Demistificarea puterii legale de vânzare: o privire sumară asupra Legii Funciare și a regulilor adjudecătorilor – WMO pledează

în acest caz și în termenii cei mai simpli, puterea legală de vânzare înseamnă autoritatea și dreptul acordat unui creditor prin statut de a face publicitate și de a vinde proprietăți la o licitație publică fără a recurge la o instanță pentru autorizare, în caz de neplată. O atenție deosebită va fi acordată unei taxe ca dobândă de securitate.

s-au ridicat multe întrebări cu privire la modul în care instituțiile financiare își exercită puterea legală de vânzare și dacă este urmat un proces echitabil. De cele mai multe ori, procesul echitabil este rareori urmat la scrisoare.

intenția Legislativului a fost de a oferi claritate cu privire la acest subiect controversat al puterii statutare de vânzare odată cu adoptarea Legii Funciare. În acest caz, înainte de adoptarea Legii Funciare, dreptul de răscumpărare al chargor a fost lăsat la mila interpretării judiciare și a jurisprudenței. Cu toate acestea, acum legea funciară, în conformitate cu secțiunea 89, abordează în mod expres această problemă de răscumpărare.

capitalurile proprii de răscumpărare se referă la dreptul unui debitor în lipsă de a recupera proprietatea înainte ca debitorul să își exercite puterea legală de vânzare prin plata sumei principale, a dobânzii și a altor costuri care se datorează debitorului pentru a vindeca neplata.

este destul de regretabil că, chiar și cu adoptarea Legii funciare din 2012 și progresele realizate de jurisprudență pe această temă, există încă îndoieli în jurul acesteia. Scepticismul se referă în mod specific la anunțuri, când ar trebui emise și poziția proprietății matrimoniale în puterea de vânzare.

după cum sa spus mai sus, există două probleme de mare îngrijorare care ar trebui abordate și anume;

1. anunțurile

există, în esență, trei anunțuri care trebuie emise înainte de exercitarea competenței legale de vânzare. Aceste notificări includ;

1. Notificarea legală în conformitate cu secțiunea 90 din Legea funciară

secțiunea 90 (1) constituie fundamentul puterii legale de vânzare. În cazul în care și în cazul în care debitorul (debitorul) este în neîndeplinire a oricărei obligații care face obiectul instrumentului de taxare și continuă să fie în neîndeplinire a obligațiilor timp de o lună, creditorul (creditorul) poate transmite către debitor o notificare scrisă pentru a plăti sumele datorate sau pentru a efectua conform așteptărilor în temeiul acordului.

subsecțiunea 2 identifică ceea ce notificarea din subsecțiunea 1 ar trebui să comunice chargor. Acesta include;

• natura și amploarea neîndeplinirii obligațiilor
• dacă neîndeplinirea obligațiilor este pentru neplata banilor, notificarea care trebuie făcută pentru a rectifica neîndeplinirea obligațiilor trebuie să fie de cel puțin trei (3) luni.
• dacă neîndeplinirea obligațiilor este pentru neîndeplinirea oricăreia dintre legămintele din instrumentul de taxare, notificarea de rectificare a neîndeplinirii obligațiilor nu trebuie să fie mai mică de două (2) luni.
• dacă valoarea implicită nu este rectificată în termenul prevăzut, creditorul poate continua să aplice căile de atac disponibile.
• grefierul are dreptul să se adreseze instanței împotriva anumitor scutiri solicitate de către grefier.

majoritatea instituțiilor financiare optează pentru vânzarea terenului taxat, dar în mod clar există mult mai multe opțiuni disponibile, după cum se arată în secțiunea 90 (3). Cu toate acestea, ar trebui să menționăm că termenul utilizat în secțiunea 90 (3) este ‘mai’, mai în acest caz este folosit pentru a comunica că opțiunile disponibile pentru creditor sunt diverse și este de până la creditor pentru a alege una.

există un pic de conflict între prevederile subsecțiunii 2 și subsecțiunea 3 din secțiunea 90. Secțiunea 90 alineatul (2) acordă debitorului o perioadă de cel puțin 3 luni pentru a remedia situația de neîndeplinire a obligațiilor și, în același timp, secțiunea 90 alineatul (3) continuă să mandateze debitorul să exercite măsurile corective menționate în subsecțiune dacă și când debitorul nu se conformează în termen de 90 de zile. Există o problemă practică evidentă cu aplicarea acestor două subsecțiuni. O întrebare rămasă fără răspuns este: este 3 luni echivalent cu 90 de zile? Și invers.

