Avmystifiera den lagstadgade försäljningsstyrkan: en kortfattad titt på MARKLAGEN och AUKTIONSFÖRRÄTTARNA – WMO förespråkar

i det här fallet och i enklaste termer betyder Den lagstadgade försäljningsstyrkan den myndighet och rätt som beviljas en långivare enligt lag att annonsera och sälja egendom på en offentlig auktion utan att tillgripa en domstol för tillstånd, vid betalningsfel. Särskild uppmärksamhet kommer att ägnas åt en avgift som ett säkerhetsintresse.

många frågor har ställts om hur finansinstitut utövar sin lagstadgade försäljningsmakt och om vederbörlig process följs. Oftare än inte korrekt process sällan följs till punkt och pricka.

det var lagstiftarens avsikt att ge tydlighet i detta kontroversiella ämne om lagstadgad försäljningsmakt med antagandet av Marklagen. Typexempel, innan Landlagen antogs, lämnades chargors rätt till återlösning till nåd av rättslig tolkning och rättspraxis. Men nu Land Act, enligt avsnitt 89, uttryckligen behandlar denna fråga om inlösen.

inlösenkapitalet avser rätten för en charger i fallissemang att återvinna egendom innan chargee utövar sin lagstadgade försäljningsmakt genom att betala huvudbeloppet, ränta och andra kostnader som beror på chargee att bota standard.

det är ganska olyckligt att även med antagandet av Land Act 2012 och de framsteg som uppnåtts av rättspraxis om detta ämne finns det fortfarande tvivel kring det. Skepticismen är specifikt på meddelandena, när de ska utfärdas och ställningen för äktenskaplig egendom i försäljningskraften.

som sagt härinnan finns det två frågor av stor oro som bör behandlas, nämligen;

1. meddelandena

det finns i huvudsak tre meddelanden som ska utfärdas innan den lagstadgade försäljningsrätten utnyttjas. Dessa meddelanden inkluderar;

1. det lagstadgade meddelandet enligt avsnitt 90 i Marklagen

avsnitt 90 (1) utgör grunden för den lagstadgade försäljningsrätten. Om och när gäldenären (låntagaren) är i fallissemang av någon skyldighet som omfattas av avgiften instrumentet och fortsätter att vara i fallissemang för en månad, chargee (långivaren) kan tjäna på chargor ett meddelande skriftligen att betala de belopp som är skyldiga eller utföra som förväntat enligt avtalet.

underavsnitt 2 identifierar vad meddelandet under underavsnitt 1 ska meddela till laddaren. Det inkluderar;

• arten och omfattningen av standard
• om standard är för utebliven betalning av pengar, bör meddelandet ges för att korrigera standard bör inte vara mindre än tre (3) månader.
• om standard är för icke-fullgörande av någon av förbunden i laddningsinstrumentet, bör meddelandet om att korrigera standard inte vara mindre än två (2) månader.
• om standardvärdet inte åtgärdas inom den angivna tiden kan chargee fortsätta att tillämpa de tillgängliga åtgärderna.
• chargören har rätt att vända sig till domstol mot vissa lättnader som begärts av chargee.

de flesta finansinstitut väljer försäljning av den debiterade marken, men det finns tydligt många fler alternativ tillgängliga för dem enligt avsnitt 90 (3). Vi bör dock notera att termen som används i avsnitt 90 (3) är ‘Maj’, Maj används i detta fall för att kommunicera att de alternativ som finns tillgängliga för chargee är olika och det är upp till chargee att välja en.

det finns lite konflikt mellan bestämmelserna i underavsnitt 2 och underavsnitt 3 i avsnitt 90. Avsnitt 90 (2) ger laddaren en period på minst 3 månader för att rätta till standard och samtidigt avsnitt 90 (3) går vidare för att bemyndiga chargee att utöva de rättsmedel som beskrivs i underavsnittet om och när laddaren inte uppfyller kraven inom 90 dagar. Det finns ett uppenbart praktiskt problem med tillämpningen av dessa två underavsnitt. En fråga som lämnas obesvarad är: är 3 månader motsvarande 90 dagar? Och vice versa.

