Seu guia para contratos de opção de compra e venda

os contratos de opção de compra e venda são uma ferramenta importante para qualquer desenvolvedor imobiliário ou vendedor de opções. Garantir que seu contrato de opção de compra e venda seja redigido corretamente pode causar um grande impacto na eficácia da proteção de suas necessidades. Isso é o que separa um bom advogado de desenvolvimento de propriedade de um advogado de propriedade médio.

você acabou de encontrar um novo site de desenvolvimento e deseja que o vendedor se inscreva o mais rápido possível para protegê-lo. Os sinais de dólar estão em seus olhos e você fica um pouco preso em fazer o negócio e esquecer os pequenos detalhes. Isso soa como você? Um acordo de opção de compra e venda mal elaborado pode ser a diferença entre um acordo bem-sucedido e um fracasso. Não deixe que os sinais de Dólar cegá-lo de tomar boas decisões de negócios.

o que é um Acordo de opção de venda e compra?

um contrato de opção de venda e compra é um contrato em que uma das partes concorda em vender uma ou mais propriedades, se solicitado pelo comprador (uma opção de compra) e a outra parte concorda em comprar a mesma propriedade, se solicitado pelo vendedor (uma opção de venda).

é extremamente comum que um Acordo de opção de venda e compra inclua o direito de O Comprador nomear um terceiro para ser o comprador nos termos do contrato. Este é o mecanismo que permite que você Venda Propriedades usando um contrato de opção sem nunca ter que se estabelecer nessa propriedade.

na prática, a opção de compra é executada por um período de tempo acordado, dando ao comprador a oportunidade de comprar o imóvel, notificando durante esse período de opção de compra. Assim que o período de opção de compra expirar, o vendedor terá a oportunidade de forçar o comprador a comprar a propriedade, notificando durante o período de opção de venda acordado.

por que usar um acordo de opção de venda e compra?

os principais benefícios de usar um contrato de opção de venda e venda em vez de um contrato normal de venda são os benefícios fiscais potenciais. Usando uma compra e venda e contrato de opção, você pode:

• atraso o comprador da obrigação de pagar a transferência de dever
• nomear outro comprador para comprar o imóvel sem o pagamento de transferência de dever, duas vezes
• alterar o período de tempo em que o imóvel é vendido, para fins tributários, os quais podem ter impacto sobre o imposto de obrigações do vendedor (principalmente o imposto sobre ganhos de capital)

E se eu não quero ser forçado a comprar o imóvel?

se você deseja o direito de comprar a propriedade (uma opção de compra), mas não quer que o proprietário seja capaz de forçá-lo a comprar a propriedade (uma opção de venda), então um contrato de opção de compra é a resposta.

embora muitas vezes seja mais difícil fazer com que um proprietário concorde em entrar em um contrato de opção de compra, muitas vezes é mais benéfico para o comprador, uma vez que eles podem sair da transação antes que a opção de compra seja exercida.

Qual é o problema? Embora não haja ‘pegadinha’ como tal, os vendedores geralmente exigem um depósito de segurança mais alto para um contrato de opção de compra do que para um contrato de opção de compra e venda, onde podem forçá-lo a comprar a propriedade. Também é comum que o depósito de segurança não seja reembolsável e liberado para o vendedor assim que a due diligence for satisfeita ao usar um contrato de opção de compra.

quais são os prazos usuais sob um contrato de opção?

os prazos mais comuns que vemos para contratos de opção’ estilo de desenvolvedor ‘ são os seguintes:

• due diligence – 30 a 60 dias
• desenvolvimento de aprovação – de 6 a 12 meses após a devida diligência
• resolução – 30 dias após o exercício da opção

o Que procurar com sua próxima compra e venda e Contrato de Opção

O diabo está nos detalhes e isso é o que separa o especialista de Desenvolvimento de Propriedade Advogados da média. Aqui estão algumas dicas e armadilhas a serem observadas ao negociar sua próxima ação de opção de compra e venda.

pagamento de uplift

uma das principais razões pelas quais as pessoas usam um contrato de opção de venda e compra é fornecer a opção de vender a propriedade sem acionar o imposto de transferência dupla em Queensland.

