O Que Acontece Com A Equidade No Encerramento?

a exclusão é um processo legal na qual um credor tentativas para recuperar o saldo de um empréstimo a partir de um mutuário que tenha parado de fazer pagamentos para o credor, forçando a venda de ativos utilizados como garantia para o empréstimo.

formalmente, um credor hipotecário (hipotecário), ou outro detentor de garantia, obtém a rescisão do direito equitativo de resgate de um mutuário hipotecário (hipotecário), seja por ordem judicial ou por operação de lei (após seguir um procedimento estatutário específico).

normalmente, um credor obtém um interesse de segurança de um mutuário que hipoteca ou promete um ativo como uma casa para garantir o empréstimo. Se o mutuário inadimplência e o credor tentar recuperar a propriedade, os tribunais de equidade podem conceder ao MUTUÁRIO o direito equitativo de resgate se o mutuário reembolsar a dívida. Embora esse direito equitativo exista, é uma nuvem no título e o credor não pode ter certeza de que pode recuperar a propriedade. Portanto, através do processo de encerramento, o credor procura rescindir imediatamente o direito equitativo de resgate e tomar o título legal e equitativo para a propriedade em taxa simples. Outros detentores de penhores também podem encerrar o direito de resgate do proprietário por outras dívidas, como impostos vencidos, contas de empreiteiros não pagos ou dívidas ou avaliações vencidas da Associação de proprietários.

Como Encerramento Obras

Quando você comprar imóveis (também chamado de imóvel), como uma casa, você pode não ter dinheiro suficiente para pagar a totalidade do preço de compra frente. No entanto, você pode pagar uma parte do preço com um pagamento, e emprestar o restante do dinheiro (a ser reembolsado no futuro).

Casas podem custar centenas de milhares de dólares, e a maioria das pessoas não ganhar em qualquer lugar perto que muito anualmente. Por que são os credores dispostos a oferecer grandes empréstimos? Como parte do contrato de empréstimo, você concorda que a propriedade que você está comprando servirá como garantia para o empréstimo: se você parar de fazer pagamentos, o credor pode tomar posse da propriedade para recuperar os fundos que lhe emprestaram.

Para garantir este direito, o credor tem uma garantia em sua propriedade, e para melhorar suas chances de conseguir dinheiro suficiente, eles (normalmente) somente emprestar se você tem uma boa loan to value ratio.

primeiro, os honorários do administrador e os honorários advocatícios são retirados do fundo excedente. Incluídos nas taxas do administrador estão os custos de envio, serviços prestados e taxas de depósito. Em seguida, o administrador distribui dinheiro para pagar as obrigações garantidas pela escritura de confiança, que é o saldo restante do empréstimo. Depois que o credor é pago, o administrador distribui fundos para quaisquer detentores de garantia Júnior, como linhas de crédito de home equity. Finalmente, o proprietário pode reivindicar fundos excedentes do patrimônio na propriedade. Você deve notificar o administrador dentro de 30 dias do leilão de encerramento para fazer uma reclamação sobre os fundos excedentes.

O Que Acontece com o patrimônio líquido durante a execução hipotecária?

home equity permanece a propriedade de um proprietário, mesmo no caso de um padrão de hipoteca e encerramento na casa. Mas o processo de encerramento pode corroer a equidade. Os cinco pontos a seguir explicam o que é Home equity, o que acontece com ele durante a execução hipotecária e opções para proteger.

O Que É Equidade?

o patrimônio líquido é a diferença entre o valor de mercado atual de sua casa e o valor que você deve nela. É a parte do valor da sua casa que você realmente possui. Por exemplo, se você comprou uma casa de US $200.000 com um adiantamento de 20% de US $40.000 e um empréstimo hipotecário de US $160.000, o patrimônio líquido em sua casa é de US $40.000.

o patrimônio líquido é o valor do imóvel menos quaisquer penhores ou valores devidos a ele por hipotecas e penhores. Quando o saldo do seu empréstimo hipotecário cai abaixo do valor avaliado de sua propriedade, você tem patrimônio em sua casa. Por outro lado, se você deve mais sobre a hipoteca do que sua casa vale a pena, você não tem equidade. A menos que você tenha patrimônio significativo em sua propriedade, você pode esperar perder esse dinheiro durante o processo de encerramento.

