Su Guía para Acuerdos de Opción de Compra y Venta

Los Acuerdos de Opción de Venta y Venta son una herramienta importante para cualquier desarrollador de propiedades o vendedor de opciones. Asegurarse de que su Acuerdo de Opción de compra y Venta esté redactado correctamente puede tener un gran impacto en la eficacia de la protección de sus necesidades. Esto es lo que separa a un buen abogado de desarrollo inmobiliario de un abogado de propiedad promedio.

Acaba de encontrar un nuevo sitio de desarrollo y desea que el vendedor se registre lo antes posible para asegurarlo. Los signos de dólar están en tus ojos y te quedas un poco atrapado en hacer el trato y te olvidas de los detalles menores. ¿Esto suena a ti? Un Acuerdo de Opción de compra y Venta mal redactado puede ser la diferencia entre un acuerdo exitoso y un fracaso. No dejes que los signos de dólar te impidan tomar buenas decisiones de negocios.

¿Qué es un Acuerdo de Opción de Compra y Venta?

Un acuerdo de opción de compra y venta es un contrato en el que una parte acepta vender una o más propiedades si lo solicita el comprador (una opción de compra) y la otra parte acepta comprar la misma propiedad si lo solicita el vendedor (una opción de venta).

Es extremadamente común que un Acuerdo de Opción de compra y venta incluya el derecho del comprador a designar a un tercero para que sea el comprador en virtud del contrato. Este es el mecanismo que le permite vender una propiedad utilizando un acuerdo de opción sin tener que llegar a un acuerdo sobre esa propiedad.

En la práctica, la opción de compra se ejecuta durante un período de tiempo acordado, dando al comprador la oportunidad de comprar la propiedad mediante notificación durante ese período de opción de compra. Una vez que el período de opción de compra ha expirado, el vendedor tiene la oportunidad de obligar al comprador a comprar la propiedad mediante un aviso durante el período de opción de venta acordado.

¿Por qué utilizar un acuerdo de opción de compra y venta?

Los principales beneficios de utilizar un acuerdo de opción de compra y venta en lugar de un contrato de venta normal son los posibles beneficios fiscales. Al usar un acuerdo de opción de compra y venta, puede:

• retrasar la obligación del comprador de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales
• nominar a otro comprador para comprar la propiedad sin pagar dos veces el impuesto de transmisiones patrimoniales
• cambiar el período en el que la propiedad se vende con fines fiscales, lo que puede afectar a las obligaciones fiscales del vendedor (principalmente)

¿Qué pasa si no quiero que me obliguen a comprar la propiedad?

Si desea el derecho a comprar la propiedad (una opción de compra), pero no desea que el propietario pueda obligarlo a comprar la propiedad (una opción de venta), entonces un acuerdo de opción de compra es la respuesta.

Si bien a menudo es más difícil conseguir que un propietario de un terreno acepte celebrar un acuerdo de opción de compra, a menudo es más beneficioso para el comprador, ya que puede retirarse de la transacción antes de que se ejerza la opción de compra.

¿Cuál es la trampa? Si bien no hay “trampa” como tal, los vendedores generalmente requerirán un depósito de seguridad más alto para un acuerdo de opción de compra que para un acuerdo de opción de venta y venta donde puedan obligarlo a comprar la propiedad. También es común que el depósito de garantía no sea reembolsable y se entregue al vendedor una vez que se haya satisfecho la diligencia debida al usar un acuerdo de opción de compra.

¿Cuáles son los plazos habituales en un acuerdo de opción?

Los marcos de tiempo más comunes que vemos para los acuerdos de opciones de “estilo desarrollador” son los siguientes:

• diligencia debida – 30 a 60 días
• aprobación de desarrollo – 6 a 12 meses después de la diligencia debida
• liquidación – 30 días después del ejercicio de la opción

Qué buscar con su próximo Acuerdo de Opciones de venta y venta

El diablo está en los detalles y esto es lo que separa al experto Abogados de Desarrollo Inmobiliario de la media. Aquí hay algunos consejos y trampas a tener en cuenta al negociar su próxima Escritura de Opción de compra y Venta.

Pago de uplift

Una de las principales razones por las que las personas utilizan un Acuerdo de Opción de compra y venta es para proporcionar la opción de vender la propiedad sin activar el doble impuesto de transferencia en Queensland.

