finanțarea Multifamilială și Carryback vânzător

vanzator carryback finanțare. Atât de simplu, atât de elocvent. Atât de des ai dat-o în bară. Acest articol va discuta despre vânzător carryback din perspectiva vinde-side. Majoritatea cumpărătorilor consideră că obținerea unui vânzător este un lucru bun.

majoritatea vânzătorilor sunt confuzi cu privire la această chestiune; astfel, abțineți – vă de la considerația sa (așa cum o minte confuză spune întotdeauna nu-la tot). Ca un vânzător, care transportă o notă reprezintă un instrument mai aveți pentru a obține o proprietate vândute. Este cea mai bună opțiune, dar o oportunitate de a vă ajuta să vindeți un activ atunci când metodele tradiționale sunt scurte.

nimic nu bate o vânzare în numerar. Dar o afacere care include un vânzător carryback, dacă vă ajută să vă îndepliniți sfârșitul, obiectivele și obiectivele mai mari, merită o privire. Din Nolo:

în finanțarea vânzătorului, vânzătorul își asumă rolul de creditor. În loc de a da bani la Cumpărător, Vânzătorul se extinde suficient de credit pentru cumpărător pentru prețul de achiziție de origine, minus orice plată în jos. Cumpărătorul și vânzătorul semnează un bilet la ordin (care conține condițiile împrumutului).

într – o lume împărțită în două din punct de vedere politic, economic, privind politica și premisa pentru Avansarea societății-de ce să vorbim despre lucrurile simple, cum ar fi finanțarea vânzătorului? Deoarece vânzător-finanțare este o tentație de a chiar și un cumpărător de numerar.

investitorii imobiliari învață devreme și adesea că OPM (banii altor persoane) este acolo pentru a-i ajuta să-și construiască averea. Acești “constructori de avere” cumpără și cumpără mai mult pe baza efectului de levier. Această casă de cărți nu are sfârșit în vedere până nu o face. La fel ca scaunele muzicale, când muzica se oprește, se oprește pentru toată lumea care joacă jocul. Acesta este motivul pentru care dvs., vânzătorul, trebuie să înțelegeți nivelul riscurilor asociate cu returnarea unei ipoteci.

Carryback finanțare

vanzator carryback finanțare este menționată ca “finanțare creativă.”Nu este atât de creativ, dar neconformă din perspectiva unui creditor. Majoritatea oamenilor sunt conștienți de faptul că, dacă un vânzător carryback este implicat într-o vânzare, motivul probabil este că finanțarea convențională singură nu ar face afacerea.

vânzătorul carryback este acolo pentru a vă ajuta, vânzătorul, să faceți afacerea. Dacă nu te ajută, nu o face. Vânzătorul carryback prin însăși natura sa este un risc ridicat și este destinat să fie tranzacțional, adică să ajute la încheierea tranzacției. Nu este destinat să fie finanțare pe termen lung.

de multe ori, obiectivul este de a ajuta cumpărătorul pentru a ajunge la următorul eveniment de re-finanțare sau de vânzare re-vânzare a activului. În calitate de vânzător, orice termen de peste cinci ani vă crește și mai mult riscul. Din Adevărul Despre Ipotecă:

vanzator carryback finanțare este practic atunci când un vânzător acționează ca banca sau creditor și poartă un al doilea credit ipotecar pe proprietatea subiect, care cumpărătorul plătește în jos în fiecare lună, împreună cu prima lor ipotecare. Acesta poate fi, de asemenea, menționată ca proprietar de finanțare sau vânzător de finanțare.

am trecut recent pe lângă un lanț național de burgeri care făcea publicitate ultimului lor tarif: un burger de curcan Jalapeno. Acum, că este creativ! Nu foarte atrăgătoare în cartea mea, dar creativ. Fără îndoială, această ofertă este produsul a sute de ore de cercetare de piață și teste de gust. Probabil a fost oferit pentru prima dată în doar câteva magazine. Dacă are picioare, extinderea magazinului va continua.

ideile bune sunt testate, apoi extinse pe o piață. Cu toate acestea, fiecare design bun nu funcționează peste tot, nu? Oamenii de pe coasta de Vest mănâncă căpșuni; oamenii de pe coasta de Est mănâncă cireșe. Schimbarea acestui lucru ar confunda mulți.

produsele de credit ipotecar sunt dezvoltate în mod similar; diferite produse ipotecare sunt destinate să permită tranzacțiile să se desfășoare în circumstanțe variate.

dacă vă amintiți, CMBS (titluri de valoare garantate cu ipotecă comercială) este un produs ipotecar relativ nou. Prima tranșă nu a fost un portofoliu de miliarde de dolari, mai probabil o sută de milioane, apoi tinkered cu până la considerat viabil pentru a vinde investitorilor instituționali.

cât de veche este finanțarea vânzătorului? Probabil aproape în spatele creării limbajului de către omul antic, când primul fermier a vândut un câmp dezvoltat altuia în schimbul unui procent de culturi (de ceva timp – desigur). Mai probabil, după inventarea abacului când numărarea fasolei sa transformat de la hobby la profesie.