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no encerramento, o patrimônio permanece Seu se houver algum para obter

Foreclosure é um precedente legal que segue o seu estar em default em seu empréstimo à habitação. O que constitui inadimplência varia com cada empréstimo e com as leis de cada Estado. Mas em todos os casos, se você não tiver feito um determinado número de pagamentos, O CREDOR coloca seu empréstimo em default e pode começar a execução hipotecária.

se você não pode obter novos financiamentos ou vender a casa, o credor pode vender a casa em leilão por qualquer preço que escolher. Se a casa não vender em leilão, o credor pode vender a casa através de um agente imobiliário.

lembre-se que a equidade é o que você possui do valor da sua casa. Em qualquer um dos casos acima, se a casa for vendida e sobrar dinheiro após o empréstimo e todas as taxas e penalidades forem pagas, isso é patrimônio e isso é seu.

taxas cortadas

seu patrimônio está sendo reduzido antes do início da execução hipotecária. Para a maioria das hipotecas residenciais, há multas por atraso no pagamento. Então, se você está atrasado em seu empréstimo e ele entra em inadimplência, por exemplo, após quatro meses de pagamentos perdidos, as penalidades de atraso de pagamento para esses meses são adicionadas ao valor total do empréstimo e serão subtraídas do produto de qualquer venda. Isso reduz o seu patrimônio.

além disso, o credor pode cobrar taxas relacionadas ao processamento dos pagamentos em atraso, a declaração de inadimplência, o processo de encerramento e as despesas da venda contra o seu patrimônio. Isso pode chegar a dezenas de milhares de dólares, que serão subtraídos de qualquer coisa que lhe seja devida após uma venda de encerramento.

avaliações de Baixa Casa reduzi-lo

se sua casa entra em Encerramento, o credor terá a casa avaliada para uma venda de leilão. Normalmente, um credor aceitará uma oferta de 90% do valor avaliado da casa. Os credores não querem possuir sua casa, especialmente se for um momento de declínio dos valores da casa. É típico que os credores aceitem valores baixos de avaliação da casa para que a casa seja vendida em leilão e não precise ser listada com um agente. Esse valor de avaliação reduzido significa um preço de venda mais baixo que rende uma quantia menor de dinheiro restante após o pagamento do empréstimo e das taxas.

quando você Foreclose, você ainda recebe seu dinheiro, se houver algum

tudo bem, vamos falar sobre um cenário. Você comprou uma casa 15 anos e tem uma hipoteca de 30 anos. Você perdeu seu emprego há 6 meses e ficou para trás em seus pagamentos. Você decide que o encerramento é a melhor opção para você.

você tem um monte de patrimônio na casa e o valor da sua casa aumentou lentamente nos últimos 15 anos. Então, digamos que você comprou por US $200.000 e agora vale US $265.000. Você tem sido um pagador de hipoteca fiel por 15 anos e só deve pouco mais de US $120.000 na casa. Bem, isso significa que você tem us $145.000 em patrimônio na casa.

agora que você está prevendo, não acha que deveria receber esse dinheiro de volta? Só faria sentido.

tudo bem, primeiro, porque você está tão atrasado em sua hipoteca, você tem taxas atrasadas. Aqueles acabam afetando seu patrimônio. Com essas taxas afetando o patrimônio, seu patrimônio começará a diminuir. Então, se usarmos o cenário acima, digamos que essas taxas atrasadas equivalem a US $10.000. Agora você tem apenas US $135.000 em patrimônio líquido.

além dessas taxas, o processo de encerramento também custa dinheiro. Então, você começa a perder cada vez mais seu patrimônio. Isso pode ser superior a US $20.000, deixando você com apenas US $115.000 em patrimônio líquido.
a avaliação Home

quando uma casa vai para cima para Encerramento, o credor wills muitas vezes a tomar os valores mais baixos avaliados. Dessa forma, eles podem vender a casa rapidamente. Então, digamos que o menor valor avaliado de sua casa acaba sendo $250.000 agora. Bem, isso é uma redução de US $15.000 em seu patrimônio. Você está olhando agora para $100.000 em patrimônio líquido.

além disso, o credor geralmente aceita uma oferta de apenas 90% do valor avaliado para que eles possam vender a casa rapidamente. Então, a casa é vendida por US $225.000. Isso o deixaria com apenas US $75.000 em patrimônio líquido.

opções a considerar

como você pode ver, você acabou de perder metade do seu patrimônio, indo para a frente com o seu encerramento. Mas, e se disséssemos que havia outra maneira? Você pode colocar sua casa no mercado com um agente imobiliário e vender a casa antes da venda de encerramento. Isso seria melhor, pois você pode proteger e obter seu patrimônio de sua propriedade. Se você não quer vender, olhe para a apresentação de um caso de falência. Você pode arquivar um capítulo 7 ou um capítulo 13 caso de falência que irá parar o encerramento.

antes de enfrentar o encerramento, refinancie seu empréstimo para um pagamento acessível, se puder ou aproveite um programa de modificação de empréstimo. Se isso não for possível, venda a casa o mais rápido possível. Ao vender a casa, você está reduzindo as taxas e penalidades que deve, definindo o preço a que deseja vender e evitando os custos legais de execução hipotecária. Tudo isso pode aumentar o patrimônio que você tira de sua casa.

consequências da execução hipotecária

o principal problema com a execução hipotecária é, é claro, o fato de que você será forçado a sair de sua casa. Você precisará encontrar outro lugar para morar, e o processo é estressante (entre outras coisas) para você e sua família.

