bygga på gränslinjen för två fastigheter

Partiväggen etc. Act 1996 (“lagen”) ger en fastighetsägare rätt att bygga en vägg på gränslinjen mellan sin egendom och en angränsande ägares egendom. Avsnitt 1 i lagen täcker detaljerna om hur och var den väggen kan konstrueras. Den anger också processen för att meddela din granne om den föreslagna väggen och reglerna för användning av utskjutande eller förstärkta fundament.

lagen omfattar också andra frågor som rör ersättning och betalning, inklusive vem som betalar för väggens konstruktion, om det finns ersättning för eventuella skador och reglerna om eventuella kostnader för en angränsande ägares efterföljande användning av väggen. Den beskriver också processen för att lösa tvister som uppstår när man bygger på korsningen.

i det här inlägget kommer vi att beröra de mest framträdande punkterna i Avsnitt 1 i lagen, liksom andra delar av lagen som är relevanta när du tänker bygga en vägg på gränslinjen med en annan fastighet.

väggens placering

avsnitt 1 i lagen avser enbart byggandet av nya väggar på, eller grensle, korsningen mellan två egenskaper. För att förstå vad detta betyder måste vi först bestämma vad skillnaden är mellan på och grensle gränsen. En mur byggd på korsningslinjen är en som är uppbyggd till korsningslinjen men helt på en ägares Mark. Om den är byggd över korsningen, kommer den att sträcka sig över båda fastigheternas land, vanligtvis konstruerad med väggens mittlinje placerad på gränslinjen.

om en vägg är byggd över korsningen, anses den vara en festvägg eller feststängselvägg om det är en trädgårdsvägg. Om den byggs upp till gränsen men helt på en ägares mark, är väggen inte en festvägg.

Korsningslinjer

om du tänker bygga en vägg på korsningslinjen måste du betjäna den angränsande ägaren med varsel minst en månad innan du vill börja bygga den väggen. Meddelandet bör ange din avsikt att bygga väggen samt beskriva den avsedda väggen.

denna typ av meddelande krävs oavsett om väggen är grensle korsningen eller byggd på det men helt på din mark. Vid första ögonkastet, det kan tyckas onödigt att tjäna meddelande på din granne när väggen kommer att vara enbart på din egendom, men kravet för att meddela din granne i denna situation finns för att skydda dem från oanmälda verk som kan påverka den rättsliga gränsen eller stabilitet hans mark. Dessutom kommer en mur byggd helt på ditt eget land ofta att ha utskjutande fot som går under din grannes land.

om din granne samtycker till ett meddelande om din avsikt att bygga en mur utanför gränsen, kommer muren att byggas hälften på var och en av de två ägarnas mark eller i en position som överenskommits mellan de två ägarna.

om en angränsande ägare inte samtycker till ett meddelande som begär att väggen byggs över gränsen, måste väggen byggas på egen bekostnad och helt på ditt land.

betalning för väggen

kostnaden för att bygga väggen ska fördelas baserat på vem som kommer att dra mest nytta av väggen, inte från dess position i förhållande till gränslinjen. Frågan om vem som betalar för väggen är en som måste överenskommas mellan parterna baserat på omständigheterna vid den tiden. Detta är vanligtvis ganska rakt fram när det gäller arbeten för att bygga en ny byggnad, eftersom kostnaden för att bygga väggen vanligtvis betalas av den person som drar nytta av den föreslagna byggnaden.

ett vanligt alternativt exempel är att efter att en vägg har konstruerats på bekostnad av en ägare, använder den andra ägaren Därefter den väggen, till exempel genom att omsluta den för att bilda en förlängning. I denna situation skulle ägaren som byggde förlängningen vanligtvis vara skyldig att betala den person som betalade för den ursprungliga väggkonstruktionen summan av hälften av kostnaden för att bygga det väggområde som ska bifogas till dagens priser. Även om detta arbete är en partistrukturfråga och omfattas av en annan del av lagen (avsnitt 2), är det användbart att påpeka här.

om du tänker bygga en mur helt på din mark, måste du kompensera din granne för eventuella skador som orsakats av hans egendom, till exempel blomsterbäddar, uppfarter eller underjordiska tjänster. Det är därför klokt att registrera tillståndet för den angränsande ägarens egendom innan arbetena påbörjas.

fotspår

enligt lagen har den som bygger muren rätt att bygga utskjutande fotspår under grannens egendom som är nödvändiga för byggandet av muren. Det är inte helt klart om kravet på att stiftelserna ska vara nödvändiga innebär att byggnadsägaren inte får placera stiftelser på den angränsande ägarens mark om väggen rimligen kan byggas med hjälp av excentriska stiftelser är konstruerade så att fotkanten ligger i linje med väggens yttre yta och inte skjuter ut bortom den och därefter skapar en rak linje ner från väggens yta, och detta är en fråga som parterna eller deras inspektörer ska komma överens om.

under alla omständigheter kan en angränsande ägare inte helt enkelt vägra att tillåta att utskjutande fundament bildas under deras mark, och avsnitt 2(2)(G) i lagen ger den angränsande ägaren rätt att skära av sådana prognoser om det behövs, men det finns ingen rätt för dem att återkräva kostnaderna för att göra det om inte dessa fundament är speciella fundament definieras som någon grund som är förstärkt med metallstavar eller stänger.

om särskilda stiftelser föreslås, måste uttryckligt samtycke ges av din granne att bygga särskilda stiftelser på deras mark. Om inget samtycke ges, kan särskilda stiftelser inte byggas.

frågan om särskilda stiftelser kan vara svår eftersom enligt avsnitt 11.10 i lagen om en person bygger särskilda stiftelser under en grannes mark och den grannen senare måste skära bort dessa stiftelser under arbetet, då kommer de att vara ansvariga för att betala kostnaden för att göra det. Dessa kostnader gäller för den som bor på fastigheten vid den tiden, oavsett om de konstruerade foten eller inte. Därför, även om du inte byggde de speciella stiftelserna och du inte ens var medveten om dem på grund av att de hade byggts innan du flyttade in, måste du fortfarande betala kostnaden för att ta bort dem om det krävs av din granne.

Access Matters

oavsett om du bygger väggen upp till, eller grensle, korsningslinjen, du har rätt att få tillgång till angränsande ägarens mark för att bygga väggen. Denna rätt anges i avsnitt 8, och det anges att du kan komma åt en intilliggande ägares mark efter utgången av en 14-dagars varsel, eller tidigare i händelse av en nödsituation. Dessutom är det ett brott för en angränsande ägare att förhindra tillgång till deras egendom om Meddelande har lämnats i enlighet med avsnitt 8.

tvister

i alla frågor där en tvist uppstår och inte kan avtalas mellan parterna, bör processen som anges i Avsnitt 10 i lagen följas. Denna process innefattar utnämning av lantmätare för att avgöra de tvistiga frågorna och förbereda en partiväggpris (partiväggavtal) som kommer att ange hur väggen ska byggas.

de frågor som oftast är i tvist i samband med arbeten på korsningslinjen är: väggens läge, behovet av stiftelser att projicera under den angränsande ägarens mark eller frågor som rör ersättning för förlust eller skada.