Requisitos para una Escritura de Caución válida

Los acreedores más prudentes requieren de sus deudores que proporcionen una garantía, alguien que estará obligado como codeudor, en el caso de que el deudor no cumpla con sus obligaciones en términos del acuerdo.

En el pasado, nos hemos visto obligados a informar a los clientes de que no podríamos hacer cumplir una escritura de garantía, debido a algún u otro problema con el documento. Hace algunos años, se informó de un caso que trataba de nuevo con los requisitos para una escritura de garantía válida. Ese caso es Astill v Lot 54 Falcon Park CC, entregado en febrero de 2012 en el Tribunal Superior de Pietermaritzburg.

En este asunto, se celebró un contrato de arrendamiento entre L, como propietario, y M como inquilino. Astil firmó una escritura de caución, en los términos de la cual se comprometió como garantía por “El pago debido a la demanda del Acreedor de todo el dinero que el Deudor Principal pueda ahora o de vez en cuando adeudar al Acreedor y que surja de un acuerdo de arrendamiento ejecutado por el Deudor Principal con el Acreedor.”

Al expirar el contrato de arrendamiento al que se adjuntaba la fianza, se celebraron otros dos acuerdos entre L y M, y ambos contratos de arrendamiento tenían una nueva fianza anexa, ya que A había dimitido como miembro del arrendatario, poco antes de la expiración del contrato de arrendamiento al que se adjuntaba su fianza. L intentó responsabilizar a Astill de los alquileres y gastos conexos que no habían sido pagados por M, el inquilino.

Hay una serie de principios importantes que rigen las escrituras de garantía, que incluyen:

1. La escritura de caución debe identificar al acreedor, al fiador y al deudor principal;
2. Todos los términos esenciales de la escritura de caución deben estar por escrito y firmados por el fiador;
3. Una escritura de caución no puede ser independiente, es de naturaleza accesoria y, por lo tanto, requiere un acuerdo subyacente o principal;
4. El fiador no puede ser responsable de nada más que el deudor principal.

En el caso Astill, el tribunal se refirió a una larga serie de decisiones, indicando que una escritura de caución debe interpretarse estrictamente, lo que significa que un tribunal no tendrá una garantía responsable por más de lo que está expresamente previsto en la escritura de caución. En caso de incertidumbre sobre el significado de una caución, se interpretará contra el acreedor.

En este caso, el arrendador argumentó que las palabras “all todo el dinero que el Deudor Principal deba ahora o de vez en cuando al Acreedor y que se derive de un acuerdo de arrendamiento lease” eran suficientes para hacer responsable al fiador de cualquier alquiler que pudiera acumularse en virtud de futuros acuerdos de arrendamiento. Sin embargo, el tribunal (en nuestra opinión correctamente) consideró que la fianza se limitaba al primer acuerdo de arrendamiento celebrado entre L y M. En apoyo de esta afirmación, el tribunal declaró que la palabra “ejecutada” se refería claramente a un contrato de arrendamiento que ya se había concertado y que no se concertaría en el futuro. Además, el tribunal sostuvo que las palabras” de vez en cuando en lo sucesivo ” se referían a las sumas adeudadas en virtud del contrato de arrendamiento original, y no a las sumas que pudieran adeudarse en virtud de contratos de arrendamiento futuros. El tribunal dictaminó también que, si la caución debía aplicarse a contratos de arrendamiento futuros, que aún no existían en el momento de la celebración de la caución, había que mencionarlos específicamente.

Hemos tratado un asunto en el que el fiador ha argumentado que, cuando el documento se refiere al “contrato de arrendamiento al que se adjunta este documento”, y no se concluye un contrato de arrendamiento por escrito según lo establecido en el documento, la caución es inaplicable, a pesar de que la caución fue firmada. Hemos argumentado lo contrario, basándonos en el hecho de que el documento sin firmar está incorporado en cualquier caso a un documento de Oferta de Arrendamiento, firmado por las partes. El tribunal siguió la interpretación estricta y sostuvo que la fianza firmada no tenía fuerza ni efecto. Sin embargo, el litigio continúa sobre bases alternativas para responsabilizar al fiador.

Por lo tanto, cuando se concluye una escritura de caución, es importante asegurarse de que el documento está redactado correctamente y que todos los acuerdos pertinentes se han firmado correctamente. De no ser así, un tribunal puede muy bien librarse de la fianza, con el resultado de que se pierde el beneficio de otro deudor.