Ghidul dvs. pentru acordurile de opțiune Put și Call

acordurile de opțiune Put și Call sunt un instrument important pentru orice dezvoltator imobiliar sau vânzător de opțiuni. Asigurarea acordului dvs. de opțiune Put și Call este elaborat în mod corespunzător poate avea un impact mare asupra eficienței acestuia în protejarea nevoilor dvs. Aceasta este ceea ce separă un avocat bun de dezvoltare a proprietății de un avocat mediu de proprietate.

tocmai ați găsit un nou site de dezvoltare și doriți ca vânzătorul să se înscrie cât mai curând posibil pentru a-l asigura. Semnele Dolar sunt în ochii tăi și te un pic prins în obținerea afacere făcut și să uitați despre detalii minore. Seamănă cu tine? Un Acord de opțiune Put și Call slab elaborat poate fi diferența dintre o afacere de succes și un eșec. Nu lăsați semnele dolarului să vă orbească de a lua decizii bune de afaceri.

ce este un Acord de opțiune Put și Call?

un acord de opțiune put și call este un contract în care o parte este de acord să vândă una sau mai multe proprietăți dacă este solicitat de cumpărător (o opțiune call), iar cealaltă parte este de acord să cumpere aceeași proprietate dacă este solicitat de vânzător (o opțiune put).

este extrem de obișnuit ca un Acord de opțiune Put și Call să includă un drept pentru cumpărător de a desemna o terță parte pentru a fi cumpărătorul în temeiul contractului. Acesta este mecanismul care vă permite să vindeți proprietăți folosind un acord de opțiune fără a fi nevoie să vă stabiliți pe acea proprietate.

în practică, opțiunea call este valabilă pentru o perioadă de timp convenită, oferind cumpărătorului posibilitatea de a cumpăra proprietatea printr-o notificare în perioada respectivă. Odată ce perioada opțiunii de apel a expirat, vânzătorul are apoi posibilitatea de a forța cumpărătorul să cumpere proprietatea prin notificarea în timpul perioadei de opțiune convenite.

de ce să folosiți un acord de opțiune put și call?

beneficiile principale ale utilizării unui acord de opțiune put și call, mai degrabă decât a unui contract normal de vânzare, sunt beneficiile fiscale potențiale. Prin utilizarea unui acord de opțiune put și call, puteți:

• amânarea obligației cumpărătorului de a plăti taxa de transfer
• nominalizarea unui alt cumpărător pentru a cumpăra proprietatea fără a plăti taxa de transfer de două ori
• modificarea perioadei în care proprietatea este vândută în scopuri fiscale care pot avea impact asupra obligațiilor fiscale ale vânzătorului (în principal impozitul pe câștigurile de capital)

ce se întâmplă dacă nu vreau să fiu obligat să cumpăr proprietatea?

dacă doriți dreptul de a cumpăra proprietatea (o opțiune call), dar nu doriți ca proprietarul să vă poată forța să cumpărați proprietatea (o opțiune put), atunci un acord de opțiune call este răspunsul.

deși este adesea mai greu pentru a obține un proprietar de teren să fie de acord să încheie un acord de opțiune de apel, este adesea mai benefic pentru cumpărător, având în vedere că pot înapoi din tranzacție înainte de opțiunea de apel este exercitată.

care este captura? Deși nu există o captură ca atare, vânzătorii vor necesita, în general, un depozit de securitate mai mare pentru un acord de opțiune de apel decât ar fi pentru un acord de opțiune de vânzare și de apel, unde vă pot forța să cumpărați proprietatea. De asemenea, este obișnuit ca depozitul de garanție să fie nerambursabil și eliberat vânzătorului odată ce diligența necesară a fost satisfăcută atunci când se utilizează un acord de opțiune de apel.

care sunt intervalele de timp obișnuite în cadrul unui acord de opțiune?

cele mai frecvente perioade de timp pe care le vedem pentru acordurile de opțiuni ‘stil Dezvoltator’ sunt următoarele:

• due diligence – 30 până la 60 de zile
• aprobarea dezvoltării – 6 până la 12 luni de la due diligence
• decontare – 30 de zile de la exercitarea opțiunii

ce să căutați cu următorul acord de opțiune Put și Call

diavolul este în detaliu și aceasta este ceea ce separă expertul avocați de dezvoltare de proprietate de la media. Iată câteva sfaturi și capcane să se uite pentru atunci când negociază următoarea pune și apel opțiune fapta.

plata ridicării

unul dintre principalele motive pentru care oamenii folosesc un Acord de opțiune Put și Call este de a oferi opțiunea de a vinde proprietatea fără a declanșa taxa dublă de transfer în Queensland.

uneori cumpărătorul va obține o aprobare de dezvoltare și apoi pe-vinde proprietatea în conformitate cu acordul de opțiune la un preț mai mare. Alteori, cumpărătorul va vinde proprietatea pentru un profit imediat, fără a obține aprobări de dezvoltare. Aceasta este adesea menționată ca o opțiune scurtă.

indiferent dacă intenționați să vindeți proprietatea sau nu, este adesea o strategie bună să vă permiteți opțiunea de a face acest lucru ca o altă strategie de ieșire. Schimbarea circumstanțelor și flexibilitatea vă ajută întotdeauna să faceți față acestor schimbări.

există, în general, patru moduri diferite în care puteți structura o vânzare către un cumpărător final în baza unui Acord de opțiune Put și Call:

• opțiune care are în vedere o vânzare-această strategie necesită ca actul de opțiune Put și Call să fie elaborat în mod corespunzător pentru a vă contempla posibilitatea de a vinde proprietatea conform documentului și de a primi profitul la decontare.
• acord de nominalizare – această strategie necesită acordul de opțiune Put și Call pentru a avea o clauză de nominalizare elaborată în mod corespunzător. Este deosebit de important ca clauza să fie redactată astfel încât să nu declanșeze accidental taxa de transfer în Queensland.
• atribuirea opțiunii – această strategie necesită acordul de opțiune Put și Call pentru a avea o clauză de atribuire redactată corespunzător. Redactarea cea mai flexibilă pentru cumpărător permite atribuirea documentului fără consimțământul vânzătorului. Mai frecvent, documentul este redactat astfel încât opțiunea să poată fi atribuită vânzătorului nu poate și că acest consimțământ nu poate fi reținut sau întârziat în mod nejustificat.
• acord de joint Venture – utilizarea unei structuri de acord JV pentru a vinde în cadrul unui Acord de opțiune Put și Call vă permite să rămâneți în afacere și să primiți o ridicare și/sau partajarea profitului pe dezvoltarea finalizată. Această structură poate fi o copie de rezervă în cazul în care acordul de opțiune nu a fost elaborat în mod corespunzător pentru a permite nominalizarea sau atribuirea fără a declanșa dubla taxă sau în cazul în care părțile doresc cu adevărat să realizeze proiectul împreună.

alegerea celei mai bune structuri pentru vânzarea dvs. se va schimba de la caz la caz. Vă recomandăm să discutați cu avocatul dvs. de proprietate pentru a obține sfaturi în acest sens înainte de a finaliza orice acord cu cumpărătorul dvs. final.

clauza de nominalizare corect elaborată

ce este o clauză de nominalizare?

o clauză de nominalizare vă permite să nominalizați o altă persoană pentru a fi cumpărătorul proprietății. Termenii achiziției lor vor fi, în general, determinați de termenii descriși în Actul de opțiune Put și Call. Clauza de nominalizare este unul dintre cele mai comune mecanisme utilizate pentru a vinde proprietatea unei terțe părți fără a fi nevoie să vă soluționați proprietatea sau să plătiți taxa de timbru.

