investiții imobiliare în afara planului: un consultativ

introducere

este o zicală de bătrânețe că, atunci când afacerea este prea bună, trebuie să ne gândim întotdeauna de două ori. În prezent, suntem angajați în litigii majore de acțiune împotriva unei companii imobiliare infame din Kenya, care se concentrează mai ales pe evoluțiile din afara planului.

această companie imobiliară a păcălit mai multe persoane să încheie contracte pentru achiziționarea de locuințe și terenuri. Fără știrea membrilor publicului, compania nu cumpărase terenul și nici nu încheiase niciun acord obligatoriu din punct de vedere juridic cu proprietarul terenului pentru ca proiectul să înceapă. Data de finalizare a proiectului a venit și a trecut fără nicio activitate pe teren. Natura litigiului ma determinat să ia în considerare scrierea unui articol consultativ pe off-plan de investiții imobiliare.

în beneficiul cititorilor noștri, permiteți-ne să definim ce înseamnă cu adevărat o investiție în afara planului în proprietate. O investiție în afara planului apare atunci când un investitor investește bani într-o proprietate sau într-un proiect care nu este încă finalizat. Uneori, un investitor off-plan investește într-un proiect care este încă să înceapă, bancar pe o promisiune că proiectul va fi început și finalizat într-o durată specificată.

mecanica investițiilor imobiliare în afara planului

în investițiile în afara planului, investitorul oferă companiei fondurile necesare pentru a începe și a încheia un proiect imobiliar. Companiile imobiliare s-ar baza apoi pe acumularea unui număr imens de investitori, pentru a strânge capitalul necesar finalizării unui proiect de locuințe. Din acest motiv, veți găsi întotdeauna că cele mai multe investiții off-plan sunt pentru case rezidențiale.

există întotdeauna o prezumție că atunci când mulți oameni se reunesc și contribuie la un proiect comun de locuințe, riscul este răspândit în grupul mare, minimizând astfel șansele de pierdere și crescând șansele de profit.

dinamica juridică care implică investiții imobiliare în afara planului

toate tranzacțiile imobiliare implică terenuri. Astfel, diferitele legi referitoare la teren și utilizarea acestuia trebuie să vină să joace. De exemplu, în conformitate cu secțiunea 23(3) din Legea contractului legea CAP 23 legile din Kenya, toate contractele cu privire la dispunerea unui interes în teren trebuie să fie în scris, semnat, și asistat de o persoană care a fost prezent în timpul semnării contractului.

principiile de bază ale legii contractului se aplică și contractelor de vânzare a terenurilor. Trebuie să existe o ofertă de vânzare, care trebuie acceptată și un preț plătit pentru aceasta. De asemenea, trebuie să existe intenția de a crea relații juridice de către persoanele implicate în tranzacție, iar persoanele trebuie să aibă capacitatea necesară.

un principiu general în temeiul Legii cu privire la contractele de vânzare de terenuri, este că persoana care vinde proprietatea trebuie să aibă dreptul de proprietate legală a proprietății. Nu se poate da ceea ce nu are (Nemo dat quon non-habet). Acest lucru se aplică și proiectelor în afara planului.

este important pentru orice persoană care dorește să investească în proiecte imobiliare în afara planului, să se asigure că terenul care va găzdui proiectul este în numele companiei imobiliare. Unele companii imobiliare pune clauze în contract care afirmă că contractul este “executorie” în natură. Acestea fac acest lucru ca un mijloc de a se sustrage sau chiar de a induce în eroare publicul pentru a încheia contracte pentru achiziționarea de terenuri și unități locative atunci când terenul nici măcar nu a fost cumpărat.

un contract executoriu este un contract pentru desfășurarea unei activități viitoare, nu pentru proprietatea viitoare a proprietății. De exemplu, dacă astăzi închei un contract cu tine pentru a veni și a-ți picta casa mâine, acesta este un contract executoriu. Asta pentru că sunt obligat astăzi să fac o activitate mâine.

cu toate acestea, nu pot încheia legal un contract cu dvs. pentru a vă vinde o mașină mâine, când nu am acea mașină.

astfel, în timp ce efectuează due diligence, investitorii în off-plan de proiecte imobiliare trebuie să fie sigur că societatea de vânzare, detine parcela de teren la care proiectul va sta. Construcția caselor poate fi executorie, dar proprietatea asupra terenului trebuie să fie actuală.

istoricul companiei imobiliare

înainte de a vă angaja într-o investiție în afara planului, este important să faceți o căutare istorică asupra înregistrării companiei imobiliare. Compania are proiecte de succes? Cât a durat finalizarea acestor proiecte? Există clienți nemulțumiți ai companiei? O companie imobiliară bună ar trebui să aibă o evidență a livrării la timp a proiectelor.

termenele de finalizare a proiectului

înainte de semnarea oricărui contract pentru o dezvoltare în afara planului, un investitor ar trebui să poată judeca dacă termenele specificate în contract, pentru livrarea proiectului până la finalizare, sunt rezonabile. Unele companii introduc clauze în contracte pentru finalizarea dezvoltării în mai puțin de 6 luni. Când afacerea este prea bună, gândiți-vă de două ori.

finanțarea proiectelor

un investitor ar trebui să poată compara costul investițiilor în dezvoltări în afara planului cu compania imobiliară, vis a vis angajându-se în propria achiziție și dezvoltare a terenului. În calitate de investitor, voi compara costul cumpărării unei case care se află pe un sfert de acru, folosind metode în afara planului, cu cumpărarea efectivă a terenului la ratele curente și construirea casei. Dacă costul este foarte variant, ar trebui să mă determine să întreb mai departe.

utilizator al terenului

un investitor în dezvoltarea în afara planului ar trebui să efectueze, de asemenea, o căutare de due diligence pe teren pentru a determina “utilizatorul” înregistrat al terenului. Termenul” utilizator ” în acest caz denotă activitățile permise pe teren. “Utilizator “de teren pentru o dezvoltare off-plan, trebuie să fie” rezidențiale “în natură și nu”agricole”.

dacă o companie vinde un proiect rezidențial care se bazează pe un teren care este desemnat drept “agricol”, proiectul va fi obligat să eșueze, cu excepția cazului în care o schimbare de utilizare este efectuată mai întâi înainte de realizarea proiectului.

SARCINI

terenul ar trebui, de asemenea, să fie liber de orice sarcini, cum ar fi ipoteci, Taxe și orice alte drepturi superioare ale terților asupra terenului. Acest lucru are scopul de a evita litigiile judiciare inutile asupra proiectelor blocate.

concluzie

în timp ce întotdeauna sfătuim împotriva investițiilor în afara planului, investitorului care dorește să investească în dezvoltări în afara planului, diligența menționată mai sus este foarte esențială pentru a proteja investițiile. Întotdeauna merită să solicitați consultanță juridică înainte de a pune stiloul pe hârtie pentru astfel de angajamente. Când afacerea este prea bună, gândiți-vă de două ori.