às vezes, o comprador obterá uma aprovação de desenvolvimento e, em seguida, venderá a propriedade sob o contrato de opção a um preço mais alto. Outras vezes, o comprador venderá a propriedade com lucro imediatamente, sem obter nenhuma aprovação de desenvolvimento. Isso é muitas vezes referido como uma “opção curta”.

independentemente de você pretender vender a propriedade ou não, muitas vezes é uma boa estratégia permitir-se a opção de fazer isso como outra estratégia de saída. As circunstâncias mudam e a flexibilidade sempre ajuda você a lidar com essas mudanças.

geralmente, existem quatro maneiras diferentes de estruturar uma venda a um comprador final sob um contrato de opção de venda e compra:

• opção que contempla uma opção À venda-esta estratégia exige que a Escritura de opção de venda e compra seja devidamente redigida para contemplar que você possa vender a propriedade sob o documento e receber o lucro na liquidação.
• Acordo de nomeação – esta estratégia exige que o Acordo de opção de venda e compra tenha uma cláusula de nomeação adequadamente elaborada. É especialmente importante que a cláusula seja redigida para que não acione acidentalmente o dever de transferência em Queensland.
• atribuição da opção – esta estratégia exige que o Acordo de opção de venda e compra tenha uma cláusula de atribuição adequadamente elaborada. O desenho mais flexível para o comprador permite que o documento seja atribuído sem o consentimento do vendedor. Mais comumente, o documento é redigido para que a opção possa ser atribuída ao vendedor não pode e que este consentimento não pode ser injustificadamente retido ou atrasado.
• Acordo de joint Venture-usando uma estrutura de acordo JV para on-sell sob um Acordo de opção de venda e Compra permite que você permaneça no negócio e receba uma elevação e/ou participação nos lucros no desenvolvimento concluído. Essa estrutura pode ser um backup em que o contrato de opção não foi devidamente elaborado para permitir a nomeação ou atribuição sem desencadear o dever duplo ou em que as partes realmente desejam realizar o projeto juntas.

escolher a melhor estrutura para a sua venda mudará caso a caso. Recomendamos falar com seu advogado de propriedade para obter conselhos sobre isso antes de finalizar qualquer acordo com seu comprador final.

cláusula de nomeação devidamente elaborada

o que é uma cláusula de nomeação?

uma cláusula de nomeação permite que você indique outra pessoa para ser o comprador da propriedade. Os Termos de sua compra geralmente serão determinados pelos termos descritos em sua escritura de opção de venda e compra. A cláusula de nomeação é um dos mecanismos mais comuns usados para vender a propriedade a terceiros sem que você tenha que se estabelecer na propriedade ou pagar imposto de selo.

o que procurar em uma cláusula de nomeação

a coisa mais importante a procurar na elaboração de uma cláusula de nomeação é garantir que seu comprador final não obtenha nenhum direito sob o contrato de opção de compra e venda. Isso significa que você ainda será o único a exercer a opção de compra no momento apropriado e não o comprador final.

o comprador final tem seus direitos sob o contrato resultante, uma vez que você tenha exercido a opção de compra.

isso pode soar como uma diferença sutil, no entanto, pode ser a diferença em saber se sua nomeação desencadeia o dever de transferência dupla em Queensland ou não.

direito de ceder a Escritura de opção de venda e compra

incluindo o direito de ceder o contrato de opção permite transferir todos os seus direitos para um comprador final. Geralmente, existem duas maneiras diferentes de estruturar isso:

• direito de atribuir sem o consentimento do vendedor-isso pode ser mais difícil de negociar com o proprietário da terra como um advogado de propriedade experiente muitas vezes vai tentar negociar esta cláusula ser alterada para exigir o consentimento do vendedor.
• direito de ceder apenas com o consentimento do vendedor – esta estrutura é mais fácil de negociar, no entanto, torna mais difícil se você decidir vender seus direitos sob o contrato de opção de venda e compra. Se o consentimento do vendedor for necessário, a cláusula deve ser redigida para que seu consentimento não possa ser retido ou atrasado injustificadamente.

