¿Qué Es Una Cláusula De Exceso De Uso?

Una cláusula de exceso de uso se incluye generalmente en un contrato de venta de propiedad comercial/terreno y es utilizada por la parte vendedora para recibir fondos adicionales después de que la venta se haya completado y haya tenido lugar un “evento desencadenante” acordado. El evento desencadenante generalmente es un aumento del valor de la propiedad / tierra que ocurre en el futuro.

Situaciones en las que podría incluirse una cláusula de exceso de uso en un contrato

Las circunstancias típicas en las que se incluye una cláusula de exceso de uso en un contrato son:

• Cuando exista la expectativa de que la propiedad/tierra pueda ser reconstruida; o
• Que se pueda otorgar un valioso permiso de planificación en el futuro.

En otras situaciones, ciertos vendedores, como organismos del sector público y organizaciones benéficas, pueden verse obligados a vender la propiedad/terreno al mejor precio posible y, por este motivo, se puede incluir una cláusula de exceso de uso en el contrato.

Eventos desencadenantes de cláusula de exceso de uso

Como se mencionó anteriormente, una cláusula de exceso de uso requiere que el comprador realice un pago adicional al vendedor, que representa una parte del valor aumentado de la propiedad/terreno después de que se haya producido un evento desencadenante acordado. Este evento desencadenante podría ser:

• La concesión de un permiso de planificación para la urbanización o el cambio de uso;
• La aplicación de un permiso de planificación;
• La Enajenación de la propiedad/terreno con el beneficio de un permiso de planificación;
• La aplicación temprana del permiso de planificación y la enajenación de la propiedad/terreno con el beneficio de ese permiso de planificación;
• La Enajenación precio más alto dentro de un período de tiempo fijo; o Eliminación de
• del desarrollo terminado.

Las cláusulas de exceso de uso permiten al vendedor vender al valor de mercado actual de la propiedad/terreno sin tener que renunciar a una parte del potencial de desarrollo de la misma cuando se realice realmente.

Situaciones en las que una cláusula de exceso de uso puede no ser beneficiosa

Aunque las disposiciones de exceso de uso pueden ser útiles en algunos contratos de venta, pueden no ser adecuadas en todas las situaciones, como:

• Si la probabilidad de que la tierra/propiedad se desarrolle es remota, el costo de negociar disposiciones de pago complejas puede superar las posibilidades de que se realice el pago por exceso.
• Las provisiones por exceso de uso también pueden afectar el precio de compra que el comprador está dispuesto a pagar por la propiedad/terreno desde el principio.
• Cuando un comprador compra una propiedad/terreno con la intención de remodelarlo de inmediato, generalmente es preferible que el vendedor conceda al comprador una opción o celebre un contrato condicional para la venta de la misma. La finalización no se produce hasta después de que se haya obtenido el permiso de planificación y el precio de compra se puede calcular en función del valor de mercado, utilizando el permiso de planificación real que se ha obtenido.

Positivo y negativo de excedentes de cláusulas

Excedentes de cláusulas se describe a veces como sea positivo o negativo.

• Los métodos de exceso de uso positivo implican que el vendedor obtenga una promesa expresa del comprador de realizar un pago adicional si se produce un evento desencadenante en particular en el futuro. Cómo se calculará el pago y el evento desencadenante para el pago se definirá cuidadosamente por adelantado.
• Las cláusulas de exceso de uso negativas son cuando el vendedor impone un pacto restrictivo u otro mecanismo, como una tira de rescate, que impide un desarrollo o cambio de uso en particular. A continuación, el vendedor puede exigir el pago de los fondos aumentados en una fecha posterior a cambio de la liberación del pacto o la venta de la tira de rescate.

Buscar asesoramiento jurídico

Como las cláusulas de exceso de uso suelen reflejar acuerdos complejos, siempre es aconsejable buscar asesoramiento jurídico antes de incluirlo en un contrato de venta.

Hacer la redacción correcta en el contrato se hace más difícil, ya que las partes tienen que considerar todas las circunstancias razonablemente previsibles para garantizar que la cláusula siga siendo efectiva durante todo el período de excedencia.

También hay varias formas de redactar y garantizar las obligaciones por exceso de uso, y debe elegirse el método más adecuado para adaptarse a las circunstancias particulares. Cada método tiene sus propias ventajas y desventajas.