de 3 klasserna av kontorsbyggnader: klass A, klass B och klass C
- 10/05/21
- 9 MIN läs
när det gäller kontorslokaler är det ganska tydligt att det glamorösa centrala tornet med importerad italiensk marmor i lobbyn och concierge eller betjänade tjänster klassificeras som “klass A” i världen av kommersiella fastigheter.
samtidigt kommer det förmodligen inte som någon överraskning att utrymmet utan krusiduller med sina panelväggar och hård lysrör som ligger i en mindre än prime del av staden är sannolikt betecknad “klass C.”
men att klassificera kontorsutrymme är inte alltid så klippt och torrt. Vad sägs om allt utrymme mellan dessa ytterligheter? Och vad betyder rankningarna” klass A, B och C ” verkligen och vem bestämmer dem?
det är mer av en konst än en vetenskap
trots försök att klassificera kvaliteten på rymden finns det verkligen inget hårt och snabbt officiellt betygssystem, och mäklare på deras enskilda marknader fungerar inte under en enda uppsättning definitioner för varje klass.
grupper som BOMA International och NAIOP erbjuder breda beskrivningar av de tre klasserna, men det är helt enkelt en ram som är öppen för tolkning.
“det är allt subjektivt”, säger Coy Davidson, Senior Vice President på Colliers International i Houston, till VTS. “BOMA har en standard som det går, men det är fortfarande helt subjektivt av den som lägger in noteringen.”
grundläggande tumregler
även om det varierar från företag till företag, inkluderar kriterier som mäklare vanligtvis använder för att klassificera byggnader: byggnadens ålder, plats/tillgänglighet, Infrastruktur, tekniska möjligheter, hyrespriser, marknadsuppfattning, kvalitet på HVAC-systemet, hur väl det underhålls, finish, hyresrätt, ägande och naturligtvis bekvämligheter. Dessa kan alla avgöra om en fastighet är klassad som klass A, B och C kontor. Här är en genomgång (med lite hjälp från BOMA):
Vad är klass A kontor?
dessa är de” mest prestigefyllda byggnader konkurrerar om premier Office användare med hyror över genomsnittet för området, “och de har en” bestämd marknadsnärvaro.”Byggnader av klass A har ett utmärkt centralt läge med exceptionell tillgänglighet och är vanligtvis av betydande storlek. Klass A-byggnader är inte alltid nybyggda — äldre framstående byggnader med enastående ägande på prime markets är ofta klass A på grund av deras marknadsnärvaro (tänk Rockefeller Center).
klass A har avancerade hyresgästförbättringar och högkvalitativa förstklassiga ytbehandlingar, högteknologisk säkerhet, det senaste inom hiss-och HVAC-system och toppmoderna tekniska möjligheter. Med andra ord är dessa byggnader byggda för att imponera.
hyresgäster som söker klass A-fastigheter är vanligtvis företag för vilka kontorslokaler inte bara är för anställda utan också för kunder —och de vill ge ett förstklassigt intryck. Dessa företag finns ofta i finansiella distrikt och kan tillhandahålla professionella tjänster som advokatbyråer, arkitektfirmor, reklambyråer eller finansiella förvaltningsbolag.
bekvämligheter i klass A kontorsbyggnader kan inkludera (men är inte begränsade till):
- Concierge-tjänster
- bemannade tjänster
- säkerhet
- matställen
- daghem
- parkering under tak
- Gym
- duschar
- lounger
- cykelförvaring
- privat utomhusutrymme
Vad är klass B Kontor?
klass B-byggnader ” konkurrerar om ett brett spektrum av användare med hyror i det genomsnittliga intervallet för marknaden.”De är i allmänhet trevliga, fullt funktionella byggnader men skryter vanligtvis inte samma avancerade armaturer, arkitektur och slående lobbyer som klass A-byggnader. De är väl belägna på solida marknader men kan vara precis utanför ett centralt affärsdistrikt. De är vanligtvis äldre men har fortfarande förbättringar av högre kvalitet (även om finish kan vara något föråldrade). Underhåll och underhåll är fasta. Byggnader erbjuder HVAC-och hissystem som är funktionella men inte överst på linjen. Den tekniska kapaciteten är tillräcklig. De kan ha parkering på plats men det är avtäckt.
hyresgäster som upptar klass B-byggnader behöver inte nödvändigtvis vara mitt i åtgärden, och de behöver inte heller en utåtriktad visning av välstånd, men de vill se till att anställda har en bekväm, modern arbetsyta. Klass B hyresgäster inkluderar företag som värderar funktion över form, och är ofta inom områden som IT, kreativa tjänster, call centers, och mindre professionella tjänster catering till en mindre flashig publik.
klass B bekvämligheter kan inkludera:
- parkering på plats
- säkerhet
- konferensrum
- cykelförvaring
- Cafeteria-stil eller cafe dining
- delat utomhusutrymme
Vad är klass C kontor?
klass C-byggnader säljs vanligtvis som fixer-överdelar för investerare som vill flytta dem upp till klass B-status, men de är också för hyresgäster på en budget som behöver funktionellt utrymme till hyror under genomsnittet för området. Dessa företag använder ofta klass C kontorslokaler främst som en hemmabas för serviceverksamhet som sker utanför anläggningen.
hyresgäster i klass C-fastigheter kan inkludera småföretag som är industriella eller serviceinriktade, ofta med arbetare. Dessa kan omfatta företag som gör teknik, landskapsarkitektur, skylttillverkning, säkerhet, konstruktion, VVS, el, etc.
klass C bekvämligheter kan inkludera:
- parkering på plats
- Break rooms
även om det inte är perfekt, behöver vi ett rankningssystem
byggnadsklassificeringssystemet varierar avsevärt mellan marknaderna. Till exempel kan en klass A-kontorsbyggnad i Omaha inte jämföras med en klass A-byggnad i centrala Los Angeles. Därför är det viktigt att byggnader ses i samband med deras specifika marknader. Men det är inte heller en exakt formel, eftersom klassificeringar även varierar inom en stad själv – från submarket till submarket och downtown till förorterna.
“jag hyr ett par förortsbyggnader som betraktas som klass A i en liten Delmarknad, men om du fastnar dem i en större Houston-Delmarknad skulle de förmodligen vara klass B-byggnader”, sa Davidson. “Det kan också finnas en liten boutiquebyggnad som bara är knock-your-socks-off, men det är bara 20 000 kvadratmeter och har inte samma bekvämligheter som ett kontorstorn på 1 miljon kvadratmeter.”
Davidson pekar på andra utmaningar, inklusive de många byggnader som sträcker sig över staketet mellan klassificeringar, och det faktum att en hyresvärd kan ha en” mer generös åsikt om sin byggnad ” än marknaden. Byggnadsklassificeringar kan också förändras över tiden när byggnader åldras och marknader förändras.
konsensusen är att även ett löst utsett klassificeringssystem hjälper mäklare, hyresvärdar, investerare och hyresgäster att jämföra byggnader som konkurrerar om liknande typer av användare.
Leave a Reply