1. anunțul de vânzare în conformitate cu secțiunea 96 (2) din Legea funciară și anunțul de răscumpărare în conformitate cu regula 15 (b) din regulile adjudecătorilor, 1997.

aplicarea notificării de vânzare în temeiul articolului 96 alineatul (2) din Legea funciară și a notificării de răscumpărare în temeiul articolului 15 litera (b) din regulile adjudecătorilor a atras încet și constant atenția judecătorilor și practicienilor. Este important să abordăm natura cerinței prevăzute la articolul 96 alineatul (2) din Legea funciară și la articolul 15 litera (b) din regulile adjudecătorilor și efectul nerespectării acestora.

secțiunea 96 (2) din Legea funciară aduce în prim plan o notificare de vânzare de cel puțin patruzeci de zile, în timp ce regula 15 din regulile adjudecătorilor descrie o notificare de răscumpărare de cel puțin 45 de zile. Anunțul de răscumpărare este în conformitate cu secțiunea 89 din Legea funciară privind echitatea răscumpărării. În același timp, notificarea în conformitate cu secțiunea 96 (2) oferă chargor cel puțin 40 de zile pentru a remedia implicit sau altfel Chargee va proceda la vânzare.

s-a susținut de nenumărate ori că cerințele prevăzute la regula 15 din regulile adjudecătorilor din 1997 sunt suficiente în sensul secțiunii 96 alineatul (2) din Legea funciară. S-a susținut, de asemenea, că anunțul de răscumpărare de către adjudecători poate servi, de asemenea, ca o notificare de vânzare de către creditor, astfel cum se prevede în secțiunea 96 alineatul (2) din Legea funciară, deoarece este emis de un agent al creditorului care acționează în mod corespunzător conform instrucțiunilor și informează, de asemenea, creditorul că proprietatea va fi vândută după 45 de zile, cu excepția cazului în care acesta o răscumpără.

cu toate acestea, cele două notificări servesc unor scopuri distincte și sunt deservite de persoane diferite. Acest lucru a fost cercetat de Gikonyo J în Albert Mario Cordeiro& un alt vs Vishram Shamji eKLR după cum urmează:

unele argumente pe care le-am întâlnit par să sugereze că o notificare de răscumpărare în temeiul regulii 15 din Legea Licitatorilor este suficientă în sensul secțiunii 96(2) din Legea funciară. Cred că există o bifurcare juridică clară între aceste două legi și orice încercare de a fuziona cele două crește doar confuzia scopului secțiunii 96(2) din Legea funciară. Pot specula aici. Poate că s-ar putea crede că notificarea de răscumpărare în temeiul Legii adjudecătorilor este suficientă deoarece; vine după notificarea legală; este de 45 de zile care este mai mare decât cele 40 de zile prevăzute la secțiunea 96(2) din Legea funciară; servește scopului de a oferi Chargor posibilitatea de a răscumpăra proprietatea; și notifică Chargor vânzarea iminentă a proprietății dacă suma cerută nu este plătită în perioada de 45 de zile prevăzută în anunț. Dar ar trebui să precizez că cerințele din secțiunea 96(2) din Legea funciară sunt obligatorii și destul de separate de cerințele din Legea Licitatorilor. Anunțul de răscumpărare în temeiul Legii Licitatorilor este, de asemenea, obligatoriu, dar este emis separat de și după cel din secțiunea 96(2) din Legea funciară; strict în acea secvență.

rezultatul analizei de mai sus este că, în absența unei notificări de vânzare în conformitate cu secțiunea 96 (2) din Legea funciară, puterea legală de vânzare nu va fi acumulată legal chiar dacă a fost emisă o notificare de răscumpărare.

1. locuință matrimonială

reclamanții s-au grăbit de nenumărate ori în instanță să se opună unui debitor care își exercită puterea legală de vânzare, invocând faptul că proprietatea vizată este o locuință matrimonială. Land Act 2012 oferă mai multă protecție pentru casele matrimoniale, dar asta nu înseamnă atunci când puterea de vânzare a beneficiarului a acumulat în mod legal, atunci ar trebui să fie oprit doar pentru că proprietatea este o casă matrimonială.

curtea din Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR a abordat această problemă după cum urmează:

vreau să dezabuz Mortgagors din ceea ce pare a fi o postură deplasate mai ales de defaulters. Adevărata poziție a legii privind proprietățile matrimoniale este că o ipotecă nu va fi creată pe o astfel de proprietate fără a obține mai întâi consimțământul soțului / soției. În mod similar, nici o vânzare a bunurilor matrimoniale nu va fi efectuată fără a da notificările necesare soțului sau soților ipotecarului. Aceste protecții odată folosite nu vor împiedica vânzarea unei locuințe matrimoniale în cazul în care au fost obținute aprobările necesare și toate notificările date tuturor părților care au o dobândă în locuința matrimonială, care este dată ca garanție pentru un împrumut sau o facilitate de credit.

regula generală este că nicio proprietate nu poate fi taxată fără consimțământul soțului sau o declarație pe propria răspundere pentru a dovedi starea civilă dacă un chargor pretinde că este singur. Ulterior, în caz de neîndeplinire a obligațiilor, notificările sunt emise conform avizelor prevăzute de statut și copiate tuturor părților interesate, inclusiv, dar fără a se limita la soți, atunci, în esență, puterea legală de Vânzare s-a acumulat legal. Motivarea instanței este că orice proprietate, fie ea matrimonială sau personală, care este oferită ca garanție pentru o facilitate se face pe înțelegerea faptului că aceeași prezintă riscul de a fi vândută de către creditor în neplata datoriei garantate.