ce trebuie să căutați într-o clauză de nominalizare

cel mai important lucru pe care trebuie să-l căutați în redactarea unei clauze de nominalizare este să vă asigurați că cumpărătorul dvs. final nu obține niciun drept în temeiul Acordului de opțiune Put și Call. Aceasta înseamnă că veți fi în continuare cel care va exercita opțiunea de apel la momentul potrivit și nu cumpărătorul final.

cumpărătorul final are drepturile sale în temeiul contractului rezultat odată ce ați exercitat opțiunea de apel.

acest lucru poate suna ca o diferență subtilă, cu toate acestea, poate fi diferența dacă nominalizarea dvs. declanșează dubla taxă de transfer în Queensland sau nu.

dreptul de a atribui opțiunea Put și Call act

inclusiv dreptul de a atribui acordul de opțiune vă permite să transferați Toate drepturile dvs. către un cumpărător final. Există, de obicei, două moduri diferite acest lucru poate fi structurat:

• dreptul de a atribui fără consimțământul vânzătorului – acest lucru poate fi mai greu de negociat cu proprietarul terenului, deoarece un avocat cu experiență în proprietate va încerca adesea să negocieze această clauză să fie modificată pentru a solicita consimțământul vânzătorului.
• dreptul de cesiune numai cu acordul vânzătorului – această structură este mai ușor de negociat, cu toate acestea îngreunează dacă decideți să vă vindeți drepturile în temeiul Acordului de opțiune Put și Call. Dacă este necesar consimțământul vânzătorului, clauza trebuie redactată astfel încât consimțământul acestuia să nu poată fi reținut sau întârziat în mod nejustificat.

atribuirea drepturilor dvs. în temeiul unui Acord de opțiune nu ar trebui să se facă niciodată fără a consulta un avocat cu experiență în dezvoltarea proprietății, deoarece puteți declanșa accidental taxa de transfer asupra cesiunii. Aceasta este o strategie avansată care este utilizată în circumstanțe limitate, cu sfaturi adecvate.

perioada opțiunii de apel suplimentare dacă cumpărătorul dvs. terț încetează

în cazul în care ați vândut proprietatea unei terțe părți și ați exercitat opțiunea de apel, terțul devine apoi cumpărătorul în baza contractului rezultat. Aceasta înseamnă că ‘pierdeți controlul’ asupra acestui aspect al tranzacției pe durata contractului respectiv.

în funcție de structura tranzacției, este adesea important să aveți o șansă suplimentară de a vinde proprietatea sau de a vă stabili singur dacă terțul dvs. nu reușește să se stabilească prima dată. Acest lucru vă permite să recuperați tranzacția după cum este necesar.

un exemplu perfect al acestui mecanism în acțiune este în cazul în care ați intrat într-un ‘stil de marketing’ pune și Call opțiune acord pentru Bloc de teren viran într-o nouă subdiviziune. Vindeți terenul unui cumpărător terț la o primă, dar aveți și alți cumpărători despre care știți că ar fi interesați să cumpere terenul dacă primul cumpărător nu reușește să se stabilească.

Imaginați-vă că primul dvs. cumpărător nu reușește să se stabilească, dar opțiunea dvs. de Apel a expirat, iar dezvoltatorul exercită apoi opțiunea Put forțându-vă să cumpărați terenul, chiar dacă ați avut alți cumpărători în așteptare? Ați fi surprins cât de des se întâmplă acest lucru cu avocații neexperimentați de dezvoltare a proprietății din Queensland.

sub rezerva Due Diligence

dezvoltarea proprietății este un proces complex care implică trecerea printr-o serie de obstacole înainte de a începe chiar o dezvoltare. Primul pas va fi, de obicei, identificarea site-ului, al doilea un nivel ridicat de due diligence, al treilea un studiu de fezabilitate la nivel înalt și apoi al patrulea, de due diligence detaliate.

