¿QUÉ PASA CON LA CASA EN UN DIVORCIO?

Lidiar con problemas relacionados con el hogar familiar es a menudo una consideración importante en un divorcio. A continuación se presenta una discusión de algunos de los problemas con los que los cónyuges que se divorcian pueden tener que lidiar cuando se enfrentan a la pregunta “¿Qué sucede con la casa?”.

Asignar la plusvalía de la vivienda

Por lo general, la plusvalía de la vivienda se reparte entre las partes de alguna manera. Si uno de los cónyuges permanecerá en el hogar, el otro cónyuge a menudo recibe otros bienes de aproximadamente el mismo valor que el patrimonio neto en el hogar. Si los cónyuges no poseen suficientes bienes sustancialmente equivalentes a la cantidad de plusvalía en la casa, es posible que tengan que encontrar alguna otra manera de comprar al cónyuge que no conservará la casa. Si hay suficiente plusvalía en la casa, una opción puede ser que el cónyuge que retiene la casa ejecute un refinanciamiento de la hipoteca en efectivo y pague al otro cónyuge una cantidad equivalente a su interés en la casa después del pago de los honorarios y comisiones de refinanciación.

Si el saldo de la hipoteca es más alto que el valor de la casa, es posible que las partes tengan que explorar si una venta corta es una opción viable. Si no, las partes deben comunicarse con su prestamista hipotecario si el prestamista perdonará parte o la totalidad del saldo restante después de la venta. De no ser así, es posible que sea necesario vender la casa y que las partes tengan que dividir cualquier responsabilidad restante con el prestamista hipotecario.

En algunos casos, las partes tendrán que vender la casa. Después del pago de las comisiones de bienes raíces, honorarios, impuestos, gravámenes y el saldo de la hipoteca, los ingresos pueden usarse para pagar la deuda conyugal o pueden dividirse entre las partes de alguna manera. La división puede ser igual o desigual dependiendo de las circunstancias de las partes y de los demás activos y pasivos que se repartan entre las partes.

En un mercado de bienes raíces que está en tendencia al alza, las partes pueden considerar posponer cualquier venta de la casa hasta que el valor de la propiedad aumente. En este caso, las partes tendrán que determinar quién vivirá en el hogar y quién será responsable de los impuestos, el seguro, el pago de la hipoteca, el mantenimiento, el mantenimiento, etc.

En un mercado lento o si las partes necesitan los ingresos de las ventas para poder pagar una vivienda alternativa, listar la propiedad lo antes posible probablemente tenga más sentido.

Si las partes acuerdan vender la casa, deben tratar de trabajar juntas en la selección de un agente inmobiliario, la decisión de arreglar proyectos para obtener un precio de venta más alto, etc. A menudo se incluye un mecanismo por defecto en un acuerdo de este tipo, de modo que si las partes no pueden ponerse de acuerdo sobre un tema específico, el corredor de bienes raíces o algún otro tercero neutral emitirá el voto de desempate.

Pagar la hipoteca después del divorcio

Al dividir la propiedad conyugal, los tribunales de Colorado deben considerar “la conveniencia de otorgar el hogar familiar o el derecho a vivir en él por períodos razonables al cónyuge con quien residen los hijos la mayor parte del tiempo.”Sin embargo, a menudo entran en juego otras consideraciones para determinar si uno de los cónyuges debe conservar el hogar, principalmente si las partes pueden permitirse conservar y mantener el hogar con el gasto adicional de un segundo hogar para el otro cónyuge. Si uno de los cónyuges gana mucho dinero, se le puede ordenar que continúe pagando parte o la totalidad de la hipoteca para el otro cónyuge durante un cierto período de tiempo o hasta que se pague la hipoteca.

Si la hipoteca está a nombre de ambos cónyuges, la transferencia de título de un cónyuge al otro no afecta la obligación continua de ambas partes sobre la hipoteca. Por lo general, la única manera de eliminar a uno de los cónyuges de la hipoteca es a través de un refinanciamiento. Mientras ambas partes permanezcan en la hipoteca, el prestamista puede perseguir a cualquiera de las partes para el pago de la hipoteca y ambas partes corren el riesgo de dañar su puntaje de crédito si los pagos al prestamista se pierden o se retrasan.

