ce este o clauză de supraaglomerare?

o clauză privind surplusul este, în general, inclusă într-un contract comercial de vânzare de proprietăți/terenuri și este utilizată de partea care vinde pentru ca aceasta să primească fonduri suplimentare după ce vânzarea a fost finalizată și a avut loc un ‘eveniment declanșator’ convenit. Evenimentul declanșator este, în general, o valoare crescută a proprietății/terenului care are loc în viitor.

situații în care o clauză de supraaglomerare ar putea fi inclusă într-un contract

circumstanțele tipice în care o clauză de supraaglomerare este inclusă într-un contract este:

• în cazul în care există o așteptare că proprietatea/terenul poate fi reamenajat; sau
• că permisiunea de planificare valoroase pot fi acordate în viitor.

în alte situații, anumiți vânzători, cum ar fi organismele din sectorul public și organizațiile de caritate, pot fi obligați să vândă proprietatea/terenul la cel mai bun preț posibil care poate fi obținut și o clauză de surplus poate fi inclusă în contract din acest motiv.

Clauza de supraaglomerare evenimente declanșatoare

după cum s-a menționat anterior, o clauză de supraaglomerare impune cumpărătorului să efectueze o plată suplimentară către vânzător, reprezentând o parte din valoarea crescută a proprietății/terenului după ce a avut loc un eveniment declanșator convenit. Acest eveniment declanșator ar putea fi:

• acordarea permisiunii de planificare pentru dezvoltarea sau schimbarea utilizării;
• punerea în aplicare a permisiunii de planificare;
• eliminarea proprietății/terenului cu beneficiul permisiunii de planificare;
• punerea în aplicare timpurie a permisiunii de planificare și eliminarea proprietății/terenului cu beneficiul permisiunii de planificare;
• eliminarea proprietății/terenului la un moment dat;

• eliminarea dezvoltării finalizate.

clauzele privind surplusul permit vânzătorului să vândă la valoarea de piață curentă a proprietății/terenului fără a fi nevoie să renunțe la o parte din potențialul de dezvoltare al acestuia atunci când acest lucru este efectiv realizat.

situații în care o clauză privind surplusul ar putea să nu fie benefică

în timp ce dispozițiile privind surplusul pot fi utile în unele contracte de vânzare, acestea ar putea să nu fie adecvate în toate situațiile, cum ar fi:

• dacă probabilitatea ca terenul/proprietatea să fie dezvoltată este îndepărtată, costul negocierii provizioanelor complexe de plată poate depăși șansele ca plata excedentară să fie efectuată vreodată.
• dispozițiile privind surplusul pot afecta, de asemenea, prețul de achiziție pe care cumpărătorul este dispus să îl plătească pentru proprietate/teren la început.
• în cazul în care un cumpărător achiziționează proprietăți/terenuri cu intenția de a le redezvolta imediat, este, în general, de preferat ca vânzătorul să acorde cumpărătorului o opțiune sau să încheie un contract condiționat pentru vânzarea acestora. Finalizarea nu are loc decât după obținerea permisiunii de planificare, iar prețul de achiziție poate fi calculat pe baza valorii de piață, folosind permisiunea de planificare reală obținută.

clauzele de supraaglomerare pozitive și negative

clauzele de supraaglomerare sunt uneori descrise ca fiind pozitive sau negative.

• metodele pozitive de depășire implică vânzătorul care extrage o promisiune exprimată de la cumpărător de a efectua o plată suplimentară dacă un anumit eveniment declanșator ar trebui să aibă loc în viitor. Modul în care va fi calculată plata și evenimentul declanșator pentru plată vor fi definite cu atenție în avans.
• clauzele de supraaglomerare Negative sunt în cazul în care vânzătorul impune un legământ restrictiv sau un alt mecanism, cum ar fi o bandă de răscumpărare, care împiedică o anumită dezvoltare sau schimbare de utilizare. Vânzătorul poate solicita apoi plata sumelor majorate la o dată ulterioară în schimbul eliberării legământului sau a vânzării benzii de răscumpărare.

solicitați consultanță juridică

deoarece clauzele privind surplusul reflectă de obicei aranjamente complexe, este întotdeauna recomandabil să solicitați consultanță juridică înainte de a fi inclusă într-un contract de vânzare.

obținerea dreptului de redactare în contract este îngreunată, deoarece părțile trebuie să ia în considerare toate circumstanțele previzibile în mod rezonabil pentru a se asigura că clauza rămâne efectivă pe întreaga perioadă de depășire.

există, de asemenea, diferite moduri în care obligațiile privind excesul de vârstă pot fi elaborate și garantate, iar metoda cea mai adecvată ar trebui aleasă pentru a se potrivi circumstanțelor particulare. Fiecare metodă are propriile avantaje și dezavantaje.