arenda terenurilor agricole: 10 lucruri (2021) ar trebui să știți

dacă sunteți un proprietar de terenuri cu fermă productivă sau teren de fermă pe care nu îl veți folosi singur, atunci poate doriți să luați în considerare un arenda terenurilor agricole.

închirierea terenurilor agricole poate fi soluția la problemele tuturor.

acestea vă permit să obțineți un flux de venituri din proprietatea dvs., sprijinind în același timp întreprinderile agricole, stimulând economia locală și sporind accesul comunității dvs. la produsele alimentare și agricole locale.

fie că sunteți un proprietar de teren sau un fermier, un arendă teren agricol poate fi în viitorul tău.

dacă este, Iată ce trebuie să știți.

ce este arenda terenurilor agricole?

arenda este cea mai comună formă de arendă în agricultură.

acest contract de închiriere poate lua forma fie a unui contract de închiriere în numerar, fie a unui contract de închiriere pe acțiuni.

ambele contracte de leasing permit fermierului să exploateze proprietatea, dar implică diferite tipuri de tarife de închiriere a terenurilor agricole.

cu un contract de leasing în numerar, un chiriaș va plăti un preț stabilit pe acru sau o rată stabilită de leasing pentru terenul Închiriat.

este benefic pentru proprietar (proprietar), deoarece acestea sunt garantate un randament previzibil, indiferent de prețurile materiilor prime.

din acest motiv, este riscant pentru chiriaș (fermier), deoarece trebuie să plătească chirie indiferent de culturile pe care le culeg.

în timp ce părțile pot negocia pentru a-și limita expunerea la aceste riscuri, Termenii vor varia adesea de la situație la situație.

cu un contract de închiriere a cotei de recoltă, proprietarul va primi o parte din culturile pe care chiriașul le produce în schimbul utilizării terenului.

valoarea acțiunii va depinde de obicei de obiceiul local.

în schimb, proprietarul va fi de acord să plătească o parte din costurile de intrare.

în această situație, proprietarul este expus la un risc mai mare, dar beneficiază și de orice creștere a prețurilor sau a productivității.

contează dacă am o arendă scrisă sau orală a terenurilor agricole?

da, da!

contractele de închiriere orală a terenurilor sunt valabile numai atâta timp cât sunt îndeplinite anumite cerințe.

din păcate, multe contracte de închiriere a terenurilor agricole sunt orale, iar acest lucru poate crea probleme pe linie.

deși multe părți preferă contractele de leasing orale, contractele de leasing scrise au beneficii și acestea nu ar trebui trecute cu vederea.

în primul rând, un contract de leasing scris oferă dovezi ale condițiilor de leasing în cazul în care apare un litigiu între părți la o dată ulterioară.

fiecare stat are, de asemenea, un “statut de fraudă.”

acest lucru necesită ca anumite tipuri de contracte să fie executate în scris.

aceste legi pot varia de la stat la stat, așa că vă recomandăm să faceți cercetări înainte de a crea un contract de închiriere a terenurilor agricole.

cu toate acestea, contractele imobiliare și contractele care nu pot fi îndeplinite în termen de un an sunt în mod obișnuit acoperite de statutele de fraudă ale Statelor.

dacă contractul dvs. de închiriere agricolă orală poate fi îndeplinit în termen de un an, atunci acesta ar fi, în general, în afara statutului de fraudă.

cu toate acestea, dacă durează mai mult de un an, majoritatea statelor vor trebui să fie în scris pentru ca acesta să fie executoriu.

de ce ar trebui să-mi pun la dispoziție terenul agricol pentru închiriere?

există câteva motive pentru care proprietarii de terenuri care nu sunt fermieri își vor pune terenurile la dispoziție pentru închiriere.

Iată de ce s-ar putea lua în considerare.

este cea mai bună utilizare a proprietății:

dacă pământul dvs. a fost folosit istoric pentru agricultură, atunci îl puteți recunoaște ca fiind cea mai bună utilizare a acestuia.

chiar dacă nu sunteți echipat pentru a-l cultiva singur, asta nu înseamnă că nu puteți ajunge la un acord cu un fermier cu experiență care dorește să preia terenuri suplimentare.

are sens din motive fiscale:

în funcție de statul dvs., terenurile agricole pot fi impozitate diferit față de alte tipuri de terenuri.

dacă terenul dvs. este utilizat pentru producția agricolă activă, ați putea vedea o reducere substanțială a impozitelor pe proprietate.

cine nu vrea asta?

este viziunea ta pentru proprietatea ta:

poate că nu ai fost niciodată interesat de agricultură înainte, dar ți-ar plăcea să faci din acest proiect proiectul tău acum că ai mai mult timp liber sau ești pensionar.

ai cumpărat terenul, dar tot nu știi ce să faci.

din fericire, vă puteți închiria terenul cuiva care vă poate ajuta!

ce ar trebui să iau în considerare atunci când închiriez terenuri agricole?

