anti-spălarea banilor pe piața imobiliară

spălarea banilor prin proprietate este o problemă majoră, în special în Londra.

dacă sunteți un avocat implicat în tranzacții de proprietate, aveți îndatoriri în conformitate cu reglementările privind spălarea banilor, finanțarea terorismului și transferul de fonduri (informații despre plătitor) 2017 la:

• identificați și verificați identitatea clientului dvs.
• identificați și luați măsuri rezonabile pentru a verifica dacă beneficiarii reali ai clientului dvs.
• obțineți informații cu privire la scopul relației de afaceri a clientului cu dvs.

ultima cerință înseamnă mai mult decât să aflați că o persoană dorește să vândă o proprietate. Aceasta include uita la toate informațiile în retinere și de a decide dacă este în concordanță cu o tranzacție legală sau nu. Aceasta poate include stabilirea independentă dacă Clientul este proprietarul proprietății pe care dorește să o vândă.

asigurați-vă că monitorizați dispozitivul de reținere pentru a rămâne atent la circumstanțele suspecte care pot indica spălarea banilor.

pentru mai multe informații despre obligațiile dvs. în temeiul MLR 2017, citiți ghidul de combatere a spălării banilor al Grupului de afinitate pentru sectorul juridic și nota noastră de practică privind frauda ipotecară.

semne de avertizare de spălare de bani

semne de avertizare de spălare de bani prin intermediul pieței imobiliare includ:

• cumpărători numai în numerar
• un preț de vânzare neobișnuit
• cumpărătorul încearcă să inducă în eroare un creditor, de exemplu prin exagerarea prețului de vânzare
• plăți de la un număr de persoane sau surse diferite
• fonduri furnizate de o persoană și înregistrare în numele altei persoane
• fonduri furnizate de 7245>
• tranzacții care implică companii nominalizate sau mai mulți proprietari
• schimbări bruște sau inexplicabile în proprietate
• plăți directe între cumpărători și vânzători

a se vedea nota noastră practică privind frauda ipotecară pentru mai multe informații.

respectarea reglementărilor privind spălarea banilor

atunci când efectuați tranzacții de proprietate, există mai mulți pași pe care îi puteți lua pentru a vă asigura că respectați:

• MLR 2017
• încasări de crimă Act 2002
• Terorism Act 2000

cunoaște-ți clienții

asigură-te că ești încrezător că clientul tău este cine spun ei că sunt. Poate doriți să întrebați clientul dvs. întrebări suplimentare dacă:

• atitudinea lor este neobișnuită – de exemplu, sunt dezinteresați, secretoși sau vagi
• sunt dornici să efectueze o tranzacție rapidă
• solicită modificări cheie la jumătatea unei tranzacții

este important să știți ce documente puteți accepta ca dovadă a identității. De asemenea, ar trebui să luați în considerare utilizarea unei soluții electronice de verificare terță parte.

asigurați-vă că clientul dvs. înțelege ce veți întreba și de ce întrebați. Actualizați-vă informațiile de îngrijire a clienților, astfel încât oamenii să știe la ce să se aștepte.

descărcați prospectul nostru pentru a vă ajuta să vă informați rapid clienții cu privire la obligațiile dvs. de combatere a spălării banilor

înțelegeți tranzacția

în tranzacțiile cu proprietăți există adesea complicații, deci asigurați – vă că identificați:

• tipul de tranzacție
• riscul implicat
• Politica și îndrumarea firmei dvs.

nu vă fie teamă să întrebați întrebările clientului. Dacă nu sunteți încă fericit cere superiorul dumneavoastră sau cineva senior în firma dvs. pentru sfaturi.

asigurați-vă că continuați să evaluați riscul pe parcursul tranzacției.

identificați sursa fondurilor

cereți clientului dvs. să explice sursele fondurilor lor și verificați dacă explicația lor este valabilă.

rețineți că plățile efectuate prin sistemul bancar principal nu sunt neapărat curate. Asigurați-vă că informațiile dvs. despre sursa fondurilor sunt în concordanță cu cunoștințele dvs. despre client și profilul de risc al acestuia.

pentru mai multe informații, a se vedea secțiunea 2.4 din Ghidul privind combaterea spălării banilor pentru sectorul juridic.

păstrați o evidență

asigurați-vă că luați notițe ori de câte ori vorbiți cu un client. Acest lucru vă va ajuta să identificați orice probleme sau neconcordanțe pe care ar putea fi necesar să le analizați în continuare.

consultați sfaturile noastre de top pentru transportatori pentru respectarea reglementărilor împotriva spălării banilor (PDF 116 KB)

raportarea activității suspecte

dacă știți sau suspectați că are loc o infracțiune de spălare a banilor, trebuie să faceți o dezvăluire către ofițerul de raportare a spălării banilor (MLRO) al firmei dvs.

dacă sunteți MLRO și cunoașteți sau suspectați o infracțiune de spălare de bani, trebuie să depuneți un raport de activitate suspectă (SAR) la Agenția Națională a criminalității.

cu toate acestea, nu trebuie să trimiteți un SAR dacă informațiile care dau naștere suspiciunii sau cunoștințelor dvs. sunt acoperite de privilegiul profesional legal (LPP), cu excepția cazului în care se aplică excepția de infracțiune/fraudă de la LPP.

pentru mai multe informații despre transmiterea unui SAR, consultați capitolele 6 și 9 din ghidul nostru privind combaterea spălării banilor.

de asemenea, puteți dezvălui informații confidențiale dacă este necesar în mod rezonabil pentru a vă apăra de o acuzație penală sau de o acțiune civilă din partea clientului dvs. sau pentru a vă apăra dacă comportamentul dvs. este investigat de Autoritatea de reglementare a Avocaților (Sra) sau de Tribunalul disciplinar al Avocaților.