A veces, el comprador obtendrá una aprobación de desarrollo y luego venderá la propiedad bajo el acuerdo de opción a un precio más alto. Otras veces, el comprador venderá la propiedad para obtener ganancias de inmediato sin obtener ninguna aprobación de desarrollo. Esto se conoce a menudo como una “Opción Corta”.

Independientemente de si tiene la intención de vender la propiedad o no, a menudo es una buena estrategia darse la opción de hacer esto como otra estrategia de salida. Las circunstancias cambian y la flexibilidad siempre le ayuda a lidiar con estos cambios.

Generalmente hay cuatro formas diferentes de estructurar una venta a un comprador final bajo un Acuerdo de Opción de Compra y Venta:

• Opción que contempla una venta-Esta estrategia requiere que la Escritura de Opción de Compra y Venta esté redactada correctamente para contemplar que pueda vender la propiedad bajo el documento y recibir el beneficio en el acuerdo.
• Acuerdo de nominación-Esta estrategia requiere que el Acuerdo de Opción de Compra y Venta tenga una cláusula de nominación redactada adecuadamente. Es especialmente importante que la cláusula esté redactada de manera que no genere accidentalmente derechos de traslado en Queensland.
• Asignación de la opción – Esta estrategia requiere que el Acuerdo de Opción de Compra y Venta tenga una cláusula de asignación debidamente redactada. La redacción más flexible para el comprador permite que el documento se ceda sin el consentimiento del vendedor. Más comúnmente, el documento está redactado de manera que la opción se pueda asignar con la del vendedor y que este consentimiento no se pueda retener o retrasar injustificadamente.
• Acuerdo de Empresa Conjunta: El uso de una estructura de Acuerdo de JV para vender bajo un Acuerdo de Opción de Compra y Venta le permite permanecer en el acuerdo y recibir un aumento y/o participación en los beneficios del desarrollo completado. Esta estructura puede ser un respaldo cuando el Acuerdo de Opción no se redactó adecuadamente para permitir la nominación o asignación sin desencadenar una doble tarea o cuando las partes realmente desean llevar a cabo el proyecto juntas.

Elegir la mejor estructura para su oferta cambiará caso por caso. Recomendamos hablar con su abogado de Propiedades para obtener asesoramiento sobre esto antes de finalizar cualquier acuerdo con su comprador final.

Cláusula de nominación correctamente redactada

¿Qué es una cláusula de nominación?

Una cláusula de nominación le permite nominar a otra persona para que sea el comprador de la propiedad. Los términos de su compra generalmente estarán determinados por los términos descritos en su Escritura de Opción de compra y Venta. La cláusula de nominación es uno de los mecanismos más comunes que se utilizan para vender la propiedad a un tercero sin tener que liquidar la propiedad o pagar el impuesto de timbre.

Qué buscar en una cláusula de nominación

Lo más importante que debe buscar en la redacción de una cláusula de nominación es asegurarse de que su comprador final no obtenga ningún derecho bajo el Acuerdo de Opción de Compra y Venta. Esto significa que usted seguirá siendo el que ejerza la Opción de compra en el momento adecuado y no el comprador final.

El comprador final tiene sus derechos en virtud del contrato resultante una vez que haya ejercido la Opción de compra.

Esto puede sonar como una diferencia sutil, sin embargo, puede ser la diferencia en si su nominación activa el doble deber de transferencia en Queensland o no.

Derecho a asignar la Escritura de Opción de Compra y Venta

, incluido el derecho a asignar el Acuerdo de Opción, le permite transferir todos sus derechos a un comprador final. Por lo general, hay dos formas diferentes de estructurar esto:

• Derecho a ceder sin el consentimiento del vendedor – esto puede ser más difícil de negociar con el propietario de la tierra, ya que un abogado de propiedad con experiencia a menudo intentará negociar que esta cláusula se modifique para requerir el consentimiento del vendedor.
• Derecho a asignar solo con el consentimiento del vendedor: esta estructura es más fácil de negociar, sin embargo, lo hace más difícil si decide vender sus derechos bajo el Acuerdo de Opción de compra y Venta. Si se requiere el consentimiento del vendedor, la cláusula debe redactarse de manera que su consentimiento no pueda ser retenido o demorado injustificadamente.