Es posible que la parte que retiene la casa no pueda calificar para un refinanciamiento por su cuenta. Además, la tasa de interés u otros términos pueden no ser tan favorables como en el préstamo existente. En estas circunstancias, las partes tendrán que ponerse de acuerdo sobre cómo se titulará la casa, quién vivirá en la casa hasta que se refinancie la hipoteca o se venda la casa, y quién será responsable de pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro, el mantenimiento, el mantenimiento, etc. hasta que la casa pueda refinanciarse o venderse. Además, un acuerdo por el que la parte responsable del pago de la hipoteca, impuestos, etc. debe indemnizar a la otra parte por cualquier pérdida asociada con el incumplimiento de estos pagos por parte de la parte responsable es aconsejable. Si estos problemas no se pueden resolver, es posible que no haya otra opción que vender la casa.

Comprar una casa nueva si todavía está en la hipoteca anterior

Es posible que el cónyuge que se mudó pueda calificar para una hipoteca sobre una casa nueva, incluso si todavía está en la hipoteca anterior. El cónyuge que se muda debe asegurarse de que el decreto de divorcio establezca claramente que él o ella no es responsable de los pagos de la hipoteca anterior. Si el decreto de divorcio requiere que el cónyuge que retiene la casa refinancie la hipoteca dentro de un cierto período de tiempo, el cónyuge que se muda debe hacer cumplir esa cláusula del decreto. Si el decreto de divorcio no menciona a quién se le ordena pagar la hipoteca, el cónyuge en movimiento debe solicitar que se modifique el decreto para mostrar qué parte es responsable de la hipoteca.

Para calificar para una hipoteca sobre una casa nueva sin dejar de ser responsable del préstamo anterior, es posible que el nuevo prestamista hipotecario desee verificar que el otro cónyuge haya realizado a tiempo todos los pagos hipotecarios de los últimos doce meses. El cónyuge que se muda debe proporcionar a su prestamista hipotecario el decreto de divorcio y doce meses de cheques cancelados que demuestren que el cónyuge que paga ha hecho los pagos de la hipoteca según lo requerido. Si esto no es posible, el nuevo prestamista puede aceptar, en lugar de cheques cancelados, una carta del cónyuge que se muda indicando que no ha hecho los pagos de la otra hipoteca y, según el decreto de divorcio, no está obligado a hacerlos. Si el ex cónyuge ha hecho los pagos a tiempo, esto podría ser suficiente.

Comprar una casa nueva: cómo afecta la suscripción de manutención (pensión alimenticia)

Si el cónyuge que se muda recibe pagos regulares de manutención y quiere (o necesita) que el prestamista hipotecario considere estos pagos de manutención para calificar al cónyuge que se muda para el préstamo, el prestamista hipotecario generalmente querrá ver que la corte realmente ha ordenado al cónyuge que paga que pague la manutención. De lo contrario, es posible que el cónyuge receptor no pueda obligar al cónyuge que paga a seguir pagando la pensión alimenticia en el futuro.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren al menos doce meses de pagos de manutención pasados a tiempo y al menos tres años futuros de manutención ordenada por la corte para contar los pagos de manutención para calificar al cónyuge en mudanza para la hipoteca. El cónyuge receptor debe depositar los pagos de manutención directamente en una cuenta bancaria cada mes para que el prestamista hipotecario pueda ver un rastro de papel que demuestre un pago confiable. El cónyuge receptor también debe hacer copias de los cheques antes del depósito para probar la fuente del depósito.

¿Qué pasa si la casa es propiedad separada de un cónyuge?

Si uno de los cónyuges era propietario de la vivienda antes del matrimonio y nunca transmitió al otro cónyuge un derecho de propiedad de la vivienda, la vivienda puede considerarse propiedad separada de ese cónyuge. En ese caso, el tribunal no tiene autoridad para adjudicar el hogar al otro cónyuge en el divorcio. Sin embargo, el tribunal puede considerar la propiedad de la casa por parte del cónyuge propietario como una consideración financiera para determinar una asignación equitativa de los bienes conyugales de las partes. Además, cualquier aumento en el valor de la casa durante el matrimonio se considera un bien conyugal y se puede dividir en el divorcio.

Conclusión

Lo que le sucede a la casa en un divorcio depende de una variedad de factores. La discusión anterior aborda algunos de los problemas más comunes que enfrentan las parejas que se divorcian con respecto al hogar familiar.