Onorabilul Nyamu J în Maithya vs. Housing Finance Co. Din Kenya & un alt 1 EA 133 a declarat după cum urmează:

“proprietățile taxate sunt destinate să achiziționeze sau se presupune că au o valoare comercială, altfel creditorii nu le-ar accepta ca valori mobiliare. Sentimentul de proprietate care a fost foarte prețuit în această țară de-a lungul anilor a dat în multe situații loc considerațiilor comerciale. Înainte de creditare, mulți creditori băncile și casele ipotecare insistă din ce în ce mai mult asupra efectuării evaluărilor pentru a stabili valorile de vânzare forțată și valorile de piață ale proprietăților pentru a constitui valorile mobiliare pentru împrumuturi sau facilități de credit. Pierderea proprietăților prin vânzare este clar avută în vedere de părți chiar înainte de formalizarea garanției”.

poziția pe care instanțele au adoptat-o în această privință este fermă și rezistentă. Prin urmare, protecția unei locuințe matrimoniale în sfera puterii legale de vânzare nu trebuie utilizată ca suliță de către un delincvent sau ca dezlegare a obligațiilor contractuale în temeiul unui instrument de taxare.

instanța în Jimmy Wafula Simiyu vs Fidelity Bank Ltd eKLR a remarcat după cum urmează:

este destul de arogant pentru reclamant să creadă că transformarea unei proprietăți ipotecate într-o locuință matrimonială va oferi o formă de scut indomitabil de la realizarea unei garanții acordate într-o ipotecă în condițiile legii. Legea privind crearea ipotecii și vânzarea locuinței matrimoniale are ca scop numai asigurarea obținerii consimțământului soțului sau soților înainte de ipotecarea unei astfel de proprietăți, iar notificările relevante sunt comunicate soțului care și-a dat consimțământul pentru ipotecă înainte de exercitarea puterii legale de vânzare a creditorului ipotecar.

faptul că bunurile încasate reprezintă o locuință matrimonială este relevant numai în cazul în care solicitantul invocă lipsa consimțământului soțului/soției la crearea taxei sau notificările privind soțul / soții nu au fost comunicate în mod corespunzător conform legii.

1. declarație pe propria răspundere privind starea civilă

acum este o cerință legală ca nicio proprietate matrimonială să nu poată fi percepută fără consimțământul soțului / soției. Cu această protecție în Drept a existat o creștere a cazurilor de declarații false și soții de Chargors ciuperci pentru a pretinde că sunt căsătoriți și că proprietatea este matrimonială numai pentru a învinge puterea de vânzare a chargee.

Chargees ar trebui să rețineți că legea oferă recurs în astfel de cazuri. Fals înjurături este un delict în conformitate cu secțiunea 114 din Codul Penal. Cu toate acestea, am recomanda ca beneficiarul să meargă mai departe și să depună eforturi pentru a efectua o căutare cu registratorul căsătoriilor pentru a confirma dacă într-adevăr încărcătorul este căsătoria. Secțiunea 50 din Legea privind căsătoria stabilește biroul registratorului căsătoriilor și atribuțiile sale, care include, printre altele, înregistrarea căsătoriilor și menținerea unui registru al căsătoriilor. Suntem conștienți de faptul că nu toate căsătoriile sunt înregistrate, dar prin efectuarea acestei căutări arată că inculpatul a mers mai departe și mai departe pentru a confirma starea civilă a încărcătorului. Vă sfătuim că această căutare se face și rezultatele atașate instrumentului de încărcare.

1. garanți

în unele taxe în cazul în care Chargor nu are securitate ei ar angaja un garant pentru a garanta facilitatea. În sensul acestui articol, ne vom concentra pe garanția fiind o taxă pe o parcelă de teren. O garanție este de obicei un contract separat și distinct de cel al Împrumutatului. garantul care și-a dat terenul ca garanție se bucură de protecția oferită de legea funciară. Garantul este, de asemenea, parte la acuzație.

toate notificările către împrumutat de la creditor, cu privire la taxa și vânzarea iminentă a terenului perceput, ar trebui copiate garantului, deoarece răspunderea garantului va apărea la neplată. Întrucât garantul și-a prezentat coletul ca garanție, este rezonabil și corect să aibă dreptul la notificările prevăzute la secțiunea 90 alineatul (1) și la secțiunea 96 alineatul (2) din Legea funciară și, de asemenea, să nu uite notificarea de răscumpărare prevăzută la regula 15 din regulile Licitatorilor.