considerații speciale pentru introducerea unei acțiuni de blocare a pieței de către un Lienholder Junior

într-o acțiune standard de blocare a pieței, lienholder cu o primă poziție de dosare prioritare costum pentru a exclude toate lienholders junior și de a recupera soldul pe un bilet la ordin garantate de ipoteca. Dar ce se întâmplă atunci când un junior gaj decide să excludă pe gaj sale? Scenariul este de mult la fel ca ar fi pentru un lienholder senior trecerea la foreclose, dar considerații speciale trebuie să fie luate în considerare.

când un lienholder senior depune o acțiune pentru a exclude o bucată de proprietate imobiliară, toți deținătorii de drept junior cunoscuți sunt numiți ca inculpați pentru a-și exclude interesele în proprietate, astfel încât titlul să poată trece curat la următorul cumpărător. Cu toate acestea, un costum de către un lienholder junior poate să nu funcționeze atât de eficient. În mod specific, trebuie să se stabilească dacă Deținătorul principal de drept de retenție ar trebui să facă parte din acțiunea de executare silită și ce se întâmplă cu acest drept de retenție principal atât înainte, cât și după vânzarea judiciară.

prima problemă este dacă un deținător principal de drept de retenție poate fi făcut parte la o acțiune de blocare a pieței introdusă de un deținător junior de drept de retenție. Răspunsul este nu. Un deținător principal nu este nici o parte indispensabilă a acțiunii, nici o parte adecvată a acesteia. O parte indispensabilă este orice parte necesară care este atât de esențială pentru un proces încât nici o decizie finală nu poate fi pronunțată fără o legătură ulterioară. Sudhoff v.Federal Nat. Mortg. Ass’ n, 942 deci.2d 425, 426 (Fla. 5 DCA 2006). Singura parte la o acțiune de blocare a pieței ipotecare, care poate fi considerat “indispensabil” este taxa simplu proprietar al proprietății. Acest lucru se datorează faptului că “o procedură de blocare a pieței care are ca rezultat un decret final și o vânzare a bunului ipotecat, fără ca titularul titlului legal să fie în fața instanței nu va avea niciun efect să-și transfere titlul cumpărătorului la vânzarea menționată.”Jordan v. Sayre, 3 asa de. 329, 330 (Fla. 1888). Cu alte cuvinte, taxa simplu proprietar este o parte indispensabilă pentru că, fără el sau ea, procedura de blocare a pieței ar fi nulă. Cu toate acestea, un deținător de drept de retenție junior este încă capabil să excludă deținătorii de drept de retenție junior fără a fi necesar ca deținătorul de drept de retenție senior să fie parte la acțiune, deoarece blocarea acestor deținători de drept de retenție junior nu are niciun efect asupra drepturilor deținătorului de drept de retenție senior asupra proprietății.

mai mult, un creditor ipotecar primul sau senior nu este o parte necesară sau chiar adecvată a procedurilor de blocare a pieței introduse de un creditor ipotecar al doilea sau junior. Cone Bros. Const. Co. v. Moore, 193 Asa De. 288, 290 (Fla. 1940). Acest lucru se datorează faptului că, spre deosebire de un gaj junior, care este transferat de la proprietate la Fondul care se află în locul proprietății, un gaj senior rămâne cu proprietatea chiar și după vânzarea de blocare a pieței. Garcia v. Stewart, 906 asa de.2d 1117, 1120 (Fla. 4 DCA 2005).

