cele 3 clase de cladiri de birouri: Clasa A, Clasa B si clasa C
- 10/05/21
- 9 min citit
când vine vorba de spații de birouri, este destul de clar că turnul plin de farmec din Centrul orașului, cu marmură italiană importată în hol și servicii de concierge sau valet, este clasificat ca “clasa A” în lumea imobiliară comercială.
în același timp, probabil că nu este o surpriză faptul că spațiul fără margini, cu pereții lambrisați și iluminatul fluorescent feroce situat într-o parte mai puțin importantă a orașului, este probabil desemnat “clasa C.”
cu toate acestea, clasificarea spațiilor de birouri nu este întotdeauna atât de tăiată și uscată. Dar spațiul dintre aceste extreme? Și ce înseamnă cu adevărat clasamentele “clasa A, B și C” și cine le determină?
este mai mult o artă decât o știință
în ciuda încercărilor de clasificare a calității spațiului, nu există într-adevăr un sistem oficial de clasificare greu și rapid, iar brokerii de pe piețele lor individuale nu funcționează sub un singur set de definiții pentru fiecare clasă.
grupuri precum BOMA International și NAIOP oferă descrieri largi ale celor trei clase, dar este pur și simplu un cadru deschis interpretării.
“totul este subiectiv”, a declarat Coy Davidson, vicepreședinte Senior la Colliers International Din Houston, pentru VTS. “BOMA are un standard pe care îl trece, dar este încă total subiectiv de către oricine pune listarea.”
reguli de bază
deși variază de la firmă la firmă, criteriile pe care brokerii le folosesc de obicei pentru a clasifica clădirile includ: vârsta clădirii, locația/accesibilitatea, infrastructura, capacitățile tehnologice, tarifele de închiriere, percepția pieței, calitatea sistemului HVAC, cât de bine este întreținut, finisaje, închiriere, proprietate și, desigur, facilități. Toate acestea pot determina dacă o proprietate este sau nu clasificată ca spații de birouri de clasă A, B și C. Iată un rezumat (cu puțin ajutor de la BOMA):
ce este spațiul de birouri clasa a?
acestea sunt “cele mai prestigioase clădiri care concurează pentru utilizatorii de birouri premier cu Chirii peste medie pentru zonă” și au o “prezență certă pe piață.”Clădirile din clasa A au o locație centrală excelentă, cu accesibilitate excepțională și sunt de obicei de dimensiuni semnificative. Clădirile din clasa A nu sunt întotdeauna construite recent — clădirile distinse mai vechi, cu proprietate remarcabilă pe piețele prime, sunt adesea clasa A datorită prezenței lor pe piață (gândiți-vă la Rockefeller Center).
Clasa A se mândrește cu îmbunătățiri de ultimă generație ale chiriașilor și finisaje de înaltă calitate, de primă clasă, securitate de înaltă tehnologie, cele mai recente sisteme de ascensoare și HVAC și capabilități tehnologice de ultimă generație. Cu alte cuvinte, aceste clădiri sunt construite pentru a impresiona.
chiriașii care caută proprietăți De Clasa A sunt de obicei întreprinderi pentru care spațiul de birouri nu este doar pentru angajați, ci și pentru clienți —și doresc să dea o impresie de top. Aceste afaceri se găsesc adesea în districtele financiare și pot oferi servicii profesionale precum firme de avocatură, firme de arhitectură, agenții de publicitate sau companii de management financiar.
facilitățile din clădirile de birouri din clasa A pot include (dar nu se limitează la):
- servicii de Concierge
- servicii de Valet
- securitate
- Opțiuni de luat masa
- centre de zi
- parcare acoperită
- săli de sport
- dușuri
- saloane
- depozitare biciclete
- spațiu privat în aer liber
ce este spațiul de birouri Clasa B?
clădiri de clasa B “concurează pentru o gamă largă de utilizatori cu chirii în intervalul mediu pentru piață.”Sunt, în general, clădiri frumoase, complet funcționale, dar nu se laudă de obicei cu aceleași corpuri de iluminat, arhitectură și holuri izbitoare ca clădirile din clasa A. Sunt bine situate pe piețe solide, dar ar putea fi chiar în afara unui cartier central de afaceri. Acestea sunt de obicei mai vechi, dar au încă îmbunătățiri de calitate superioară (deși finisajele pot fi oarecum depășite). Întreținerea și întreținerea sunt solide. Clădirile oferă sisteme HVAC și ascensoare care sunt funcționale, dar nu de top. Capacitatea tehnologică este adecvată. S-ar putea să aibă parcare la fața locului, dar este descoperită.
chiriasii care ocupa cladiri de clasa B nu trebuie neaparat sa se afle chiar in mijlocul actiunii si nici nu au nevoie de o etalare exterioara a prosperitatii, ci vor sa se asigure ca angajatii au un spatiu de lucru confortabil si modern. Chiriașii din clasa B includ companii care apreciază funcția peste formă și sunt adesea în domenii precum IT, servicii creative, centre de apel și servicii profesionale mai mici care servesc unei mulțimi mai puțin strălucitoare.
facilitățile de clasă B pot include:
- parcare la fața locului
- securitate
- săli de conferințe
- depozitare biciclete
- cantină în stil sau cafenea
- spațiu în aer liber comun
ce este spațiul de birouri din clasa C?
clădirile din clasa C sunt de obicei vândute ca fixatoare pentru investitorii care doresc să le mute la statutul de clasă B, dar sunt și pentru chiriașii cu un buget care au nevoie de spațiu funcțional la chirii sub media zonei. Aceste companii folosesc adesea spații de birouri de clasa C în primul rând ca bază de domiciliu pentru operațiunile de servicii care se întâmplă în afara amplasamentului.
chiriașii proprietăților din clasa C pot include întreprinderi mici care sunt industriale sau orientate spre servicii, adesea cu lucrători cu guler albastru. Acestea pot include companii care fac inginerie, amenajare a teritoriului, semn de luare, securitate, constructii, sanitare, electrice, etc.
facilitățile de clasă C pot include:
- parcare la fața locului
- Break rooms
deși nu este perfect, avem nevoie de un sistem de clasificare
sistemul de clasificare a clădirilor variază semnificativ între piețe. De exemplu, o clădire de birouri de clasă A Din Omaha nu va fi comparabilă cu o clădire de clasă A din Centrul orașului Los Angeles. De aceea este important ca clădirile să fie privite în contextul piețelor lor specifice. Cu toate acestea, nici aceasta nu este o formulă exactă, deoarece clasificările variază chiar în interiorul unui oraș în sine — de la submarket la submarket și în centrul orașului până la suburbii.
“închiriez câteva clădiri suburbane considerate clasa A într-un submarket mic, dar dacă le-ați blocat într-un submarket mai mare din Houston, probabil că ar fi clădiri de clasa B”, A spus Davidson. “De asemenea, ar putea exista o mică clădire de tip boutique care este doar knock-your-socks-off, dar are doar 20.000 de metri pătrați și nu are aceleași facilități ca un turn de birouri de 1 milion de metri pătrați.”
Davidson indică alte provocări, inclusiv numeroasele clădiri care traversează gardul dintre clasificări și faptul că un proprietar poate avea o” părere mai generoasă despre clădirea lor ” decât piața. Clasificările clădirilor se pot schimba, de asemenea, în timp, pe măsură ce clădirile îmbătrânesc și piețele se schimbă.
consensul este că chiar și un sistem de clasificare slab desemnat ajută brokerii, proprietarii, investitorii și chiriașii să compare clădirile care concurează pentru tipuri similare de utilizatori.
Leave a Reply