La asignación de sus derechos en virtud de un Acuerdo de Opción nunca debe hacerse sin consultar a un Abogado experimentado en Desarrollo de Propiedades, ya que puede activar accidentalmente el deber de transferencia en la asignación. Esta es una estrategia avanzada que se utiliza en circunstancias limitadas con el asesoramiento adecuado.

Período adicional de Opción de compra si su comprador externo rescinde

En el caso de que haya vendido la propiedad a un tercero y haya ejercido la Opción de Compra, el tercero se convertirá en el comprador en virtud del contrato resultante. Esto significa que “pierdes el control” sobre este aspecto del trato durante la duración de ese contrato.

Dependiendo de la estructura del acuerdo, a menudo es importante que tenga una oportunidad adicional de vender la propiedad o llegar a un acuerdo usted mismo si su tercero no llega a un acuerdo la primera vez. Esto le permite recuperar el trato según sea necesario.

Un ejemplo perfecto de este mecanismo en acción es cuando ha firmado un Acuerdo de Opción de compra y venta de “estilo de marketing” para un bloque de terreno baldío en una nueva subdivisión. Usted vende la tierra a un comprador externo a una prima, pero también tiene otros compradores que sabe que estarían interesados en comprar la tierra si el primer comprador no se resuelve.

Imagine que su primer comprador no llega a un acuerdo, pero su Opción de Compra ha expirado y el desarrollador luego ejerce la Opción de Venta obligándolo a comprar el terreno, a pesar de que tenía otros compradores esperando? Le sorprendería la frecuencia con la que esto sucede con Abogados de Desarrollos Inmobiliarios sin experiencia en Queensland.

Sujeto a la Debida Diligencia

El desarrollo inmobiliario es un proceso complejo que implica pasar por una serie de obstáculos antes de que comience un desarrollo. El primer paso generalmente será la identificación del sitio, el segundo una diligencia debida de alto nivel, el tercero un estudio de viabilidad de alto nivel y luego el cuarto, su diligencia debida detallada.

Los pasos 1 a 3 anteriores generalmente se llevan a cabo antes de firmar la Escritura de Opción con pocos o no gastos de bolsillo incurridos. Una vez que haya firmado el papeleo y cerrado el acuerdo, es cuando comienza la diligencia debida detallada y comienza a gastar dinero en su planificador urbano, abogado de propiedad y otros consultores.

No todas las cláusulas de diligencia debida se crean por igual y es importante que su cláusula proporcione el nivel de protección que necesita. Puede leer más sobre las complejidades de las cláusulas de diligencia debida aquí: Haga clic en mí

Sujeto a Aprobación de Desarrollo

Una vez que su acuerdo haya progresado a través de las Etapas 1 a 4 anteriores y esté satisfecho con los resultados de su diligencia debida, el Paso 5 generalmente será el proceso de aprobación de desarrollo.

No solo es importante el detalle en la redacción de la cláusula sujeto a DA, sino también el momento oportuno. Con demasiada frecuencia vemos a los desarrolladores tratar de negociar acuerdos con un período de DA que es demasiado corto para el desarrollo que pretenden llevar a cabo. La compilación de informes de consultores y materiales de apoyo para su aplicación de desarrollo puede llevar meses en sí misma y esto se suma al tiempo requerido para responder a cualquier solicitud de información del Consejo. Su planificador urbano y Abogado de Propiedad puede proporcionar orientación sobre los plazos que debe negociar para su cláusula de sujeto a DA.

Puede leer más sobre las complejidades de las cláusulas sujetas a DA aquí: Haga clic en mí

Acceso a la propiedad

Llevar a cabo la diligencia debida y compilar los informes necesarios para respaldar su aplicación de desarrollo generalmente requerirá acceso a la propiedad por varias razones. Es importante que su Acuerdo de Opción de Compra y Venta le permita a usted y a sus consultores el acceso para estos fines.

Otro derecho de acceso que puede ser útil es dónde tiene la intención de vender la propiedad. Esto puede permitirle llevar a sus compradores potenciales a través de la propiedad según sea necesario.

Tenemos algunos desarrolladores que también negocian el acceso para llevar a cabo los primeros trabajos de desarrollo. Esto puede volverse bastante desordenado y es algo que solo deberíamos hacer en circunstancias muy específicas.

