¿Qué Sucede Con La Equidad En La Ejecución Hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de hacer pagos al prestamista forzando la venta del activo utilizado como garantía para el préstamo.

Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario) u otro titular de gravamen obtiene la rescisión del derecho equitativo de reembolso de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por ley (después de seguir un procedimiento legal específico).

Por lo general, un prestamista obtiene una garantía real de un prestatario que hipoteca o compromete un activo como una casa para garantizar el préstamo. Si el prestatario incumple y el prestamista intenta recuperar la propiedad, los tribunales de equidad pueden otorgar al prestatario el derecho equitativo de redención si el prestatario paga la deuda. Si bien este derecho equitativo existe, es una nube sobre el título y el prestamista no puede estar seguro de que pueda recuperar la propiedad. Por lo tanto, a través del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista busca terminar inmediatamente el derecho equitativo de redención y tomar el título legal y equitativo de la propiedad en tarifa simple. Otros titulares de gravámenes también pueden ejecutar el derecho de reembolso del propietario por otras deudas, como impuestos vencidos, facturas de contratistas sin pagar o cuotas o evaluaciones de asociaciones de propietarios de viviendas vencidas.

Cómo funciona la ejecución hipotecaria

Cuando compra bienes inmuebles (también llamados bienes inmuebles), como una casa, es posible que no tenga suficiente dinero para pagar todo el precio de compra por adelantado. Sin embargo, puede pagar una parte del precio con un pago inicial y pedir prestado el resto del dinero (que se reembolsará en años futuros).

Las casas pueden costar cientos de miles de dólares, y la mayoría de las personas no ganan ni cerca de eso anualmente. ¿Por qué los prestamistas están dispuestos a ofrecer préstamos tan grandes? Como parte del acuerdo de préstamo, usted acepta que la propiedad que está comprando servirá como garantía para el préstamo: si deja de hacer pagos, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad para recuperar los fondos que le prestaron.

Para garantizar este derecho, el prestamista tiene un derecho de retención sobre su propiedad y, para mejorar sus posibilidades de obtener suficiente dinero, (por lo general) solo presta si tiene una buena relación préstamo / valor.

Primero, los honorarios del fideicomisario y los honorarios de los abogados se toman del fondo excedente. Los honorarios del fideicomisario incluyen los costos de envío, los servicios prestados y los honorarios de presentación. A continuación, el fideicomisario distribuye dinero para pagar las obligaciones garantizadas por la escritura de fideicomiso, que es el saldo restante del préstamo. Después de que se paga al prestamista, el fideicomisario distribuye los fondos a los tenedores de gravámenes menores, como las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda. Por último, el propietario de la vivienda puede reclamar los fondos sobrantes de la plusvalía de la propiedad. Debe notificar al fideicomisario dentro de los 30 días de la subasta de ejecución hipotecaria para presentar una reclamación sobre los fondos excedentes.

¿Qué sucede con el Capital Durante la Ejecución Hipotecaria?

La plusvalía de la vivienda permanece como propiedad de un propietario de vivienda incluso en el caso de un incumplimiento hipotecario y ejecución hipotecaria de la vivienda. Pero el proceso de ejecución hipotecaria puede devorar la equidad. Los siguientes cinco puntos explican lo que es la plusvalía de la vivienda, lo que le sucede durante la ejecución hipotecaria y las opciones a proteger.

¿Qué Es La Equidad?

La plusvalía es la diferencia entre el valor actual de mercado de su casa y la cantidad que adeuda por ella. Es la porción del valor de su casa que realmente posee. Por ejemplo, si usted compró una casa de $200,000 con un 20 por ciento de pago inicial de $40.000 y un préstamo hipotecario de $160.000, la equidad en su hogar es de $40,000.

El patrimonio neto es el valor de la propiedad menos los gravámenes o cantidades adeudadas por hipotecas y gravámenes. Cuando el saldo de su préstamo hipotecario cae por debajo del valor tasado de su propiedad, tiene plusvalía en su casa. Por el contrario, si debe más en la hipoteca de lo que vale su casa, no tiene plusvalía. A menos que tenga un patrimonio significativo en su propiedad, puede esperar perder ese dinero durante el proceso de ejecución hipotecaria.

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En la Ejecución Hipotecaria, la Equidad sigue Siendo Suya si hay alguna para obtener

La ejecución hipotecaria es un precedente legal que sigue a su incumplimiento de pago de su préstamo hipotecario. Lo que constituye incumplimiento varía con cada préstamo y con las leyes de cada estado. Pero en todos los casos, si no ha realizado un número determinado de pagos, el prestamista imputa el pago de su préstamo y puede comenzar la ejecución hipotecaria.

Si no puede obtener financiamiento nuevo o vender la casa, el prestamista puede vender la casa en subasta por el precio que elija. Si la casa no se vende en una subasta, el prestamista puede venderla a través de un agente de bienes raíces.

