off-PLAN PROPERTY INVESTMENTS: An Advisory

introdução

é um ditado de velhice que, quando o negócio é muito bom, deve-se sempre pensar duas vezes. Atualmente, estamos envolvidos em grandes litígios de ação coletiva contra uma infame empresa imobiliária no Quênia, que se concentra principalmente em empreendimentos fora do plano.

esta empresa imobiliária enganou várias pessoas a celebrar contratos para a compra de unidades habitacionais e terrenos. Sem o conhecimento dos membros desavisados do público, a empresa não havia comprado a terra, nem havia concluído qualquer acordo juridicamente vinculativo com o proprietário para que o projeto fosse iniciado. A data de conclusão do projeto veio e passou sem que nenhuma atividade acontecesse na terra. A natureza do litígio me levou a considerar a redação de um artigo Consultivo sobre investimento imobiliário fora do plano.

para o benefício de nossos leitores, nos permitem definir o que realmente significa um investimento fora do plano em propriedade. Um investimento fora do plano ocorre quando um investidor investe dinheiro em uma propriedade ou em um projeto que ainda não foi concluído. Às vezes, um investidor fora do plano investe em um projeto que ainda está para começar, apostando na promessa de que o projeto será iniciado e concluído dentro de uma duração especificada.

mecânica de investimentos imobiliários fora do Plano

em investimentos fora do plano, o investidor fornece à empresa os fundos necessários para iniciar e concluir um projeto imobiliário. As empresas imobiliárias dependeriam então de acumular um grande número de investidores, a fim de levantar o capital necessário para concluir um projeto habitacional. É por esse motivo que você sempre descobrirá que a maioria dos investimentos fora do plano é para residências.

há sempre uma presunção de que, quando muitas pessoas se reúnem e contribuem para um projeto de habitação comum, o risco é espalhado pelo grande grupo, minimizando assim as chances de perda e aumentando as chances de lucro.

dinâmica jurídica envolvendo investimentos imobiliários fora do Plano

todas as transações imobiliárias envolvem terras. Assim, as várias leis relativas à terra e seu uso têm que vir a jogar. Por exemplo, de acordo com a seção 23(3) da lei de lei de contrato CAP 23 leis do Quênia, todos os contratos com relação à disposição de um interesse em terras devem ser por escrito, assinados e testemunhados por uma pessoa que esteve presente durante a assinatura do contrato.

os princípios básicos da lei do contrato também se aplicam aos contratos de venda de terras. Deve haver uma oferta de venda, que deve ser aceita e um preço pago por ela. Também deve haver uma intenção de criar relações jurídicas pelas pessoas na transação, e as pessoas devem ter a capacidade necessária.

um princípio geral nos termos da Lei no que diz respeito aos contratos de venda de terras, é que a pessoa que vende a propriedade deve ter a propriedade legal da propriedade. Não se pode dar o que não se tem (Nemo dat quon non-habet). Isso também se aplica a projetos fora do plano.

é importante para qualquer pessoa disposta a investir em projetos imobiliários fora do plano, para verificar se o terreno que vai abrigar o projeto, é em nome da empresa imobiliária. Algumas empresas imobiliárias colocam cláusulas no contrato que afirmam que o contrato é de natureza “executória”. Eles fazem isso como um meio de fugir ou mesmo enganar o público para celebrar contratos para a compra de terrenos e unidades habitacionais quando o terreno nem foi comprado.

um contrato executório é um contrato para a execução de uma atividade futura, não para a futura propriedade da propriedade. Por exemplo, se hoje eu entrar em um contrato com você para vir pintar sua casa amanhã, isso é um contrato executório. Isso é porque estou obrigado hoje a fazer uma atividade amanhã.Eu, no entanto, não posso legalmente entrar em um contrato com você para vender um carro amanhã, quando eu não tenho esse carro.

assim, ao realizar a devida diligência, os investidores em projetos imobiliários fora do plano devem ter certeza de que a empresa que vende, possui a parcela de terra para a qual o projeto ficará. A construção das casas pode ser executória, mas a propriedade da terra deve ser atual.

histórico da empresa imobiliária

Antes de se envolver em um investimento fora do plano, é importante fazer uma pesquisa histórica sobre o registro da empresa imobiliária. A empresa tem algum projeto de sucesso? Quanto tempo esses projetos levaram para serem concluídos? Existem clientes descontentes da empresa? Uma boa empresa imobiliária deve ter um registro de entrega oportuna de projetos.

Conclusão do Projeto, Cronogramas

Antes de assinar qualquer contrato de um plano de desenvolvimento, um investidor deve ser capaz de julgar se ou não os prazos especificados no contrato, para a entrega do projeto de conclusão, são razoáveis. Algumas empresas inserem cláusulas em contratos para conclusão do desenvolvimento em menos de 6 meses. Quando o negócio for muito bom, pense duas vezes.

Project Finance

Um investidor deve ser capaz de comparar o custo de investir em off-plano de evolução, com a empresa imobiliária, vis a vis engajar-se em sua própria aquisição e desenvolvimento da terra. Como investidor, vou comparar o custo de comprar uma casa que fica em um quarto de acre, usando métodos fora do plano, com a compra da terra às taxas atuais e a construção da casa. Se o custo é muito variante, isso deve me fazer perguntar mais.

usuário do terreno

um investidor em desenvolvimento fora do plano também deve realizar uma pesquisa de due diligence no terreno para determinar o “usuário” registrado do terreno. O termo “usuário”, neste caso, denota as atividades permitidas na terra. O” usuário “de terras para um desenvolvimento fora do plano, deve ser” residencial “na natureza e não”agrícola”.

se uma empresa está vendendo um projeto residencial que é baseado em terra que é designado como “agrícola”, o projeto será obrigado a falhar, a menos que uma mudança de uso é realizada pela primeira vez antes do projeto é realizado.

ônus

a terra também deve estar livre de quaisquer ônus, como hipotecas, encargos e quaisquer outros direitos superiores de terceiros sobre a terra. Isso tem como objetivo evitar litígios judiciais desnecessários sobre projetos paralisados.

Conclusão

Enquanto nós sempre aconselhamos fora do plano de investimentos, para o investidor que está disposta a investir em off-plano de evolução, acima mencionada diligência é muito importante, a fim de proteger os investimentos. Sempre vale a pena procurar aconselhamento jurídico antes de colocar caneta no papel para tais compromissos. Quando o negócio for muito bom, pense duas vezes.