem o vendedor extrair uma promessa expressa do comprador de fazer um pagamento adicional se um determinado evento de disparo ocorrer no futuro. Como o pagamento será calculado e o evento de disparo para pagamento será cuidadosamente definido antecipadamente.
• as cláusulas de excesso negativo São quando o vendedor impõe um pacto restritivo ou outro mecanismo, como uma faixa de resgate, que impede um determinado desenvolvimento ou mudança de uso. O vendedor pode então exigir o pagamento do dinheiro aumentado em uma data posterior em troca da liberação do Pacto ou da venda da faixa de resgate.

procure aconselhamento jurídico

como as cláusulas de excesso de idade geralmente refletem arranjos complexos, é sempre aconselhável procurar aconselhamento jurídico antes de ser incluído em um contrato de venda.

obter o direito de redação no contrato é dificultado, pois as partes devem considerar todas as circunstâncias razoavelmente previsíveis para garantir que a cláusula permaneça efetiva durante todo o período de idade.

existem também várias maneiras pelas quais as obrigações de excesso de idade podem ser elaboradas e garantidas, e o método mais apropriado deve ser escolhido para atender às circunstâncias particulares. Cada método tem suas próprias vantagens e desvantagens.