Recuerde que la plusvalía es lo que posee del valor de su casa. En cualquiera de los casos anteriores, si la casa se vende y queda dinero después del préstamo y se pagan todas las tarifas y multas, eso es equidad y eso es suyo.

Tarifas Reducidas

su capital se reducirá antes de que comience la ejecución hipotecaria. Para la mayoría de las hipotecas de vivienda, hay multas por pagos atrasados. Por lo tanto, si se retrasa en su préstamo y entra en mora, por ejemplo, después de cuatro meses de pagos pendientes, las multas por pago tardío por esos meses se agregan al monto total del préstamo y se restan de los ingresos de cualquier venta. Eso reduce tu equity.

Además, el prestamista puede cobrar cargos relacionados con el procesamiento de los pagos atrasados, la declaración de incumplimiento, los procedimientos de ejecución hipotecaria y los gastos de la venta contra su patrimonio. Esto puede ascender a decenas de miles de dólares, que se restarán de todo lo que se le adeuda después de una venta por ejecución hipotecaria.

Las tasaciones bajas de la casa lo reducen

si su casa entra en ejecución hipotecaria, el prestamista hará que la tasen para una venta en subasta. Por lo general, un prestamista aceptará una oferta del 90 por ciento del valor tasado de la casa. Los prestamistas no quieren ser dueños de su casa, particularmente si es un momento de disminución del valor de las casas. Es típico que los prestamistas acepten valores bajos de tasación de la casa para que la casa se venda en una subasta y no tenga que ser listada con un agente. Ese valor de tasación reducido significa un precio de venta más bajo que produce una menor cantidad de dinero sobrante después de que se paguen el préstamo y las tarifas.

Cuando Ejecuta Una Hipoteca, Aún Obtiene Su Dinero, Si Hay Algo

Bien, hablemos de un escenario. Compraste una casa 15 años y obtuviste una hipoteca de 30 años. Perdiste tu trabajo hace 6 meses y te atrasaste en tus pagos. Usted decide que la ejecución hipotecaria es la mejor opción para usted.

Tiene un montón de plusvalía en la casa y el valor de su casa ha aumentado lentamente en los últimos 15 años. Por lo tanto, digamos que lo compró por 2 200,000, y ahora su valor es de 2 265,000. Usted ha sido un pagador de hipotecas fiel durante 15 años y solo debe un poco más de 1 120,000 por la casa. Bueno, eso significa que tienes equity 145.000 en plusvalía de la casa.

Ahora que está ejecutando una hipoteca, ¿no cree que debería recuperar ese dinero? Sólo tendría sentido.

Bien, en primer lugar, debido a que está tan atrasado en su hipoteca, tiene cargos por mora. Esos terminan afectando tu equidad. Con esas tarifas que afectan el capital, su capital comenzará a disminuir. Por lo tanto, si usamos el escenario anterior, digamos que esos cargos por demora equivalen a $10,000. Ahora solo tienes equity 135,000 en acciones.

Además de esas tarifas, el proceso de ejecución hipotecaria también cuesta dinero. Por lo tanto, empiezas a perder más y más de tu capital. Esto podría ser de más de 2 20,000, dejándote con solo equity 115,000 en capital.
La Tasación de la casa

Cuando una casa va a la ejecución hipotecaria, el prestamista suele tomar los valores tasados más bajos. De esta manera pueden vender la casa rápidamente. Por lo tanto, digamos que el valor de tasación más bajo de su casa termina siendo 2 250,000 ahora. Bueno, eso es una disminución de your 15,000 en su patrimonio. Usted está mirando ahora a equity 100.000 en equidad.

Además de eso, el prestamista generalmente acepta una oferta de solo el 90% del valor tasado para que pueda vender la casa rápidamente. Entonces, la casa se vende por 225.000 dólares. Esto te dejaría con solo equity 75,000 en capital.

Opciones a Considerar

Como puede ver, acaba de perder la mitad de su capital al seguir adelante con su ejecución hipotecaria. Pero, ¿y si te decimos que hay otra manera? Puede poner su casa en el mercado con un agente de bienes raíces y vender la casa antes de la venta de ejecución hipotecaria. Esto sería lo mejor para que pueda proteger y obtener su patrimonio de su propiedad. Si no quieres vender, mira la presentación de un caso de bancarrota. Puede presentar un caso de bancarrota del capítulo 7 o del capítulo 13 que detendrá la ejecución hipotecaria.

Antes de enfrentar una ejecución hipotecaria, refinancie su préstamo a un pago asequible si puede o aprovecha un programa de modificación de préstamos. Si esto no es posible, venda la casa tan pronto como pueda. Al vender la casa, está reduciendo los cargos y multas que debe, fijando el precio al que desea vender y evitando los costos legales de la ejecución hipotecaria. Todo esto puede aumentar la plusvalía que saca de su casa.

Consecuencias de la ejecución hipotecaria

El principal problema con la ejecución hipotecaria es, por supuesto, el hecho de que se verá obligado a salir de su casa. Necesitarás encontrar otro lugar para vivir, y el proceso es estresante (entre otras cosas) para ti y tu familia.