Encerramento também pode ser caro. Como você parar de fazer pagamentos, seu credor irá cobrar penalidades e taxas legais, e você pode pagar taxas legais fora do bolso para combater a execução hipotecária. Quaisquer taxas adicionadas à sua conta aumentarão sua dívida com o credor, e você ainda pode dever dinheiro depois que sua casa for tomada e vendida se o produto das vendas não for suficiente (conhecido como deficiência).

o encerramento também prejudicará suas pontuações de crédito. Seus relatórios de crédito mostrarão o encerramento, quais modelos de pontuação de crédito verão como um sinal negativo. Você terá dificuldade em pedir emprestado para comprar outra casa por vários anos (embora você possa obter certos empréstimos do governo dentro de um a dois anos), e você também terá mais dificuldade em obter empréstimos acessíveis de qualquer tipo. Suas pontuações de crédito também podem afetar outras áreas de sua vida, como (em casos limitados) sua capacidade de conseguir um emprego ou suas taxas de seguro.Digamos que você possui uma casa atualmente avaliada em US $500.000, que você deve US $200.000 e que você tem um empréstimo de 6%. Agora, por qualquer motivo, você não pode fazer os pagamentos e, por qualquer motivo, não vende enquanto tem a oportunidade antes do leilão do administrador.

na Califórnia, você estará quatro meses atrasado antes que o aviso de Inadimplência aconteça. São quatro pagamentos de 1200 dólares. Além disso, quando você está com quinze dias de atraso, você deve uma penalidade de 4%, ou US $48, e quando você está com trinta dias de atraso, os pagamentos perdidos começam a acumular juros. Portanto, no ponto em que o aviso de inadimplência é possível, você deve $204.777, 83.

do Aviso de Inadimplência ao Aviso de venda do Administrador é mais 60 dias, mas antes que isso aconteça, o banco vai bater em você com $10.000 a $15.000 em taxas administrativas por entrar em inadimplência. Verifique seu contrato; está lá. Digamos $12.000, e agora você deve $216.777.

adicione mais dois meses de pagamentos inadimplentes e penalidades a partir de 15 dias depois. Então, a partir do momento em que o leilão realmente acontece, você deve $219.447. Além disso, para que o leilão aconteça, eles cobrarão cerca de outros US $15.000. Isso cobre as despesas de fazer o leilão acontecer, das quais a mais notável é a avaliação. Neste ponto, você deve $234.447.

a avaliação tem menção especial. Não só há pressão zero para obter um bom valor, o banco quer que essa avaliação Venha em bom e baixo. Eles querem que a propriedade venda em leilão, e se maximizar a chance de vender em leilão. De vez em quando, perguntas sobre avaliações baixas nas vendas de curadores chegam ao site. A resposta curta é o Microsoft Standard: “não é um bug, é um recurso!”e do ponto de vista do banco, é. Portanto, embora a propriedade possa ser vendida por US $500.000 no curso normal das coisas, a avaliação pode chegar a US $440.000, o que significa que alguém deve oferecer us $396.000 para comprar a propriedade em leilão. A avaliação pode ser ainda menor, mas digamos $440.000.ninguém oferece 90% do preço de Avaliação, e então eles o possuem e têm que passar pela rigmarole de contratar um agente e vendê-lo. Assim, essa avaliação virá tão baixo quanto é razoável.

consulta gratuita de advogado imobiliário de encerramento

quando você precisar de ajuda com um encerramento, caso de título silencioso, despejo, disputa de limites ou outro assunto de Direito Imobiliário, ligue para Ascent Law LLC para sua consulta gratuita (801) 676-5506. Queremos ajudá-lo.

Sobre o Autor

Pessoas que querem um monte de Touro ir a um Açougueiro. As pessoas que querem resultados navegando em um campo jurídico complexo vão a um advogado em quem podem confiar. É aí que eu entro. Eu sou Michael Anderson, um advogado na área de Salt Lake com foco nas necessidades do Joe médio querendo uma vida melhor para ele e sua família. Sou o advogado em quem podes confiar. Eu cresci em Utah e adoro isso aqui. Sou pai de três, marido de um e empresário. Eu entendo os sentimentos de alegria que cada um desses papéis traz, e eu entendo o sentimento de decepção, medo e arrependimento quando as coisas dão errado. Frequentei a Universidade de Utah, onde recebi um B. A. formado em 2010 e J. D. em 2014. Concentrei minha prática em testamentos, Trusts, imóveis e Direito Comercial. Eu amo a emoção de ajudar os clientes a garantir seu futuro, deixando um verdadeiro legado para seus filhos. Infelizmente, quando surgem problemas com as famílias. Eu também pratico direito de Família, com foco em manter as relações entre os que em breve serão civis para o benefício de seus filhos e permitir que ambos se afastem rapidamente com a cabeça erguida. Antes de se preocupar muito em perder tudo o que trabalhou, antes de se permitir ser intimidado por seu breve ex, antes de derramar mais uma lágrima em silêncio, me ligue. Sou o advogado em quem podes confiar.