pașii 1-3 de mai sus sunt de obicei efectuate înainte de a semna fapta opțiune cu puțin sau nu din cheltuielile de buzunar suportate. Odată ce ați semnat actele și blocat în afacere, care este atunci când detaliate due diligence începe și începe să cheltui bani pe planificator de oraș, avocat de proprietate și alți consultanți.

nu toate clauzele de due diligence sunt create în mod egal și este important ca clauza dvs. să ofere nivelul de protecție de care aveți nevoie. Puteți citi mai multe despre complexitatea Clauzelor de due diligence aici: Faceți clic pe mine

sub rezerva aprobării dezvoltării

odată ce afacerea dvs. a progresat prin etapele 1-4 de mai sus și sunteți mulțumit de rezultatele diligenței dvs., Pasul 5 va fi de obicei procesul de aprobare a dezvoltării.

nu numai că detaliile în redactarea subiectului clauzei DA sunt importante, la fel și calendarul. De prea multe ori vedem că dezvoltatorii încearcă să negocieze acorduri cu o perioadă DA care este mult prea scurtă pentru dezvoltarea pe care intenționează să o realizeze. Compilarea rapoartelor consultanților și a materialelor de susținere pentru aplicația dvs. de dezvoltare poate dura luni în sine și acest lucru este în plus față de timpul necesar pentru a răspunde apoi la orice solicitare de informații din partea Consiliului. Planificatorul de oraș și avocatul proprietății vă pot oferi îndrumări cu privire la intervalele de timp pe care ar trebui să le negociați pentru subiectul dvs. la clauza DA.

puteți citi mai multe despre complexitatea clauzelor supuse DA aici: Faceți clic pe mine

accesul la proprietate

efectuarea due diligence și compilarea rapoartelor necesare în sprijinul aplicației dvs. de dezvoltare va necesita, în general, accesul la proprietate din diverse motive. Este important ca acordul dvs. de opțiune Put și Call să vă permită dvs. și consultanților dvs. accesul în aceste scopuri.

un alt drept de acces care poate fi util este locul în care intenționați să vindeți proprietatea. Acest lucru vă poate permite să vă aduceți potențialii cumpărători prin proprietate, după cum este necesar.

avem unii dezvoltatori care negociază, de asemenea, accesul pentru a efectua lucrări de dezvoltare timpurie. Acest lucru poate deveni destul de dezordonat și este ceva ce ar trebui făcut numai în circumstanțe foarte specifice.

dreptul de a avertiza

achiziționarea unui site de dezvoltare în cadrul opțiunii și apoi parcurgerea procesului de aprobare a dezvoltării poate fi o sarcină costisitoare. Este obișnuit ca dezvoltatorii să cheltuiască între 50.000 și 100.000 USD sau mai mult pentru a ajunge la stadiul de a avea un site sub opțiune cu aprobare de dezvoltare. Un avertisment de consimțământ, în esență, ‘îngheață’ titlul de proprietate și vă protejează de proprietarul terenului posibilitatea de a vinde proprietatea cu încălcarea acordului de opțiune Put și Call.

dreptul de a ridica semnalizare

în timp ce acest lucru nu ar putea fi cea mai mare cerință pe lista de verificare a unui dezvoltator, Acesta este un detaliu minor care poate face viața mai ușoară. Principalele semne pe care ne-am aștepta ca dezvoltatorii să le solicite sunt:

• Signage care respectă cerințele de publicitate pentru aplicația dvs. de dezvoltare. În Queensland, acest lucru se referă, în general, la aplicațiile de dezvoltare evaluabile de impact sau care pot fi notificate.
• semnalizare publicitară pentru loturi în dezvoltarea finalizată.

cum se tratează depozitul pe care l-ați plătit la exercitarea opțiunii Call?

dacă exercitați opțiunea Call în nume propriu sau proprietarul terenului exercită opțiunea Put, depozitul de garanție ar forma, de obicei, depozitul în baza contractului rezultat pe măsură ce cumpărați proprietatea. Dar dacă nominalizați o terță parte pentru a fi cumpărătorul final?

adesea vedem avocați de proprietate neexperimentați proiecte de acorduri de opțiune care fac ca depozitul dvs. de securitate să fie deținut ca depozit pentru cumpărătorul dvs. terț în baza contractului lor. Da, ești pregătit. Depozitul dvs. este folosit ca garanție pentru un cumpărător final fără legătură. Este important ca clauzele de depunere să fie redactate corespunzător pentru a vă oferi flexibilitatea de a evita acest scenariu.