Derecho a la advertencia

Adquirir un sitio de desarrollo bajo opción y luego pasar por el proceso de aprobación de desarrollo puede ser una tarea costosa. Es común que los desarrolladores gasten de 5 50,000 a 1 100,000 o más para llegar a la etapa de tener un sitio bajo opción con una aprobación de desarrollo. Una advertencia de consentimiento esencialmente “congela” el título de la propiedad y lo protege de que el propietario de la tierra pueda vender la propiedad en violación de su Acuerdo de Opción de Compra y Venta.

Derecho a erigir señalización

Aunque este podría no ser el requisito más alto en la lista de verificación de un desarrollador, este es un detalle menor que puede hacer la vida más fácil. La señalización principal que esperaríamos que los desarrolladores necesitaran son:

• Señalización que cumple con los requisitos de publicidad para su aplicación de desarrollo. En Queensland, esto se refiere generalmente a aplicaciones de desarrollo evaluables por códigos de impacto o de notificación obligatoria.
• Señalización publicitaria para lotes en el desarrollo completo.

¿Cómo se trata el depósito que ha pagado en el ejercicio de la Opción Call?

Si ejerce la Opción de Compra en su propio nombre o el propietario de la tierra ejerce la Opción de Venta, el depósito de seguridad generalmente formaría el depósito bajo el contrato resultante mientras compra la propiedad. Pero, ¿qué pasa si nominas a un tercero para que sea el comprador final?

A menudo vemos Abogados de Propiedad sin experiencia que redactan Acuerdos de Opciones que hacen que su depósito de seguridad se retenga como depósito para su comprador externo según su contrato. Sí, estás listo. Su depósito se utiliza como garantía para un comprador final no relacionado. Es importante que las cláusulas de depósito estén redactadas correctamente para darle la flexibilidad de evitar este escenario.

Generalmente recomendamos que se redacte la cláusula de depósito para que pueda elegir si su depósito se convierte en el depósito en virtud del contrato con terceros. Esta elección generalmente se realiza al mismo tiempo que usted ejerce la Opción de Llamada y esta estrategia le brinda el mayor nivel de flexibilidad.

Propiedad en venta utilizando Acuerdos de Opción de Compra y Venta. ¿Cómo lo hago?

Hay varias formas diferentes de vender una propiedad mediante un acuerdo de opción. Un resumen es el siguiente:

Opción que contempla una venta

Este modelo tiene disposiciones en el acuerdo de opción de compra y venta que contempla una venta y requiere que el vendedor le pague cualquier aumento en el momento de la liquidación de la propiedad.

Pros:

• El precio del contrato es el precio más alto para el comprador final. Esto hace que sea más fácil para ellos obtener financiación y también significa que nunca saben la cantidad de aumento.
• No se necesita un acuerdo separado con el comprador final, siempre y cuando no necesite aprovechar los plazos del acuerdo de opción. Sólo firman el contrato a un precio más alto.

Contras:

• El vendedor será consciente de que está contemplando una venta en el momento en que negocie la opción. Esto generalmente hace que sea más difícil firmar el acuerdo de opción con el vendedor.
• Dependiendo de cómo estén estructuradas la opción y el contrato, puede haber menos flexibilidad con la fecha de liquidación. Por ejemplo, la opción puede tener un período de DA de 12 meses y el contrato puede tener una liquidación de 30 días. Si el comprador final quiere aprovechar el período de DA de 12 meses, todavía tendrá que haber una escritura de nominación con el comprador final.
• Menos flexibilidad en el momento en que se le paga su ascenso, ya que generalmente solo se pagará en el acuerdo (a menos que haya un acuerdo de nominación separado que lo acompañe).
• Puede perder el control de la opción y el acuerdo si el comprador final no llega a un acuerdo.

Acuerdo de nominación

Este modelo le permite celebrar un acuerdo de nominación con el comprador final en el que acepta nominar al comprador final en virtud del acuerdo de opción de venta

Pros:

• Hay mucha flexibilidad en el momento en que se le paga su elevación y cuando nomina al comprador final.
• Usted conserva el control del acuerdo de opción hasta el punto en que se designe al comprador.
• El vendedor no conoce el importe de la subida.
• No se requiere el consentimiento del vendedor para la nominación.
• No se pagan derechos de transferencia en la nominación.
• Generalmente es más fácil negociar el acuerdo de opción con el vendedor, ya que no contempla las disposiciones de venta, aparte de permitir una nominación.