în această secțiune, vom descompune considerațiile atât în proprietari de terenuri, cât și în fermieri.

aceasta este ceea ce ar trebui să păstreze în minte ca esti intra într-un contract de leasing agricole.

pentru proprietarii de terenuri:

1. care este motivul pentru care închiriați terenuri?
2. aveți un interes deosebit în a vedea terenul folosit pentru agricultură?
3. ce tip de agricultură crezi că este potrivit pentru ferma ta?
4. îți pasă pentru ce este folosit terenul tău sau vrei doar să fie evaluat impozitul pe terenurile agricole?
5. care este viziunea dvs. pentru proprietatea dvs. pe termen scurt și pe termen lung?
6. ai de gând să-l închirieze pentru mai mulți ani?
7. ai un interes în agricultura-te la un moment dat?
8. ferma este păstrată?
9. aveți de gând să vindeți proprietatea în viitor?
10. cum doriți să arate proprietatea?
11. ce tipuri de agricultură se încadrează în această viziune?
12. cât de importante sunt practicile de conservare a terenurilor pentru tine?
13. aveți nevoie de chiriași (fermieri) pentru a avea un anumit nivel de venit din teren?
14. când trebuie să primiți plăți de închiriere?
15. este interesul dvs. principal în stabilirea unui contract de închiriere standard cu un fermier sau doriți să vă implicați în continuare în gestionarea unei afaceri agricole pe terenul dvs.?
16. cât de mult doriți să fie responsabil pentru pe proprietate?
17. există servicii pe care doriți să le facă chiriașul? De exemplu: Întreținerea clădirilor, gardurilor, benzilor agricole, marginilor câmpului, căilor navigabile etc.
18. ce infrastructură și îmbunătățiri are terenul dvs. acum care ar fi atractive pentru un potențial fermier?
19. ce ar putea fi adăugat în viitor fie de dvs., fie de un fermier pentru a se potrivi nevoilor fermei?

pentru fermieri:

1. ce caracteristici ale terenului sunt necesare pentru producerea culturilor pe care intenționați să le cultivați?
2. ce infrastructură este necesară pentru afacerea dvs. agricolă?
3. este necesară irigarea?
4. aveți nevoie de zone de depozitare, garduri de animale sau garduri de cerb?
5. ce altceva veți avea nevoie pentru a vă ajuta afacerea agricolă să reușească?
6. cum intenționați să vă comercializați culturile?
7. aveți de gând să vă vindeți culturile într-o locație din afara amplasamentului?
8. aveți de gând să comercializați direct culturile din fermă?
9. cât de departe ești dispus să călătorești de la fermă la o piață în afara fermei?
10. veți avea un aranjament de locuințe care va adăuga o navetă?
11. dacă marketingul direct la fermă este obiectivul dvs. este proprietarul terenului deschis să aibă un stand de fermă sau să comercializeze în fermă?
12. ce tip de aranjament de afaceri căutați?
13. doriți să închiriați terenuri pentru propria operațiune agricolă independentă?
14. sunteți în căutarea de a partener cu un proprietar de teren într-un fel? Ex: lucrând împreună la o afacere agricolă comună sau lucrând pentru un proprietar de teren ca manager de fermă
15. pentru ce tipuri de oportunități de afaceri sunteți pregătiți?
16. cât costă terenurile agricole în zona dvs.?
17. cât sunteți dispus să plătiți în chirie pentru terenul de care aveți nevoie?
18. sunteți dispus să tranzacționați servicii cu un proprietar de teren pentru o rată de închiriere ajustată?
19. ce durată de închiriere este ideală pentru afacerea dvs. agricolă?

ce ar trebui să includă arenda terenurilor agricole?