La ejecución hipotecaria también puede ser costosa. A medida que deje de hacer pagos, su prestamista le cobrará multas y honorarios legales, y es posible que pague honorarios legales de su bolsillo para luchar contra la ejecución hipotecaria. Cualquier cargo agregado a su cuenta aumentará su deuda con el prestamista, y es posible que aún deba dinero después de que su casa sea tomada y vendida si los ingresos de las ventas no son suficientes (lo que se conoce como deficiencia).

La ejecución hipotecaria también perjudicará sus puntajes de crédito. Sus informes de crédito mostrarán la ejecución hipotecaria, lo que los modelos de calificación crediticia verán como una señal negativa. Tendrá dificultades para pedir prestado para comprar otra casa durante varios años (aunque es posible que pueda obtener ciertos préstamos del gobierno dentro de uno o dos años), y también tendrá más dificultades para obtener préstamos asequibles de cualquier tipo. Sus calificaciones crediticias también pueden afectar otras áreas de su vida, como (en casos limitados) su capacidad para conseguir un trabajo o sus tarifas de seguro.

Digamos que usted es dueño de una casa actualmente valorada en 5 500,000, que debe 2 200,000 por ella y que tiene un préstamo del 6%. Ahora, por cualquier razón, no puedes hacer los pagos, y por cualquier razón, no vendes mientras tengas la oportunidad antes de la subasta del fideicomisario.

En California, va a estar cuatro meses atrasado antes de que se produzca el Aviso de incumplimiento. Así que son cuatro pagos de 1 1200. Además, cuando se atrasa quince días, debe una multa del 4%, o 4 48, y cuando se atrasa treinta días, los pagos pendientes comienzan a acumular intereses. Entonces, en el momento en que el Aviso de Incumplimiento es posible, debe owe 204,777.83.

Del Aviso de Incumplimiento al Aviso de la Venta del Fideicomisario son otros 60 días, pero antes de que eso suceda, el banco le pagará de $10,000 a 1 15,000 en honorarios administrativos por entrar en incumplimiento. Revisa tu contrato, está ahí. Digamos de $12.000, y ahora usted debe $216,777.

Agregue otros dos meses de pagos atrasados y multas a partir de 15 días después. Así que a partir del momento en que se realice la Subasta, debes 219.447 dólares. Además, para que la subasta suceda, le cobrarán otros 1 15,000. Esto cubre los gastos de realización de la subasta, de los cuales el más notable es la tasación. En este momento, debes 234.447 dólares.

La valoración merece una mención especial. No solo no hay presión para obtener un buen valor, sino que el banco quiere que la tasación sea buena y baja. Quieren que la propiedad se venda en una subasta, y si maximizan las posibilidades de que se venda en una subasta. De vez en cuando, las preguntas sobre tasaciones bajas en las ventas de fideicomisarios llegan al sitio. La respuesta corta es Microsoft Standard: “¡No es un error, es una característica!”y desde el punto de vista del banco, lo es. Por lo tanto, aunque la propiedad se pueda vender por 5 500,000 en el curso normal de las cosas, la tasación podría llegar a $440,000, lo que significa que alguien tiene que pujar por 3 396,000 para comprar la propiedad en una subasta. La tasación puede ser aún más baja, pero digamos 4 440.000.nadie puja el 90% del precio de tasación, y luego lo posee y tiene que pasar por el atolladero de contratar a un agente y venderlo. Así que esa valoración va a ser tan baja como sea razonable.

Abogado de Ejecución Hipotecaria Consulta gratuita

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Sobre el autor

Las personas que quieren mucho toro van a un carnicero. Las personas que desean resultados en un campo legal complejo acuden a un abogado en el que puedan confiar. Ahí es donde entro yo. Soy Michael Anderson, un abogado en el área de Salt Lake que se enfoca en las necesidades del ciudadano Promedio que desea una vida mejor para él y su familia. Soy el abogado en el que puedes confiar. Crecí en Utah y me encanta este lugar. Soy padre de tres hijos, esposo de uno y empresario. Entiendo los sentimientos de alegría que cada uno de esos roles trae, y entiendo el sentimiento de decepción, miedo y arrepentimiento cuando las cosas van mal. Asistí a la Universidad de Utah, donde recibí un B. A. título en 2010 y doctorado en Derecho en 2014. He centrado mi práctica en Testamentos, Fideicomisos, Bienes Raíces y Derecho de Negocios. Me encanta la emoción de ayudar a los clientes a asegurar su futuro, dejando un legado real a sus hijos. Desafortunadamente, cuando surgen problemas con las familias. También practico Derecho de Familia, con un enfoque en mantener las relaciones entre los que pronto serán Ex civiles para el beneficio de sus hijos y permitir que ambos se alejen rápidamente con la cabeza en alto. Antes de que te preocupes demasiado por perder todo por lo que has trabajado, antes de permitirte ser intimidado por tu futuro ex, antes de derramar una lágrima más en silencio, llámame. Soy el abogado en el que puedes confiar.