Contras:

• El comprador firmará un contrato al precio más bajo. Esto significa que será más difícil para ellos obtener financiación en el precio aumentado y también significa que el precio de venta con el registro de la propiedad generalmente se registrará en la cantidad más baja.
• El comprador será consciente de la cantidad de aumento.

Cesión de la opción

Este modelo tiene que celebrar un acuerdo de cesión con el comprador final y, a continuación, asignar la opción al comprador final.

Pros:

• Dependiendo de los términos del acuerdo de cesión, se le puede pagar el aumento y luego salir del acuerdo sin tener que permanecer hasta el acuerdo.

Contras:

• Dependiendo de los términos del acuerdo de opción, es posible que necesite el consentimiento del vendedor para asignar el acuerdo de opción.
• Si el acuerdo de opción está redactado para permitir la cesión sin el consentimiento del vendedor, esto a menudo será negociado por el abogado del vendedor.
• Si se trata de un acuerdo de opción de compra y venta, usted puede seguir siendo responsable del desempeño del comprador final en virtud del acuerdo de opción después de la asignación.
• La asignación puede desencadenar una obligación de derechos de transferencia sobre el valor de la opción.

Empresa conjunta

Este modelo tiene que celebrar un acuerdo de empresa conjunta con el comprador final y llevar a cabo el desarrollo como su socio.

Pros:

• Puede permitirle compartir los beneficios del proyecto, lo que puede conducir a un pago más alto para usted.
• Es muy flexible sobre cómo se estructura el trato. Esto puede incluir una tarifa de adquisición pagada a usted en el momento de la liquidación o antes.

Contras:

• Estás atado al proyecto hasta el final.
• Dependiendo de cómo se negocie, es posible que no reciba su participación en las ganancias/aumento hasta la liquidación del desarrollo completado.

¿Qué opción es la mejor para vender?

La forma más común es vender usando un acuerdo de nominación, sin embargo, hemos tenido experiencia con los cuatro modelos.

Algunos ejemplos:

• Asistimos a un cliente que se fue con un acuerdo de asignación. Recibieron un pago de aumento de suma global y abandonaron el trato por completo.
• Otro cliente utilizó un acuerdo de nominación y vendió la propiedad en un plazo de 3 días, se le pagó la mitad del aumento como depósito al firmar y luego recibió el aumento del saldo en el acuerdo unos 30 días después.
• Otro cliente está desarrollando el proyecto con un socio de financiación. Se pagó una cuota de adquisición al firmar el acuerdo de empresa conjunta y el socio financiador es responsable de pagar todos los costos para llevar a cabo el desarrollo.
• Otro cliente ha celebrado un acuerdo de opción de compra y venta para una serie de bloques de terreno en los que el acuerdo de opción contempla una venta a una prima. La elevación del precio de compra se paga a nuestro cliente en la liquidación de cada lote.

La mejor opción generalmente dependerá de quién es el vendedor, quién es el comprador probable y la naturaleza del sitio. Si el comprador final va a ser un desarrollador sofisticado, no debe desanimarse demasiado al pagarle un aumento bajo un acuerdo de nominación/asignación. Por otro lado, si se trata de una subdivisión de 1 a 2 con un comprador de mamá y papá, es posible que tenga dificultades para que realicen una compra bajo un acuerdo de nominación/asignación.

Del mismo modo, si tiene un vendedor poco sofisticado que ha trabajado duro para cruzar la línea para vender, es posible que no desee asustarlo con un acuerdo de opción de compra y venta que contempla una venta a precio premium. Alternativamente, si tiene un vendedor motivado que cree que firmará cualquier cosa, esta opción le permite la mayor flexibilidad.

¿Tienes más preguntas?

McAndrew Law es una firma de Abogados líder en Desarrollo de Propiedades en Brisbane. Tenemos una amplia experiencia en la redacción de Acuerdos de Opción de Compra y Venta para desarrolladores, vendedores de opciones y propietarios de tierras para garantizar que sus derechos estén protegidos. Llámenos al (07) 3266 8555 o póngase en contacto con nosotros en línea para comenzar. Ofrecemos una consulta inicial GRATUITA para discutir sus necesidades.