iată dispozițiile comune incluse în contractele de leasing scrise pentru terenuri agricole:

durata contractului de închiriere

Descrierea proprietății

Clauza de închiriere (specificați rata de închiriere și termenul de închiriere)

procesul de reziliere

limitarea subînchirierii și cesiunii

cerințe pentru respectarea dispozițiilor federale și de conservare a statului și înscrierea în programele agricole federale

tipuri de culturi de plantat

taxe pentru controlul buruienilor nocive și asigurarea de cumpărare

tipuri de culturi de plantat

responsabilitatea pentru întreținere și îmbunătățiri pe proprietate

opțiunea de a achiziționa

onorarii de Avocat

cum ar trebui să vă mențineți contractul de închiriere?

construirea și menținerea unei relații între părți (proprietar și fermier) necesită timp și efort.

în centrul unei relații bune este comunicarea și trebuie să vă amintiți că această comunicare este mai mult decât o discuție anuală a condițiilor dvs. de închiriere.

trateaza discutia ta de leasing ca fiind un “vecin bun.”

ar trebui să vă adresați în mod activ, să căutați modalități de a fi prietenoși, să ajutați acolo unde puteți și să lucrați prin conflict dacă apare.

în acest fel, când vine timpul să reînnoiți contractul de închiriere sau să discutați ceva remarcabil, puteți face acest lucru cu har.

o resursă excelentă dacă aveți o dispută între părți este programul de mediere Agricolă (gratuit) al Comitetului de dezvoltare a agriculturii de stat.

programul este creat pentru a oferi mediere voluntară.

aceasta înseamnă că ambele părți vor trebui să fie la bord înainte de a avea loc medierea.

totuși, dacă ambele părți sunt de acord, aceasta este o modalitate excelentă de a rezolva problemele cu un mediator instruit și imparțial, care poate facilita o discuție și examina problema dintr-un unghi neutru.

unde pot vedea un eșantion de închiriere?

căutați un exemplu de închiriere?

consultați acest exemplu de închiriere din statul New Jersey (începând de la pagina 22).

în timp ce șablonul de leasing este doar pentru scopuri de referință, vă poate oferi o idee despre ceea ce veți avea nevoie pentru a merge mai departe.

Cum pot găsi terenuri agricole de Închiriat?

dacă sunteți un fermier care caută terenuri agricole, există mai mulți pași pe care îi puteți face pentru a vă demonstra valoarea unui proprietar.

avem câteva sfaturi de top enumerate mai jos.

construiește-ți marca

ca fermier, “marca” ta este modul în care ești perceput în comunitatea ta.

în esență, doriți să vă construiți marca și reputația, astfel încât toată lumea să vrea să lucreze cu dvs.

având un brand puternic va face mai ușor pentru a obține un contract de leasing teren agricol mare cu un proprietar vă bucura de lucru cu.

deci, cum vă marcați?

depinde de ceea ce sunteți interesat și investit.

pentru unii fermieri, poate fi o abordare organică.

s-ar putea să vă placă tratarea solului ca pe un organism viu și practicarea unei abordări biologice de gestionare a fermelor.

dacă vă puteți comercializa proprietarilor care sunt interesați de același lucru, sunteți obligat să aveți mai mult succes.

în plus, este mai probabil să vă potriviți cu cineva care este interesat să-și îmbunătățească ferma pe termen lung (mai degrabă decât cu cineva care caută doar să facă niște bani rapid).

alte elemente care sunt importante pentru marca dvs. (indiferent de cine sunteți) sunt abilitățile, atitudinea harnică și disponibilitatea de a îmbunătăți orice teren agricol pe care îl închiriați.

așa cum spun adesea Cercetașii și cercetașii: “lăsați un loc mai bun decât l-ați găsit!”

cine nu ar vrea să lucreze cu cineva care lasă terenurile agricole mai bogate (în mai multe moduri decât unul)?!

cultivați relații puternice

în aproape toate cazurile, agricultura este despre relații.

apelarea la rece a proprietarilor locali nu este probabil să vă ducă departe.

de îndată ce decideți că un teren agricol arendă este pe masă, începeți să cultivați relații puternice în comunitatea voastră.

construiți pe legăturile de familie pe care le aveți în industrie sau în comunitatea dvs. agricolă locală.

vorbește cu vecinii tăi.

contactați cooperativele și agențiile de extindere care pot ajuta la conectarea fermierilor cu persoanele care doresc să-și închirieze terenurile.