în general, recomandăm ca clauza de depunere să fie redactată astfel încât să aveți posibilitatea de a alege dacă depozitul dvs. devine depozitul în baza contractului terț. Aceste alegeri se fac de obicei în același timp în care exercitați opțiunea de apel și această strategie vă oferă cel mai mare nivel de flexibilitate.

on-vânzare de proprietate folosind Put și Call acorduri opțiune. Cum o fac?

există o serie de moduri diferite prin care puteți vinde o proprietate utilizând un acord de opțiune. Un rezumat este după cum urmează:

opțiune care are în vedere o vânzare

acest model are prevederi în acordul de opțiune put și call care are în vedere o vânzare și cere vânzătorului să vă plătească orice ridicare la decontarea proprietății.

Pro:

• prețul contractului este prețul mai mare pentru cumpărătorul final. Acest lucru le face mai ușor să obțină finanțare și, de asemenea, înseamnă că nu cunosc niciodată suma de ridicare.
• nu este necesar un acord separat cu cumpărătorul final, atâta timp cât nu trebuie să profite de termenele prevăzute în acordul de opțiune. Ei doar semnează contractul la un preț mai mare.

contra:

• vânzătorul va fi conștient de faptul că vă gândiți la o vânzare în momentul în care negociați opțiunea. În general, acest lucru face mai dificilă obținerea acordului de opțiune semnat cu vânzătorul.
• în funcție de modul în care sunt structurate opțiunea și Contractul, poate exista mai puțină flexibilitate cu data decontării. De exemplu, opțiunea poate avea o perioadă DA de 12 luni, iar contractul poate avea o decontare de 30 de zile. Dacă cumpărătorul final dorește să profite de perioada DA de 12 luni, va trebui totuși să existe o faptă de nominalizare cu cumpărătorul final.
• mai puțină flexibilitate în momentul în care sunteți plătit, deoarece în general va fi plătit numai la decontare (cu excepția cazului în care există un acord de nominalizare separat care merge cu acesta).
• puteți pierde controlul asupra opțiunii și a tranzacției dacă cumpărătorul final nu reușește să se stabilească.

acord de nominalizare

acest model vă permite să încheiați un acord de nominalizare cu cumpărătorul final în care sunteți de acord să nominalizați cumpărătorul final în temeiul Acordului de opțiune put și call

Pros:

• există o mulțime de flexibilitate în momentul în care sunteți plătit ridicarea dvs. și când nominalizați cumpărătorul final.
• vă păstrați controlul asupra Acordului de opțiune până la momentul în care cumpărătorul este nominalizat.
• vânzătorul nu este conștient de suma de ridicare.
• consimțământul vânzătorului nu este necesar pentru nominalizare.
• nu se plătește nicio taxă de transfer la nominalizare.
• în general, este mai ușor să negociezi acordul de opțiune cu vânzătorul, deoarece acesta nu are în vedere dispozițiile privind vânzarea, altele decât permiterea unei nominalizări.

contra:

• cumpărătorul va semna un contract la prețul mai mic. Aceasta înseamnă că va fi mai greu pentru ei să obțină finanțare pentru prețul crescut și, de asemenea, înseamnă că prețul de vânzare cu cartea funciară va fi, în general, înregistrat la suma mai mică.
• cumpărătorul va fi conștient de suma de ridicare.

atribuirea opțiunii

acest model vă permite să încheiați un acord de atribuire cu cumpărătorul final și apoi să atribuiți opțiunea cumpărătorului final.

