Marijuana Grow – op Houses-ce trebuie să știți atunci când cumpărați o casă – Cannabis & Hemp – Canada

deși posesia de marijuana în diferite circumstanțe a fost dezincriminată în Canada în 2018, multe proprietăți rezidențiale au fost și, fără îndoială, continuă să fie, folosite ca “grow-ops” pentru a produce marijuana.

casele care au fost folosite pentru cultivarea marijuanei prezintă adesea următoarele probleme:

• sistemele electrice sunt rewired și nu sunt sigure;
• umiditatea din producția de marijuana poate duce la mucegai șidiverse probleme de sănătate; și
• proprietatea poate deveni stigmatizată ca o proprietate “grow-op”și să valoreze mai puțin.

ce poate face un cumpărător?

cumparatorul unei proprietati rezidentiale ar fi bine sfatuit sa faca anchete ale vanzatorului cu privire la faptul daca proprietatea a fost folosita anterior ca o crestere de marijuana si sa introduca Termeni intr-un acord de cumparare si vanzare pentru a oferi cat mai multa protectie posibil.

în Ontario, multe contracte imobiliare rezidențiale includ ceea ce este cunoscut sub numele de “clauza substanțelor ilegale” care citește, în parte:

vânzătorul reprezintă și garantează … pentru cele mai bune cunoștințe și convingeri ale vânzătorului, utilizarea proprietății și a clădirilor și structurilor de pe acestea nu a fost niciodată pentru creșterea sau fabricarea substanțelor ilegale. Această garanție va supraviețui și nu va fuziona la finalizarea acestei tranzacții.

studiu de caz

în cazul Beatty / Wei, Curtea de apel Ontarioconsiderat sensul acestei clauze în contextul unei tranzacții imobiliare eșuate. În acest caz, vânzătorul și cumpărătorula intrat într-un acord de cumpărare și vânzare pentru o proprietate rezidențială în Toronto din data de 15 Mai 2016 (“APS”).

AP-urile prevăzute pentru:

• un depozit de 30.000, 00 USD care trebuie plătit de cumpărător;
• un preț de achiziție de 916.000, 00 USD; și
• o dată de închidere din 22 August 2016.

APS a inclus, de asemenea, clauza privind substanțele ilegale menționată mai sus.

la aproximativ o lună după semnarea APS, agentul imobiliar al cumpărătorului a efectuat căutări pe internet și a dat peste informații care sugerau că proprietatea subiectului fusese anterior marijuana grow-op, lucru confirmat de poliție. Vânzătorul nu știa că proprietatea fusese folosită anterior pentru a produce marijuana (care a avut loc cu câțiva ani înainte ca vânzătorul să fi cumpărat proprietatea). Cumpărătorul a refuzat să închidăap – urile și vânzătorul au revândut în cele din urmă proprietatea cu 86.100, 00 USD mai puțin decât prețul din APS. Vânzătorul și cumpărătorulau inițiat proceduri unul împotriva celuilalt.

problema în fața Curții de Apel a fost dacă cumpărătorul avea dreptul să se retragă din APS. Curtea a constatat că cumpărătorul nu avea dreptul să iasă din APS și, prin urmare, era fiabil vânzătorului pentru daune (adică 86.100, 00 USD, ceea ce reprezintă cât de puțini bani a fost revândută proprietatea de către vânzător odată ce cumpărătorul a refuzat să închidă APS).

analiza Curții de Apel s-a axat pe formularea clauzei privind substanțele ilegale și, în mod specific, atunci când garanția și reprezentarea oferite de vânzător au fost eficiente. În ceea ce privește anularea deciziei instanței inferioare, Curtea de Apel a considerat că garanția și reprezentarea oferite de vânzător au fost eficiente de la data APS (adică 15 Mai 2016). Ca de thatdate, vânzătorul a avut nici o cunoștință că proprietatea a fost folosit pentru a cultiva marijuana. Faptul că informațiile către contrariu au fost descoperite ulterior până la 15 mai 2016 a fostirelevant. Vânzătorul nu și-a încălcat garanția șireprezentare. În consecință, cumpărătorul nu avea dreptul de a ieși din afacere și, prin urmare, era răspunzător față de vânzător pentru daune.

concluzie

deși acest rezultat ar putea părea dur pentru cumpărător, în opinia acestui scriitor, raționamentul Curții de apel este solid și în conformitate cu legea bine stabilită a interpretării contractuale. Un cumpărător care caută un confort mai mare într-o tranzacție imobiliară poate negocia termeni diferiți, cum ar fi reprezentarea necalificată și garanția că proprietatea nu a fost niciodată folosită pentru a produce marijuana sau opțiunea de a ieși din afacere dacă se descoperă înainte de închidere că proprietatea a fost folosită pentru a produce marijuana. Nu este neobișnuit ca contractele să solicite un” certificat de reducere ” de la vânzător la closingstating că toate reprezentările și garanțiile sunt adevărate.

în cele din urmă, contractele, în special cele cu privire la vânzarea de terenuri, sunt o chestiune de negociere și alocare a riscului.Fiecare parte trebuie să ia în considerare cât de mult sau cât de puțin risc este pregătitsă accepte și să acționeze în consecință.

conținutul acestui articol este destinat să ofere un ghid general pentru subiect. Ar trebui să fie căutate sfaturi specialistedespre circumstanțele dvs. specifice.