dacă nu aveți experiență și căutați să vă puneți piciorul în ușă, faceți publicitate ca operator pentru proprietarii de terenuri care nu au timp să ajungă singuri la tot.

acest lucru vă poate ajuta să învățați pe măsură ce mergeți, indiferent dacă asistați la plantare, recoltare sau răspândire.

vizitați site-ul USDA

acest lucru poate părea un sfat oarecum evident, dar USDA (Departamentul Agriculturii din Statele Unite) are o abundență de instrumente care pot ajuta fermierii care încep de la zero, preiau o operațiune de familie sau obțin un arendă de teren agricol.

vă pot oferi servicii pentru clienți, stimulente de tranziție pentru programul de rezervă de conservare, împrumuturi agricole, garanții pentru contractul de teren FSA și multe altele.

vizitați aici pentru a afla mai multe!

cum se încheie un contract de închiriere a terenurilor agricole?

un contract de închiriere de terenuri agricole poate fi adesea reziliat în orice moment dacă toate părțile sunt de acord cu rezilierea.

alte metode de reziliere vor fi incluse într-un contract de închiriere scris, inclusiv acele evenimente în care o parte poate încheia contractul de închiriere fără consimțământul celeilalte (încălcarea contractului etc.).

Cum pot găsi resurse suplimentare?

dacă sunteți interesat să aflați mai multe, vizitați Centrul de informare privind terenurile agricole.

veți avea acces la instrumente de evaluare, ghiduri de leasing de terenuri și informații despre leasing din ambele perspective.

Gânduri finale

sectorul agricol se bazează pe închirierea terenurilor agricole pentru a satisface nevoile fermierilor.

dacă sunteți proprietar, luați în considerare închirierea terenului dvs. pentru a ajuta la creșterea producției agricole din zona dvs.

asigurați-vă că luați în considerare toate întrebările enumerate în #4.

acest lucru vă asigură că atât dvs., cât și chiriașul dvs. sunteți pe aceeași pagină.

de asemenea, vă rugăm să nu ezitați să ne lăsați un comentariu dacă aveți întrebări suplimentare.

pentru mai multe informații despre cumpărarea, vânzarea sau investiția în terenuri vacante, consultați celelalte resurse de mai jos.

suntem aici pentru a ajuta pe tot parcursul procesului de cumpărare și vânzare a terenurilor!

resurse suplimentare

dacă doriți să cumpărați terenuri accesibile, puteți consulta pagina noastră de listări. și înainte de a cumpăra terenuri, asigurați-vă că verificați programul Gokce Land Due Diligence. dacă doriți să vindeți terenuri, vizitați pagina noastră despre cum să vă vindeți terenul.

doriți să primiți un e-mail cu cel mai recent blog/proprietăți în fiecare joi?

Aboneaza-te acum

Disclaimer: nu suntem avocați, contabili sau consilieri financiari, iar informațiile din acest articol sunt doar în scop informativ. Acest articol se bazează pe propria noastră cercetare și experiență și facem tot posibilul pentru a-l menține corect și actualizat, dar poate conține erori. Vă rugăm să consultați un profesionist juridic sau financiar înainte de a lua orice decizie de investiții.

• autor
• Postări recente

Erika este un fost director de locuințe la prețuri accesibile pentru orașul New York a devenit investitor teren full-time. Obișnuia să ajute Newyorkezii să găsească locuințe la prețuri accesibile, acum îi ajută pe oameni să găsească terenuri accesibile în jurul SUA.
înainte de a începe Gokce Capital, Erika a primit o licență în arhitectură de la Universitatea din California de Sud și o diplomă absolventă în politică urbană de la Universitatea Columbia. A lucrat atât ca designer de arhitectură, cât și ca inginer în New York înainte de a se alătura Departamentului de conservare și dezvoltare a locuințelor din New York.
Erika locuiește în prezent în zona metropolitană din New York împreună cu soțul, fiica și pisica ei. Ea este originară din Chicago și încă se consideră un midwesterner la inimă.
Erika îi place, de asemenea, să citească, să scrie și să călătorească (fapt distractiv, a vizitat toate cele 50 de state și peste 30 de țări!). Noua ei carte, Land Investing greseli: 11 povești adevărate trebuie să știți înainte de a cumpăra terenuri, este acum disponibil pe Amazon.