atribuir seus direitos sob um contrato de opção nunca deve ser feito sem consultar um advogado de desenvolvimento de propriedade experiente, pois você pode acionar acidentalmente o dever de transferência na cessão. Esta é uma estratégia avançada que é usada em circunstâncias limitadas com conselhos adequados.

período de opção de Compra Adicional Se o seu comprador terceirizado encerrar

onde você vendeu a propriedade para um terceiro e exerceu a opção de compra, o terceiro se torna o comprador sob o contrato resultante. Isso significa que você ‘perde o controle’ sobre esse aspecto do negócio durante o período desse Contrato.

dependendo da estrutura do negócio, muitas vezes é importante que você tenha mais uma chance de vender a propriedade ou liquidar você mesmo se seu terceiro não resolver a primeira vez. Isso permite que você recupere o negócio conforme necessário.

um exemplo perfeito deste mecanismo em ação é onde você entrou em um Acordo de opção de venda e compra de’ estilo de marketing ‘ para o bloco de terrenos baldios em uma nova subdivisão. Você on-vender a terra a um comprador de terceiros em um prêmio, mas você também tem outros compradores que você sabe que estaria interessado em comprar a terra se o primeiro comprador não consegue resolver.

Imagine que seu primeiro comprador não consegue resolver, mas sua opção de compra expirou e o desenvolvedor então exerce a opção de venda forçando você a comprar o terreno, mesmo que você tivesse outros compradores esperando? Você ficaria surpreso com a frequência com que isso acontece com advogados de Empreendimentos Imobiliários inexperientes em Queensland.

sujeito a due Diligence

o desenvolvimento de Propriedades é um processo complexo que envolve passar por uma série de obstáculos antes mesmo de um desenvolvimento começar. O primeiro passo geralmente será a identificação do local, o segundo uma diligência de alto nível, o terceiro um estudo de viabilidade de alto nível e, em seguida, o quarto, sua devida diligência detalhada.

as etapas 1 a 3 acima são geralmente realizadas antes de assinar a Escritura de opção com poucas ou não Despesas de bolso incorridas. Depois de assinar a papelada e fechar o negócio, é quando a devida diligência detalhada começa e você começa a gastar dinheiro em seu planejador da cidade, advogado de propriedade e outros consultores.

nem todas as cláusulas de Due diligence são criadas igualmente e é importante que sua cláusula forneça o nível de proteção de que você precisa. Você pode ler mais sobre as complexidades das cláusulas de Due diligence aqui: Clique em mim

sujeito à aprovação do desenvolvimento

uma vez que seu negócio progrediu nos estágios 1 a 4 acima e você está feliz com os resultados de sua devida diligência, a Etapa 5 geralmente será o processo de aprovação do desenvolvimento.

não só é importante o detalhe na elaboração do sujeito à cláusula DA, como também o momento. Muitas vezes, vemos os desenvolvedores tentarem negociar acordos com um período de DA Que é muito curto para o desenvolvimento que pretendem realizar. Compilar relatórios de consultores e materiais de apoio para o seu aplicativo de desenvolvimento pode levar meses em si e isso está no topo do tempo necessário para responder a quaisquer solicitações de informações do Conselho. Seu planejador da cidade e advogado de propriedade pode fornecer orientação sobre os prazos que você deve negociar para o seu sujeito à cláusula DA.

você pode ler mais sobre complexidades de sujeito a cláusulas DA Aqui: Clique em mim

acesso à propriedade

realizar a devida diligência e compilar os relatórios necessários para apoiar seu aplicativo de desenvolvimento geralmente exigirá acesso à propriedade por vários motivos. É importante que seu contrato de opção de compra e venda permita que você e seus consultores acessem para esses fins.

outro direito de acesso que pode ser útil é onde você pretende vender a propriedade. Isso pode permitir que você traga seus potenciais compradores através da propriedade, conforme necessário.

temos alguns desenvolvedores que também negociam o acesso para realizar os primeiros trabalhos de desenvolvimento. Isso pode se tornar bastante confuso e é algo que só devemos fazer em circunstâncias muito específicas.