o altă problemă de luat în considerare este ceea ce se întâmplă cu orice venituri excedentare după vânzarea judiciară provocată de acțiunea de executare silită a deținătorului Minor. Astfel de încasări trebuie distribuite numai între ceilalți deținători de drept de retenție junior și în ordinea priorității. Dacă există o dispută asupra priorității, instanța este obligată să acorde prioritate interesului deținătorilor juniori concurenți, precum și sumelor datorate fiecăruia. Citibank, FSB v. PNC Mtg. Corp. din Am., 718 asa de.2d 300, 302 (Fla. 2D DCA 1998). Un lienholder senior la acțiunea de blocare a pieței nu are dreptul la orice încasări din vânzarea ca un lienholder senior nu poate fi foreclosed afară și gaj sale rămâne legat de proprietate. Veniturile excedentare nu pot fi utilizate pentru a rambursa cumpărătorului plățile datorate primului creditor ipotecar după vânzarea judiciară. Miller v. Stravos, 174 asa de.2d 48, 49 (Fla. 3D DCA 1965). Dinamica de o vânzare de blocare a pieței gaj junior sunt după cum urmează: “el ofertant câștigător la o blocare a pieței gaj junior ia titlu sub rezerva drept de retenție anterioare. Cumpărătorul preia proprietatea însărcinată cu răspunderea principală pentru plata ipotecii anterioare și, prin urmare, trebuie să deservească garanțiile anterioare pentru a preveni pierderea proprietății prin blocarea garanțiilor anterioare.”

Garcia v.Stewart, 906 asa de.2d 1117, 1120 (Fla. 4 DCA 2005). Liens senior rămân pe proprietatea foreclosed și lienholder senior poate încă foreclose pe imobiliare pentru a satisface restante senior gaj. Buletin la 1121. Acest scenariu rămâne același, indiferent dacă gaj senior este deja în mod implicit. Buletin.

deținătorul de drept de retenție junior care se deplasează pentru a exclude proprietatea își poate exercita dreptul de răscumpărare sau, cu alte cuvinte, poate achita orice drept de retenție senior pentru a-și proteja interesul față de proprietate. În Florida, dreptul de răscumpărare este statutar și prevede:

“în orice moment înainte de depunerea ulterioară a unui certificat de vânzare de către grefierul instanței sau de termenul specificat în hotărârea, ordinul sau decretul de executare silită, creditorul ipotecar sau titularul oricărei dobânzi subordonate poate vindeca îndatorarea creditorului ipotecar și poate preveni o vânzare de executare silită prin plata sumei de bani specificate în hotărârea, ordinul sau decretul de executare silită sau dacă nu a fost pronunțată nicio hotărâre, ordin sau decret de executare silită, prin licitarea executării datorate în temeiul garanției acord, inclusiv orice sume datorate ca urmare a exercitării unui drept la accelera, plus cheltuielile rezonabile de a proceda la blocare a pieței suportate la momentul licitației, inclusiv onorariile avocatului rezonabile ale creditorului. În caz contrar, nu există nici un drept de răscumpărare.”

Fla. Stat. § 45.0315. Exercitarea unui drept de răscumpărare este de obicei utilizată de deținătorii de drepturi de retenție junior sau de proprietarul titlului de taxă, în încercarea de a preveni o vânzare de blocare a pieței de către deținătorul de drepturi de retenție senior. Cu toate acestea, un lienholder junior, care este în mișcare pentru a foreclose poate, de asemenea, achita orice Senior drept de retenție pentru a permite titlul de proprietate pentru a trece curat la vânzarea de blocare a pieței. În această situație, Junior lienholder poate achiziționa proprietatea la vânzarea judiciară fără îngrijorarea că Senior lienholder se va muta pentru a exclude împotriva Junior lienholder după ce ia titlul de proprietate.

dacă Deținătorul principal instituie o acțiune de executare silită în timp ce acțiunea de executare silită a deținătorului Junior este încă în curs, deținătorul junior trebuie să plătească toate cheltuielile de judecată ale Deținătorului principal, inclusiv onorariile avocatului, dacă este cazul, pentru a stinge garanția senior. În acest scenariu, acesta poate fi cel mai bun curs de acțiune pentru a permite gaj senior să fie excluse și apoi așteptați pentru orice încasări să fie plătite. Cu toate acestea, deținătorul de drept de retenție junior trebuie să ia în considerare locul său în linia prioritară cu alți deținători de drept de retenție junior și dacă va avea dreptul la orice plată a veniturilor excedentare.

nu este normal ca un deținător de drept de retenție junior să solicite executarea silită atunci când un drept de retenție senior rămâne pe proprietate. Din acest motiv, anumite considerente trebuie să fie luate în considerare pentru a determina dacă și cum ar trebui să procedeze Junior lienholder cu excluderea pe proprietate.