¿Qué es una cláusula de extinción?

¿A quién se aplican las cláusulas de extinción?

El uso de la cláusula de caducidad está abierto al comprador o al vendedor, y cualquiera de las partes puede optar por invocar la cláusula si la fecha de caducidad ha pasado. Una vez invocada, se aplica a ambas partes.

Sin embargo, hay casos en que la invocación de la cláusula puede resultar más difícil para una de las partes que para la otra. Se ha aprobado legislación en algunos estados para que sea más oneroso para los promotores de edificios invocar la cláusula de extinción. Este es el resultado de instancias de algunos desarrolladores que manipulan la cláusula para retrasar deliberadamente el desarrollo hasta que haya pasado la fecha de caducidad, para que puedan volver a listar la propiedad por un precio más alto.

¿Cuándo se puede invocar una cláusula de caducidad?

Normalmente, una cláusula de extinción puede ser invocada por cualquiera de las partes si la fecha de vencimiento ha pasado y no se han cumplido las condiciones o requisitos del contrato. Es la opción de cualquiera de las dos partes invocar la cláusula de extinción, y no sucede automáticamente.

¿Se puede extender una cláusula de caducidad?

Es posible que dos partes lleguen a un acuerdo mutuo para ampliar los términos de una cláusula de extinción.

Sin embargo, se debe buscar asesoramiento legal, y en este escenario, la cláusula de extinción continuaría hasta la nueva fecha acordada. Si para esa fecha aún no se hubieran cumplido los requisitos del contrato, ambas partes tendrían una vez más la opción de invocar la cláusula y retirarse.

Honorarios legales

Al igual que con cualquier negociación de contrato, los honorarios legales pueden ser un factor al invocar una cláusula de caducidad. Siempre será una buena idea obtener asesoramiento legal en una situación en la que esté involucrada una posible responsabilidad por grandes sumas de dinero.

Los abogados pueden cobrar alrededor de 3 300 por hora por sus servicios, y un contrato de propiedad estándar generalmente cuesta alrededor de 9 900 cuando es preparado y ejecutado por un abogado o transportador de propiedad. Sería razonable suponer que los abogados tienen una cláusula de caducidad estándar que se puede insertar en un contrato de propiedad si necesita tiempo para vender su propiedad actual, y que el costo adicional sería mínimo (digamos $100). Sin embargo, si la cláusula más tarde tuviera que ser invocada por el abogado en su nombre, podría estar buscando otros 3 300 por lo menos.

Cuando necesite un abogado para inspeccionar una cláusula de caducidad insertada en un contrato por un proveedor, es posible que deba pagar varias horas de su tiempo si necesitan investigar el historial y la confiabilidad del proveedor. Sin embargo, esto probablemente sería dinero bien gastado a menos que se sintiera calificado para llevar a cabo las investigaciones usted mismo.

Cómo usar una cláusula de caducidad

La invocación de una cláusula de caducidad generalmente incluye los siguientes pasos:

1. La cláusula de caducidad está incluida en el contrato de venta y ambas partes la firman y aceptan.
2. La fecha de vencimiento indicada en la cláusula de extinción pasa sin que se cumplan los requisitos del contrato.
3. Cualquiera de las partes (el comprador o el vendedor) elige invocar la cláusula. El aviso de esto generalmente se hace por escrito.
4. Una vez invocado, ambas partes se retiran del contrato. Cualquier depósito se devuelve en su totalidad.

Riesgos

En algunos casos, una cláusula de caducidad puede perjudicar a una de las partes o incluso manipularse para obtener ganancias. Aquellos que firman un contrato de venta con una cláusula de extinción (o proponen que se agregue una) deben ser conscientes de los riesgos potenciales.

Desarrolladores que utilizan la cláusula de extinción para cancelar el contrato y volver a poner la propiedad en el mercado por un precio más alto.

• Hay casos de desarrolladores que retrasan deliberadamente la construcción para invocar la cláusula de extinción.
• Esto puede permitir que el desarrollador se aleje del contrato de venta y vuelva a listar la propiedad por un precio más alto.
• Los compradores deben ser conscientes del riesgo antes de firmar cualquier desarrollo fuera del plan y buscar asesoramiento legal antes de hacerlo.
• En promedio, la cláusula de extinción en desarrollos fuera del plan es de alrededor de 18 meses. Más que esto puede ser una bandera roja.

Los vendedores eligen a otro comprador en lugar de incluir una cláusula de extinción en el contrato.

• Si la compra de una propiedad por parte de un comprador está condicionada a que venda primero su vivienda actual, puede solicitar al vendedor que incluya una cláusula de caducidad en el contrato de venta.
• Si bien esto puede beneficiar al comprador, en un mercado caliente ofrece pocos incentivos al vendedor.
• En su lugar, el vendedor puede optar por encontrar otro comprador que no necesite incluir una cláusula de extinción en el contrato.

Cláusula de extinción de ejemplo

Aquí hay un escenario hipotético de una cláusula de extinción en acción.

Barry y Georgie tienen una familia en crecimiento y desean mudarse a un lugar más grande. La pareja ya es dueña de su propia casa, pero tendrá que vender su casa para pagar algo más grande.

Después de innumerables fines de semana de puertas abiertas, la pareja finalmente encuentra una residencia adecuada en un suburbio frondoso con buenas escuelas. Presentan una oferta que es aceptada por el vendedor. Se establece un contrato de compraventa.

Sabiendo que necesitarán vender su casa actual para pagar la nueva, Barry pide que se incluya una cláusula de caducidad en el contrato en caso de que las cosas no salgan según lo planeado. Dado que la pareja está ofreciendo un buen precio y el vendedor había tenido dificultades para encontrar un comprador, ella acepta incluir la cláusula y le da a la pareja 90 días para vender su casa.

Pasan tres meses y la pareja todavía no ha vendido su casa actual. La pareja decide invocar la cláusula de extinción y alejarse del contrato. El vendedor encuentra otro comprador.

Esta información ha sido elaborada a modo de guía y no constituye asesoramiento jurídico o financiero. Recomendamos buscar asesoramiento profesional antes de firmar o negociar un contrato.