direito de ressalva

adquirir um site de desenvolvimento sob opção e, em seguida, passar pelo processo de aprovação de desenvolvimento pode ser uma tarefa cara. É comum que os desenvolvedores gastem de US $ 50.000 a US $100.000 ou mais para chegar ao estágio de ter um site em opção com uma aprovação de desenvolvimento. Uma ressalva de consentimento essencialmente “congela” o título da propriedade e protege você do proprietário da terra ser capaz de vender a propriedade em violação do seu contrato de opção de venda e compra.

direito de erguer sinalização

embora este possa não ser o maior requisito na lista de verificação de um desenvolvedor, Este é um pequeno detalhe que pode facilitar a vida. A principal sinalização que esperaríamos que os desenvolvedores exigissem são:

• sinalização em conformidade com os requisitos de publicidade para sua aplicação de desenvolvimento. Em Queensland, isso geralmente se refere a aplicativos de desenvolvimento avaliáveis ou notificáveis de código de impacto.
• sinalização publicitária para lotes no desenvolvimento concluído.

como é o depósito que você pagou tratado no exercício da opção de compra?

se você exercer a opção de compra em seu próprio nome ou o proprietário da terra exercer a opção de venda, o depósito de segurança geralmente formaria o depósito sob o contrato resultante enquanto você está comprando a propriedade. Mas e se você nomear um terceiro para ser o comprador final?

frequentemente, vemos advogados de propriedade inexperientes elaborando acordos de opção que fazem com que seu depósito de segurança seja mantido como depósito para seu comprador terceirizado sob seu contrato. Sim, estás pronto. Seu depósito é usado como garantia para um comprador final não relacionado. É importante que as cláusulas de depósito sejam devidamente elaboradas para lhe dar a flexibilidade para evitar esse cenário.

geralmente recomendamos que a cláusula de depósito seja redigida para que você tenha a opção de saber se seu depósito se torna o depósito sob o contrato de terceiros. Essa eleição geralmente é feita ao mesmo tempo em que você exerce a opção de compra e essa estratégia oferece o maior nível de flexibilidade.

propriedade on-selling usando acordos de opção de venda e compra. Como faço isso?

existem várias maneiras diferentes de vender uma propriedade usando um contrato de opção. Um resumo é o seguinte:

opção que contempla uma opção À venda

este modelo tem disposições no contrato de opção de venda e compra que contempla uma opção À venda e exige que o vendedor pague qualquer elevação a você na liquidação da propriedade.

prós:

• o preço do contrato é o preço mais alto para o comprador final. Isso torna mais fácil para eles obter financiamento e também significa que eles nunca sabem a quantidade de elevação.
• nenhum acordo separado necessário com o comprador final, desde que eles não precisem tirar proveito dos prazos sob o contrato de opção. Eles apenas assinam o contrato a um preço mais alto.

contras:

• o vendedor estará ciente de que você está contemplando uma venda no momento em que negociar a opção. Isso geralmente torna mais difícil obter o contrato de opção assinado com o vendedor.
• dependendo de como a opção e o contrato são estruturados, pode haver menos flexibilidade com a data de liquidação. Por exemplo, a opção pode ter um período de DA de 12 meses e o contrato pode ter um acordo de 30 dias. Se o comprador final quiser aproveitar o período DA de 12 meses, ainda precisará haver uma escritura de nomeação com o comprador final.
• menos flexibilidade quando você recebe sua elevação, pois geralmente só será paga na liquidação (a menos que haja um contrato de nomeação separado que o acompanhe).
• você pode perder o controle da opção e do negócio se o comprador final não resolver.

