Seguro de Indemnización de Título

¿Qué es el Seguro de Indemnización de Título (TII)?

TII es un tipo de seguro que se puede establecer para proteger al propietario de una propiedad con un defecto legal en su título contra una posible pérdida financiera. La TII es una alternativa a la reparación del defecto y, en circunstancias apropiadas, por lo general cuando hay un bajo riesgo de pérdida real, puede ser la forma más rentable y eficiente de abordar el problema.

Si bien la TII puede ponerse en marcha en cualquier momento, lo más común es que se obtenga como parte de una transacción de traspaso. El defecto en el título generalmente será planteado por el abogado del comprador como parte del proceso de diligencia debida y el vendedor ofrecerá un TII para evitar que la transacción se vea perjudicada o retrasada.

Las pólizas TII atraen una prima única calculada de acuerdo con el valor de la propiedad y el riesgo percibido. Por lo general, las primas cuestan cientos de libras y son más comúnmente cubiertas por el vendedor. Una póliza de TII protege al propietario de la propiedad y a sus sucesores en el título, así como a cualquier proveedor de hipotecas con un interés en la propiedad.

¿Qué defectos de título pueden ser cubiertos por TII?

TII puede proporcionar cobertura para una amplia gama de defectos en el título. Algunos ejemplos comunes son:

• Ausencia de Permiso de Construcción, Consentimiento de Construcción Listado, Orden de Construcción o Certificado de Finalización con respecto a la construcción, alteración o ampliación de una propiedad. Aquí, TII es una alternativa para la obtención de la retrospectiva consentimiento y proporcionaría una compensación financiera debe la autoridad local, a tomar medidas de cumplimiento en el futuro (es decir, obliga al propietario a devolver la propiedad a su condición original o llevar a cabo otras obras). Dependiendo de la naturaleza de las obras no autorizadas y del momento en que se llevaron a cabo, el riesgo de que se tomen medidas coercitivas puede ser remoto y la TII proporcionará suficiente comodidad al comprador.
• Falta de derechos formales de acceso a una propiedad sobre un terreno que es propiedad de un tercero. Si el propietario de la propiedad no pudiera acceder, la póliza TII cubriría el costo de obtener los derechos de acceso necesarios o la pérdida de valor de la propiedad. El TII puede ser apropiado si el acceso se ha tomado durante varios años o si se desconoce el propietario del terreno o la carretera por los que se toma el acceso. [Vale la pena señalar aquí que los derechos legales “prescriptivos” de acceso a una propiedad se crean en Escocia cuando el acceso se ha tomado a través de una ruta específica de derecho, abierta, pacífica y sin interrupción durante un período de al menos 20 años.
• El propietario de una propiedad ha incumplido una condición de título; por ejemplo, se ha construido un “apartamento para abuelas” en el jardín, pero los títulos de propiedad prohíben la construcción de cualquier otra cosa que no sea un cobertizo o un garaje. En este ejemplo, se haría una reclamación TII si un vecino u otra parte interesada entablara con éxito una acción para hacer cumplir la condición del título de modo que el piso de la abuela tuviera que ser retirado.

Cosas para recordar / cuidado con

TII no remedia el defecto de título _ en su lugar, proporciona una compensación financiera en caso de que el defecto cause una pérdida real.

Si un reclamante potencial bajo la política TII es notificado sobre el defecto de título, la política probablemente será invalidada. Por ejemplo, no debe ponerse en contacto con el propietario de una carretera por la que se accede con el fin de formalizar los derechos de acceso. En caso de que se hayan producido alteraciones no autorizadas, no debe solicitarse autorización a posteriori. Si hay planes para desarrollar la propiedad y la autoridad local es “invitada” a la propiedad para inspeccionar la nueva obra, es probable que esto constituya una notificación.

TII cubre una propiedad en su apariencia actual y solo para su uso actual. Sin embargo, podría ser posible establecer más TII en una fecha posterior si cambia el statu quo. Por ejemplo, si la propiedad se va a desarrollar con el resultado de que se aumentará el uso de una carretera de acceso sobre la que no hay derechos formales de acceso, puede ser necesaria una modificación del TII existente.

Si cree que puede haber un requisito para TII en relación con un problema que afecta a su propiedad, debe comunicarse con su abogado lo antes posible y, en cualquier caso, antes de acercarse a un tercero o incluso discutir el problema con otras personas.

Para obtener más información, póngase en contacto con su contacto habitual de Brodies.