Pro:

• în funcție de termenii contractului de cesiune, puteți fi plătit ridicarea și apoi ieșiți din afacere fără a fi nevoie să rămâneți până la decontare.

contra:

• în funcție de termenii Acordului de opțiune, puteți solicita consimțământul vânzătorului pentru a atribui acordul de opțiune.
• dacă acordul de opțiune este redactat pentru a permite cesiunea fără consimțământul vânzătorului, acesta va fi adesea negociat de avocatul vânzătorului.
• dacă este un acord de opțiune put și call, puteți rămâne răspunzător pentru performanța cumpărătorului final în cadrul Acordului de opțiune în urma cesiunii.
• cesiunea poate declanșa o datorie a taxei de transfer asupra valorii opțiunii.

joint venture

acest model a vă intra într-un acord de joint venture cu cumpărătorul final și să efectueze dezvoltarea ca partenerul lor.

Pro:

• vă poate permite să împărtășiți profiturile proiectului, ceea ce poate duce la o plată mai mare pentru dvs.
• este foarte flexibil cu privire la modul în care este structurat acordul. Aceasta poate include o taxă de achiziție plătită la decontare sau mai devreme.

contra:

• sunteți legat de proiect până la sfârșit.
• în funcție de modul în care este negociat, este posibil să nu primiți cota de profit/ridicare până la soluționarea dezvoltării finalizate.

care opțiune este cea mai bună pentru vânzare?

cea mai comună modalitate este de a vinde folosind un acord de nominalizare, cu toate acestea am avut experiență cu toate cele patru modele.

câteva exemple:

• am asistat un client care a mers cu un contract de cesiune. Au primit o plată forfetară de ridicare și au ieșit din afacere în întregime.
• un alt client a folosit un acord de nominalizare și a vândut proprietatea în termen de 3 zile, a fost plătit jumătate din ridicare ca depozit la semnare și apoi a primit ridicarea soldului la decontare aproximativ 30 de zile mai târziu.
• un alt client dezvoltă în prezent proiectul cu un partener de finanțare. A existat o taxă de achiziție plătită la semnarea Acordului de asociere în participațiune, iar partenerul de finanțare este responsabil pentru plata tuturor costurilor pentru realizarea dezvoltării.
• un alt client a încheiat un acord de opțiune put and call pentru un număr de blocuri de teren în care acordul de opțiune are în vedere o vânzare la o primă. Ridicarea prețului de achiziție este apoi plătită clientului nostru la decontarea fiecărui lot.

cea mai bună opțiune va depinde, în general, de cine este vânzătorul, cine este cumpărătorul probabil și de natura site-ului. Dacă cumpărătorul final va fi un dezvoltator sofisticat, nu ar trebui să fie prea amânat, plătindu-vă o ridicare în baza unui acord de nominalizare/atribuire. Pe de altă parte, dacă este o subdiviziune 1 în 2 cu un cumpărător de mamă și tată, atunci s-ar putea să vă luptați să-i faceți să intre într-o achiziție în baza unui acord de nominalizare/atribuire.

de asemenea, dacă aveți un vânzător nesofisticat pe care ați muncit din greu pentru a trece peste linie pentru a vinde, s-ar putea să nu doriți să-i speriați cu un acord de opțiune put și call care are în vedere o vânzare la o primă. Alternativ, dacă aveți un vânzător motivat Care credeți că va semna orice, Această opțiune vă permite cea mai mare flexibilitate.

ai mai multe întrebări?

McAndrew Legea este un lider Brisbane Property Development firma de avocatura. Avem o vastă experiență în elaborarea acordurilor de opțiune de vânzare și cumpărare pentru dezvoltatori, vânzători de opțiuni și proprietari de terenuri pentru a vă asigura că drepturile dvs. sunt protejate. Sunați-ne la (07) 3266 8555 sau luați legătura cu noi online pentru a începe. Oferim o consultație inițială gratuită pentru a discuta despre nevoile dvs.