Diferențe între JMB și MC: 5 lucruri pe care ar trebui să le știi | EdgeProp.my

înțelegerea generală este că atât organul comun de conducere (JMB), cât și Corporația de Management (Mc) sunt încredințate puterile și responsabilitățile de a gestiona zonele comune ale dezvoltărilor stratificate, de a aplica legile și de a colecta taxele de întreținere și contribuțiile la Fondul de scufundare și altele.
dar cum este JMB diferit de un MC? Iată cinci lucruri care le diferențiază.

1 Înființarea JMB și MC
JMB este însărcinată cu responsabilități precum gestionarea și menținerea proprietății comune înainte de emiterea titlurilor strata, în timp ce un MC preia aceste responsabilități după emiterea titlurilor strata.

JMB ia naștere la convocarea primei sale AGM, de obicei cu asistența dezvoltatorului proiectului. Pentru a preveni întârzierile inutile în înființarea Băncii comune, Legea privind gestionarea straturilor (Sma) stabilește termenul limită pentru convocarea primei AGA a băncii comune în termen de 12 luni de la data livrării posesiei vacante.

dacă MC intră în existență înainte de prima AGA a JMB, nu este necesară prima AGA a JMB și nu se instituie nicio JMB.
pe de altă parte, un MC este stabilit la deschiderea unei cărți de registru strata după emiterea titlurilor strata. Cu toate acestea, un MC nu funcționează efectiv până la convocarea primei AGA a MC și alegerea comitetului de conducere.

prima AGA a unui MC poate fi convocată numai după ce proprietarii care reprezintă cel puțin 25% din unitățile de acțiuni agregate ale suprafeței de dezvoltare (cu excepția titularului inițial al terenului și a dezvoltatorului) au determinat înregistrarea titlurilor straturilor în numele lor respective.

un JMB este dizolvat automat în termen de trei luni de la data primei AGM a MC.

2 limitarea JMB de a încheia contracte
JMB este destinată doar să fie un organism interimar care să îndeplinească unele dintre sarcinile și responsabilitățile MC înainte de instituirea acestuia din urmă. În primul rând din această cauză, un JMB nu are toate competențele încredințate unui MC în conformitate cu SMA.

secțiunea 21 alineatul(3) din SMA prevede că o JMB nu încheie niciun contract privind întreținerea și gestionarea oricărei clădiri destinate subdivizării parcelelor și a bunurilor comune în zona de dezvoltare pentru o perioadă mai mare de 12 luni.

cu toate acestea, această restricție nu este impusă unui MC, cu excepția faptului că trebuie să angajeze anual furnizorii săi de servicii (punctul 6 din al doilea program, SMA).

aceasta înseamnă că o JMB nu trebuie să încheie acorduri de administrare a proprietății cu terți dacă aceste perioade contractuale sunt mai mari de 12 luni, în caz contrar acordul poate fi declarat nul și neavenit.

în orice caz, ca o chestiune de prudență și bună guvernanță, un MC nu este încurajat să încheie un contract pe termen lung cu nicio parte. Un contract pe termen lung va descuraja, de asemenea, pe nedrept viitorul comitet să renegocieze termenii dacă situația se schimbă.

3 ar putea JMB să împrumute bani și să ofere securitate?
în timp ce Secțiunea 17 din SMA prevede că un JMB este un organism corporativ care are succesiune perpetuă, există anumite lucruri pe care un JMB nu le poate face, dar MC poate.

în conformitate cu SMA, competențele unui MC includ următoarele:
a) să împrumute sumele solicitate de MC în exercitarea competențelor sale sau în îndeplinirea îndatoririlor sale; și
b) să asigure rambursarea banilor împrumutați și plata dobânzii aferente acestora prin instrument negociabil sau printr-o taxă de taxe neplătite în contul de întreținere (fie că a fost deja impusă sau nu), sau printr-o taxă pentru orice proprietate care i-a fost investită sau printr-o combinație a oricăruia dintre aceste mijloace.

puterile de a împrumuta bani și de a oferi garanții pentru rambursare au ramificații largi și ar putea fi abuzate cu ușurință. Parlamentul nu a încredințat JMB aceste două puteri în SMA și suntem de părere că acest lucru se face în mod intenționat.

4 achiziționarea de terenuri suplimentare și acceptarea servitutii
secțiunea 74 alineatul(1) din SMA prevede că, în calitate de proprietar legal al lotului, MC poate achiziționa terenuri pentru a fi utilizate în scopuri în ceea ce privește zona de dezvoltare stratificată. MC poate accepta, de asemenea, sarcina sau beneficiul servitutii impuse în ceea ce privește lotul său, în timp ce un JMB nu poate face acest lucru, deoarece nu este proprietarul legal al lotului.

5 componența comitetului de conducere
SMA prevede că Constituția JMB include inițiatorul. Aceasta înseamnă că Comitetul mixt de gestionare este format dintr-un reprezentant al inițiatorului proiectului, chiar dacă inițiatorul proiectului a vândut toate parcelele din
.

un avantaj al acestui lucru este că colegii membri ai Comitetului pot învăța din experiența dezvoltatorului despre cum să exercite puterile JMB și să mențină proprietatea comună. Membrii Comitetului pot proveni din diverse medii care nu au legătură cu gestionarea proprietății, iar îndrumarea dezvoltatorului ar fi utilă.

reprezentantul dezvoltatorului poate ajuta, de asemenea, colegii membri ai Comitetului să urmărească dezvoltatorul cu privire la rectificarea defectelor din proprietatea comună și cererea pentru titlurile strata.

ce este o filială-MC
un Sub-MC permite crearea unei proprietăți comune limitate (LCP) în care numai anumiți proprietari au o utilizare exclusivă. Beneficiile Exclusive ale LCP vin cu o datorie sub formă de taxe separate și contribuții de fond scufundate la Sub-MC pentru gestionarea și întreținerea LCP. Acest concept este deosebit de util în dezvoltările mixte ale clădirilor strata pentru utilizări rezidențiale, comerciale și cu amănuntul.

în conformitate cu regimul actual, SMA permite înființarea sub-MC numai după formarea unui MC. Ca atare, un MC ar trebui format cât mai curând posibil dacă Sub-MC trebuie format într-o dezvoltare.

concluzie
după cum putem vedea, JMB și MC sunt diferite, deși sunt adesea denumite în mod eronat în mod interschimbabil. Înțelegerea modului în care funcționează fiecare este importantă, deoarece ne permite să apreciem dos și interdicții ale JMB și MC. Data viitoare, când cineva se referă la un JMB ca MC sau invers, poate doriți să le corectați politicos.

Datuk Chang Kim Loong este secretarul general al Asociației Naționale a cumpărătorilor de case (HBA).
HBA poate fi contactat la: Email:
Website: www.hba.org.my
Tel: +6012 334 5676

această poveste a apărut pentru prima dată în EdgeProp.my retragere pe 31 ianuarie 2020. Puteți accesa problemele din spate aici.