1. kallelsen att sälja enligt avsnitt 96 (2) i Marklagen och inlösenmeddelandet enligt regel 15 (b) i Auktionsförrättarnas regler, 1997.

tillämpningen av meddelandet om försäljning enligt avsnitt 96 (2) i Marklagen och inlösenmeddelandet enligt regel 15 (b) i Auktionsförrättarnas regler har långsamt och stadigt väckt uppmärksamhet från domare och utövare. Det är viktigt att vi tar upp arten av kravet enligt avsnitt 96 (2) i Marklagen och regel 15 (b) i Auktionsförrättarnas Regler och effekten av bristande efterlevnad av dessa.

avsnitt 96 (2) i Marklagen lyfter fram ett meddelande om försäljning av minst fyrtio dagar medan regel 15 i Auktionsförrättarnas regler beskriver ett inlösenmeddelande om minst 45 dagar. Inlösenmeddelandet är i linje med avsnitt 89 i Marklagen om eget kapital för inlösen. Samtidigt meddelandet enligt avsnitt 96 (2) ger chargor minst 40 dagar för att avhjälpa standard annars Chargee kommer att fortsätta till försäljning.

det har hävdats gång på gång att kraven enligt regel 15 i Auctioneers Rules, 1997 är tillräckliga för tillämpningen av avsnitt 96.2 i Marklagen. Det har också hävdats att auktionsägarnas inlösenmeddelande också kan fungera som ett meddelande om att chargee ska sälja enligt avsnitt 96.2 i Marklagen eftersom det utfärdas av en agent för Chargee som vederbörligen handlar på instruktioner och också informerar chargeor om att fastigheten kommer att säljas efter 45 dagar om han/hon inte löser in den.

de två meddelandena tjänar emellertid olika syften och betjänas av olika personer. Detta framställdes av Gikonyo J i Albert Mario Cordeiro & en annan vs Vishram Shamji eKLR enligt följande:

vissa argument som jag har stött på tycks föreslå ett meddelande om inlösen enligt regel 15 i Auctioneers Act är tillräckligt för att Avsnitt 96(2) i Land Act. Jag tror att det finns en tydlig rättslig bifurcation mellan dessa två lagar och varje försök att smälta de två ökar bara förvirringen av syftet med avsnitt 96(2) i Landlagen. Jag kan spekulera här. Kanske kan man tro att inlösenmeddelandet enligt Auctioneers Act är tillräckligt eftersom; det kommer efter det lagstadgade meddelandet; Det är för 45 dagar vilket är mer än de 40 dagarna enligt avsnitt 96(2) i Marklagen; tjänar syftet att ge en möjlighet till laddaren att lösa in fastigheten; och meddelar laddaren om förestående försäljning av fastigheten om det begärda beloppet inte betalas inom 45 dagar som anges i meddelandet. Men jag bör konstatera att kraven enligt avsnitt 96(2) i Marklagen är obligatoriska och helt åtskilda från kraven enligt Auktionslagen. Inlösenmeddelandet enligt Auctioneers Act är också obligatoriskt men det utfärdas separat från och efter det som anges i avsnitt 96(2) i Marklagen; strikt i den sekvensen.

resultatet av ovanstående analys är att i avsaknad av ett meddelande om att sälja enligt avsnitt 96 (2) i Marklagen, kommer den lagstadgade Försäljningsrätten inte att ha lagligen uppkommit även om ett inlösenmeddelande har utfärdats.

1. äktenskapsmål hem

sökande har gång på gång rusade till domstol för att invända mot en chargee utövar sin lagstadgade makt försäljning med hänvisning till att ämnet egendom är ett äktenskapsmål hem. Land Act 2012 erbjuder mer skydd för äktenskapliga hem men det betyder inte att när chargeeens försäljningsförmåga har lagligen uppkommit, bör den stoppas bara för att egendomen är ett äktenskapshem.

domstolen i Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR tog upp denna fråga enligt följande:

jag vill disabuse Mortgagors från vad som verkar vara en felplacerad hållning, särskilt av defaulters. Den verkliga ställningen för lagen om äktenskapliga egenskaper är att en inteckning inte kommer att skapas på sådan egendom utan att först få makens samtycke. På samma sätt kommer ingen försäljning av makarnas egendom att genomföras utan att nödvändiga meddelanden lämnas till maken eller makarna till hypotekslån. Dessa skydd när utnyttjat kommer inte att hindra försäljning av en makars hem där de nödvändiga medgivanden har erhållits och alla meddelanden till alla parter med ett intresse i makars hem, som ges som säkerhet för ett lån eller kreditfacilitet.

tumregeln är att ingen egendom kan debiteras utan makens samtycke eller en förklaring för att bevisa civilstånd om en chargor hävdar att han är singel. Därefter på standard, meddelanden utfärdas enligt råd enligt lag och kopieras till alla berörda parter, inklusive men inte begränsat till makar sedan i huvudsak lagstadgade makt försäljning har lagligt upplupna. Det är domstolens resonemang att någon egendom, vare sig det är äktenskaplig eller personlig, som erbjuds som säkerhet för en anläggning görs under förutsättning att detsamma står risken att säljas av långivaren i fall av betalning av den säkrade skulden.