problema actuală a zilei cu finanțarea vânzătorului este că majoritatea instituțiilor de creditare se opun finanțării secundare. Mai succint, majoritatea instituțiilor financiare sunt reticente în a permite finanțarea secundară neinstituțională. Finanțarea mezanin este o strategie excelentă pentru cumpărătorii de oferte comerciale pentru a maximiza efectul de levier în cazul în care primul titular gaj este implicat în toate straturile înfășurat în ipotecare.

un reportaj vânzător care funcționează

un reportaj vânzător care funcționează pentru vânzător este atunci când capitalul propriu în afacere echivalează cu cel puțin douăzeci la sută (20%), iar suma reportată de vânzător nu depășește o treime (33%) din finanțarea ipotecară senior.

exemplu: prețul de exercitare a tranzacției este de 1.000.000 USD. Plata în numerar este de 200.000 USD, prima ipotecă este de 600.000, cu un transfer de vânzător de 200.000 USD.

de ce este aceasta o structură rezonabilă afacere vânzător-carryback? Pentru că este cel puțin o poziție apărabilă. Există echitate în spatele vânzătorului carryback și o primă ipotecă gestionabilă în fața vânzătorului carryback. În cazul în care vânzătorul a trebuit să excludă această poziție, finanțarea ipotecară în vigoare la origine echivalează cu un împrumut la valoare de șaizeci la sută (60%) (LTV) din prețul de achiziție inițial.

considerați această recomandare ca un punct maxim de pârghie și numai pentru proprietatea de închiriere producătoare de venituri. În cazul în care vânzătorul au fost de a exclude, există acum un credit ipotecar existente pentru a aborda. Dacă nu a existat o datorie anterioară, vânzătorul – acum proprietar – trebuie să gestioneze această datorie indiferent de veniturile curente din chirii.

un reportaj vânzător care nu funcționează

un reportaj vânzător care nu funcționează pentru vânzător, folosind aceeași sumă de dolari ca în tranzacția anterioară:

exemplu rău: prețul de exercitare a tranzacției este de 1.000.000 USD. Plata în numerar este de 100.000 USD, prima ipotecă este de 800.000, cu o rambursare a vânzătorului de 100.000 USD.

în acest exemplu, ipotecare carryback vânzătorului este într-o poziție precară. Probabilitatea de excludere a acestei poziții este improbabilă, deoarece chiar și o blocare cu succes lasă vânzătorul originar împovărat cu o proprietate finanțată la 80% din prețul de vânzare.

atunci când se analizează un vânzător carryback, presupun că tu, vânzătorul, va trebui să excludă pe finanțarea senior. Câți vânzători au rezistența mentală pentru a lua înapoi aceeași afacere extrem de levered după ce au vândut activul? Foarte puțini. Astfel, Transportul se ridică în fum.

pentru un investitor imobiliar experimentat acest lucru ar putea fi “doar o altă afacere” în cursul activității. Pentru non-condimentată, având pentru a continua cu blocare a pieței pentru a proteja o piesă secundară de finanțare considerate (de ei) pentru a fi un activ valoros, acest lucru ar putea fi un eveniment de viață. Dacă da, evitați finanțarea vânzătorului. Pentru abur condimentată, plin înainte, și vă rugăm să ia în considerare regula de degetul mare prezentate aici.

o altă “capcană” pentru vânzători este atunci când singura cauză pentru utilizarea reportării este depășirea riscului de credit ridicat în legătură cu cumpărătorul. Aici este în cazul în care amploarea justiției este în mâinile tale. Cu toate acestea, a fi judecător nu te scuză să fii ars în tranzacție. A deveni “banca” aduce cu sine Toate drepturile și privilegiile de a trebui să colecteze. Se cântărește cu atenție.

vânzător Carryback și teren

singurul mod în care un vânzător carryback funcționează bine pentru vânzătorul de teren este cu capital de numerar plătit vânzătorului la închidere și atunci când singura ipotecă în vigoare, post-închidere, este deținută de vânzător.

cu capital de capital considerabil oferite de cumpărător (adică, o plată în numerar în jos de 50%), ați putea dori să ia în considerare permite cumpărătorului să obțină un credit ipotecar cu un mic vânzător carryback. Chiar și atunci, nota dvs. este doar o bucată de hârtie cu valoare nominală în caz de blocare a pieței.

folosind exemplul meu de vânzare de 1.000.000 USD, dacă vânzătorul transportă o ipotecă de 100.000 USD în spatele unei ipoteci de 500.000 USD pe o proprietate fără venituri (teren), există puține stimulente pentru a continua cu blocarea pieței. În caz de neplată, vânzătorul, dacă are succes, trebuie să abordeze serviciul datoriei și datoriei fără venituri corespunzătoare din proprietate.

știu că vânzătorul carrybacks au locul lor. Acestea nu ar trebui să fie principalul tip de tranzacție de alegere, dar pot ajuta un vânzător să salveze o afacere care altfel ar fi un ratat și/sau să creeze capitaluri proprii care altfel ar dispărea cu totul. Recunoașteți riscul. Nu urmăriți recuperarea inutil în caz de neplată. Știți când să pliați și să mergeți mai departe.