problema mare cu contracte de construcții cu preț fix

“CH-CH-CH-CH-CHANGES”: marea problemă cu contractele de construcție cu preț fix

pentru majoritatea proprietarilor de case care iau în considerare o renovare sau o construcție nouă, prețul este unul dintre cei mai importanți factori în determinarea domeniului de aplicare al proiectului lor, finisajele de selectat și ce contractant să aleagă. Pentru contractori, asigurarea unui client cu certitudine bugetară poate fi un punct de vânzare semnificativ; astfel, recursul de contracte de construcții preț fix.

cu un contract cu preț fix, proprietarul cunoaște prețul la începutul proiectului, poate bugeta și aranja finanțarea în consecință și sunt protejați în cazul în care proiectul depășește bugetul. Contractantul își asumă riscul de a aduce proiectul la un cost care va acoperi cheltuielile, cheltuielile generale și profitul. În cazul în care proiectul este peste buget, contractantul absoarbe toate pierderile.

pe lângă faptul că reprezintă un bun instrument de marketing pentru contractanți, contractele cu preț fix pot reduce, de asemenea, sarcina administrativă a acestora. Spre deosebire de contractele cost-plus, contractanții nu sunt obligați să prezinte dovada costurilor reale, inclusiv a orelor de muncă, pentru a-și justifica onorariile. Proprietarul trebuie să plătească prețul fix al contractului, indiferent de costurile reale ale contractantului.

cu toate acestea, marea problemă a contractelor cu preț fix este tratarea și contabilizarea modificărilor aduse domeniului de aplicare și costului proiectului prin solicitarea unui proprietar de suplimente, ștergeri sau condiții neașteptate ale site-ului.

cu excepția cazului în care Termenii efectivi sunt incluși în contract pentru a face față modificărilor, aceștia pot deveni o durere de cap semnificativă atât pentru contractori, cât și pentru proprietarii de case.

o hotărâre judecătorească recentă din Ontario oferă un exemplu al modului în care contractanții pot gestiona eficient modificările unui proiect cu preț fix. În Balmoral v. Biggar, contractantul reclamant, Balmoral, a introdus o acțiune pentru servicii și materiale neplătite pentru renovarea și construirea unei adăugiri la casa proprietarului pârâtului. Proprietarul a revendicat compensații și a contra-solicitat aproximativ 70.000 de dolari. În discuție a fost natura contractului pentru domeniul inițial de activitate și pentru extras.

contractantul a susținut că părțile au convenit asupra unui preț fix pentru domeniul inițial de activitate, cu costuri suplimentare care trebuie evaluate fie pe baza costului plus, fie fixate prin acord pe o bază suplimentară. Ștergerile din domeniul inițial de activitate urmau să fie calculate pe baza formulei contractuale a costului elementului rând din ofertă mai puțin de 25%.

Curtea a constatat că contractul era clar: părțile au convenit asupra unui preț fix pentru domeniul de activitate specificat. Dacă antreprenorul a făcut un profit sau a pierdut bani a fost irelevant. Contractantul nu avea obligația de a divulga costurile reale.

contractul a avut în vedere posibilitatea ca proprietarul să adauge sau să șteargă articole din domeniul de activitate și a specificat metoda de calcul a prețului extraselor și de deducere a prețului articolelor șterse din contractul cu preț fix. Contractul prevedea în mod specific:

extra care trebuie calculate pe baza unui cost plus 17% sau pe baza unei sume forfetare care trebuie convenită în avans de către ambele părți și care trebuie plătită la finalizare minus 10% reținere.

ștergerile se calculează pe baza unui cost, minus 25% și se reduc de la plata relevantă sau următoarea programată.

două dintre extrasele în cauză au fost taxate la cost plus 17% mai degrabă decât la o bază forfetară, deoarece contractantul nu a putut determina în prealabil domeniul de activitate. Unul dintre aceste extras se referea la excavarea unei fundații ascunse. Amploarea excavării necesare era necunoscută, deoarece dimensiunea fundației ascunse era necunoscută.

interesant, contractul a cerut, de asemenea, proprietarului să plătească 25% din suma inițială alocată oricăror articole eliminate din domeniul de activitate. Explicația contractantului pentru această clauză a fost să recunoască faptul că, deși un proprietar se poate răzgândi sau poate decide să angajeze un contractant diferit pentru un anumit articol sau articole, la un moment dat, dacă sunt eliminate prea multe articole, este posibil să nu merite timpul contractantului pentru a întreprinde proiectul. Această clauză a fost confirmată și obligatorie pentru proprietar.

concluzie

contractele de construcție cu preț fix pot fi instrumente eficiente pentru contractori în comercializarea serviciilor lor către proprietarii de locuințe budgetconștiente care caută certitudinea prețurilor. Cu toate acestea, natura schimbătoare a majorității proiectelor poate crea obstacole semnificative pentru ca contractanții să sară pentru a-și satisface clienții și a-și menține profitabilitatea.

în celebra sa melodie “Changes”, regretatul, marele David Bowie a scris linia “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Prin includerea unor mecanisme specifice într-un contract cu preț fix pentru a face față adăugărilor sau ștergerilor din domeniul de activitate, contractanții se pot confrunta în mod eficient cu schimbările uneori ciudate și adesea neprevăzute care apar în timpul unui proiect.

acest articol a fost scris de Ian Moes și Jay Spiro, avocați care practică dreptul construcțiilor cu Kuhn LLP. Acest articol este destinat doar ca un ghid și nu poate acoperi orice situație. Este important să obțineți consultanță juridică pentru situații specifice. Dacă aveți întrebări sau comentarii cu privire la acest caz sau alte construcții sau probleme de drept comercial, vă rugăm să ne contactați la 604-684-8668.