Nomeação contrato

Este modelo tem você entrar em uma proposta de inscrição de acordo com o supremo, onde você comprador concorda nomear o ultimate comprador sob o de compra e venda e contrato de opção

Prós:

• Há muita flexibilidade quando você começa pago para o seu engrandecimento e quando você nomear o comprador final.
• você mantém o controle do contrato de opção até o ponto em que o comprador é nomeado.
• o vendedor não está ciente do valor de elevação.
• o consentimento do vendedor não é necessário para a nomeação.
• nenhum imposto de transferência é pago sobre a nomeação.
• geralmente é mais fácil negociar o contrato de opção com o vendedor, pois não contempla as disposições À venda, além de permitir uma indicação.

contras:

• o comprador assinará um contrato pelo preço mais baixo. Isso significa que será mais difícil para eles obter financiamento sobre o aumento do preço e também significa que o preço de venda com o registro de imóveis geralmente será registrado no valor mais baixo.
• o comprador estará ciente do valor de elevação.

atribuição da opção

este modelo faz com que você entre em um contrato de cessão com o comprador final e, em seguida, atribua a opção ao comprador final.

prós:

• dependendo dos Termos do contrato de cessão, você pode receber a elevação e sair do negócio sem ter que ficar até a liquidação.

Contras:

• Dependendo dos termos do contrato de opção, você pode exigir o consentimento do vendedor para atribuir o contrato de opção.
• se o contrato de opção for elaborado para permitir a atribuição sem o consentimento do vendedor, isso geralmente será negociado pelo advogado do vendedor.
• se for um contrato de opção de venda e compra, você pode permanecer responsável pelo desempenho do comprador final sob o contrato de Opção Após a cessão.
• a atribuição pode desencadear um passivo de imposto de transferência sobre o valor da opção.

joint venture

este modelo tem você entrar em um acordo de joint venture com o comprador final e realizar o desenvolvimento como seu parceiro.

prós:

• pode permitir que você compartilhe os lucros do projeto, o que pode levar a um pagamento maior para você.
• é muito flexível sobre como o negócio é estruturado. Isso pode incluir uma taxa de aquisição paga a você no momento da liquidação ou antes.

contras:

• você está vinculado ao projeto até o final.
• dependendo de como é negociado, você não pode receber sua participação no lucro/elevação até a liquidação do desenvolvimento concluído.

qual opção é melhor para a venda?

a maneira mais comum é on-sell usando um contrato de nomeação, no entanto, tivemos experiência com todos os quatro modelos.

alguns exemplos:

• nós ajudamos um cliente que foi com um contrato de cessão. Eles receberam um pagamento fixo e saíram totalmente do negócio.
• outro cliente usou um contrato de nomeação e vendeu a propriedade dentro de 3 dias, recebeu metade da elevação como depósito na assinatura e recebeu a elevação do saldo na liquidação cerca de 30 dias depois.
• outro cliente está atualmente desenvolvendo o projeto com um parceiro de financiamento. Houve uma taxa de aquisição paga na assinatura do Acordo de joint venture e o parceiro de financiamento é responsável pelo pagamento de todos os custos para realizar o desenvolvimento.
• outro cliente celebrou um contrato de opção de venda e compra para vários blocos de terra onde o contrato de opção contempla uma venda a um prêmio. A elevação ao preço de compra é então paga ao nosso cliente na liquidação de cada lote.

a melhor opção geralmente dependerá de quem é o vendedor, quem é o comprador provável e a natureza do site. Se o comprador final vai ser um desenvolvedor sofisticado, eles não devem ser muito adiados, pagando-lhe uma elevação sob um contrato de nomeação/atribuição. Por outro lado, se for uma subdivisão de 1 em 2 com um comprador de mãe e pai, você pode ter dificuldade em fazer com que eles façam uma compra sob um contrato de nomeação/atribuição.

da mesma forma, se você tem um vendedor não sofisticado que você trabalhou duro para atravessar a linha para vender, você pode não querer assustá-los com um acordo de opção de venda e compra que contempla uma venda em um prêmio. Alternativamente, se você tem um vendedor motivado que você acha que vai assinar qualquer coisa, esta opção permite-lhe a maior flexibilidade.

tem mais perguntas?

McAndrew Law é um dos principais escritórios de advocacia de Desenvolvimento Imobiliário de Brisbane. Temos uma vasta experiência na elaboração de contratos de opção de venda e venda para desenvolvedores, vendedores de opções e proprietários de terras para garantir que seus direitos sejam protegidos. Ligue para (07) 3266 8555 ou entre em contato conosco online para começar. Oferecemos uma consulta inicial gratuita para discutir suas necessidades.