ärade Nyamu J i Maithya vs. bostadsfinansiering Co. Av Kenya & en annan 1 EA 133 anges enligt följande:

” debiterade fastigheter är avsedda att förvärva eller antas ha ett kommersiellt värde annars skulle långivare inte acceptera dem som värdepapper. Känslan av ägande som har varit mycket uppskattad i detta land genom åren har i många situationer gett vika för kommersiella överväganden. Före utlåningen insisterar många långivare banker och hypotekslån alltmer på att värderingar görs för att fastställa tvångsförsäljningsvärden och marknadsvärden för fastigheterna för att utgöra värdepapper för upplåning eller kreditfaciliteter. Förlust av fastigheter genom försäljning övervägs tydligt av parterna redan innan säkerheten formaliseras”.

den ståndpunkt domstolarna har tagit i denna fråga är fast och motståndskraftig. Skyddet av ett äktenskapshem inom ramen för den lagstadgade försäljningsrätten ska därför inte användas som spjut av en försumlig på eller som avlösning av avtalsförpliktelser enligt ett avgiftsinstrument.

domstolen i Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eKLR noteras enligt följande:

det är ganska arrogant för sökanden att tro att omvandling av en intecknad egendom till ett äktenskapshem kommer att ge någon form av oföränderlig sköld från förverkligandet av en säkerhet som ges i en inteckning enligt lagen. Lagen om att skapa inteckning på och försäljning av äktenskapsmål hem endast syftar till att säkerställa samtycke maken eller makarna söks innan sådan egendom är intecknad, och relevanta meddelanden delges den Make som hade gett sitt samtycke till inteckning innan utövandet av Hypoteksinnehavarens lagstadgade makt försäljning.

det faktum att debiterad egendom är ett äktenskapshem är endast relevant om sökanden hävdar brist på samtycke från maken i skapandet av avgiften eller meddelandena om maken/makarna inte har delgivits korrekt enligt lagen.

1. intyg om civilstånd

det är nu ett lagkrav att ingen makars egendom kan debiteras utan samtycke från din make. Med detta skydd i lag har det skett en ökning av fall av förfalskade Affidavits och makar Chargors svamp att hävda att de är gifta och att egendomen är makars bara för att besegra chargee makt försäljning.

Chargees bör notera att lagen erbjuder anlita i sådana fall. Falsk svärning är en förseelse enligt avsnitt 114 i strafflagen. Dock, vi skulle råda att Chargee bör gå vidare och sträva efter att göra en sökning med Registrar of Marriages för att bekräfta om verkligen chargor är äktenskap. I avsnitt 50 i äktenskapslagen inrättas Äktenskapsregistratorns kansli och dess uppgifter, som bland annat omfattar registrering av äktenskap och upprätthållande av ett äktenskapsregister. Vi lever för det faktum att inte alla äktenskap är registrerade men genom att utföra denna sökning visar det att Chargee har gått längre och längre för att bekräfta Chargors civilstånd. Vi råder att denna sökning görs och resultaten kopplade till laddningsinstrumentet.

1. garantier

i vissa avgifter där laddaren saknar säkerhet skulle de anlita en garant för att garantera anläggningen. Vid tillämpningen av denna artikel kommer vi att fokusera på garantin är en avgift över ett skifte. En garanti är vanligtvis ett separat och distinkt kontrakt från låntagarens. borgensmannen som har gett sitt land som garanti åtnjuter det skydd som erbjuds av Landlagen. Garantören är också en part i avgiften.

alla meddelanden till låntagaren från långivaren, med avseende på avgiften och överhängande försäljning av den laddade marken, bör kopieras till borgensmannen eftersom garantens ansvar kommer att uppstå vid standard. Eftersom borgensmannen har lagt upp sitt paket som garanti är det bara rimligt och rättvist att han har rätt till meddelandena enligt avsnitt 90.1 och avsnitt 96.2 i Marklagen och inte heller att glömma inlösenmeddelandet enligt regel 15 i Auktionsförrättarnas regler.