den stora frågan med fast pris byggkontrakt

“CH-CH-CH-CH-CH-CHANGES”: den stora frågan med byggkontrakt med fast pris

för de flesta husägare som överväger en renovering eller nybyggnad är priset en av de viktigaste faktorerna för att bestämma omfattningen av deras projekt, efterbehandling är att välja och vilken entreprenör att välja. För entreprenörer, att ge en kund med budgetsäkerhet kan vara en betydande försäljningsplats; således överklagandet av fast pris byggkontrakt.

med ett fast priskontrakt vet ägaren priset i början av projektet, de kan budgetera och ordna finansiering i enlighet därmed och de är skyddade om projektet går över budgeten. Entreprenören tar risken att föra in projektet till en kostnad som täcker dess kostnader, omkostnader och vinst. Om projektet är över budget absorberar entreprenören alla förluster.

förutom att vara ett bra marknadsföringsverktyg för entreprenörer kan fasta priskontrakt också minska deras administrativa börda. Till skillnad från cost-plus-kontrakt är entreprenörer inte skyldiga att avslöja bevis på faktiska kostnader, inklusive arbetstid, för att motivera sina avgifter. Ägaren måste betala det fasta kontraktspriset oavsett vad entreprenörens faktiska kostnader är.

den stora frågan med fasta priskontrakt handlar dock om och redovisar förändringar av projektets omfattning och kostnad genom en ägares begäran om extra, raderingar eller oväntade platsförhållanden.

om inte effektiva villkor ingår i kontraktet för att hantera förändringar kan de bli en betydande huvudvärk för både entreprenörer och husägare.

ett nytt domstolsbeslut från Ontario ger ett exempel på hur entreprenörer effektivt kan hantera förändringar i ett fastprisprojekt. I Balmoral v. Biggar väckte kärandentreprenören, Balmoral, talan om obetalda tjänster och material för att renovera och bygga ett tillägg till svarandens ägares hus. Ägaren hävdade kvittningar och motkrav för cirka 70 000 dollar. I fråga var kontraktets art för den ursprungliga omfattningen av arbetet och för extramaterial.

entreprenören hävdade parterna kommit överens om att ett fast pris för den ursprungliga omfattningen av arbetet, med extra att prissättas antingen på en kostnad plus basis eller annat fastställas genom överenskommelse på en extra-för-extra basis. Strykningar från det ursprungliga arbetsomfånget skulle beräknas baserat på kontraktsformeln för postkostnaden i offerten minus 25 procent.

domstolen fann att kontraktet var klart: parterna kom överens om ett fast pris för det angivna arbetsområdet. Huruvida entreprenören gjorde vinst eller förlorade pengar var irrelevant. Entreprenören hade ingen skyldighet att redovisa faktiska kostnader.

kontraktet övervägde möjligheten för ägaren att lägga till eller ta bort objekt från arbetsomfånget och specificerade metoden för att beräkna priset på extramaterial och dra av priset på objekt som tagits bort från fastpriskontraktet. I kontraktet anges specifikt:

tillägg som ska beräknas på en kostnad plus 17% eller på en klumpsumma som ska avtalas i förväg av båda parter och ska betalas vid slutförandet minus 10% holdback.

strykningar som ska beräknas på en kostnad, minus 25% och minskas från relevant eller nästa schemalagda betalning.

två av de aktuella tilläggen debiterades till kostnaden plus 17% i stället för en klumpsumma eftersom entreprenören inte kunde bestämma omfattningen av arbetet i förväg. En av dessa extrafunktioner gällde utgrävning av en dold grund. Omfattningen av den erforderliga utgrävningen var okänd eftersom storleken på den dolda grunden var okänd.

intressant nog krävde kontraktet också att ägaren skulle betala 25% av det ursprungliga beloppet som tilldelades alla föremål som tagits bort från arbetets omfattning. Entreprenörens förklaring till denna klausul var att erkänna att medan en ägare kan ändra sig eller besluta att anställa en annan entreprenör för specifika objekt eller objekt, vid någon tidpunkt, om alltför många objekt tas bort, kan det inte vara värt entreprenörens tid att genomföra projektet. Denna klausul upprätthölls och bindande för ägaren.

slutsats

fast pris byggkontrakt kan vara effektiva verktyg för entreprenörer att marknadsföra sina tjänster till budgetmedvetna husägare som letar efter prissäkerhet. Den förändrade karaktären hos de flesta projekt kan dock skapa betydande hinder för entreprenörer att hoppa igenom för att tillfredsställa sina kunder och upprätthålla lönsamheten.

i sin berömda låt ” Changes “skrev den sena, stora David Bowie linjen”ch-ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Genom att inkludera specifika mekanismer i ett fast priskontrakt för att hantera tillägg eller borttagningar från arbetsomfånget kan entreprenörer effektivt möta de ibland konstiga och ofta oförutsedda förändringar som uppstår under ett projekt.

denna artikel skrevs av Ian Moes och Jay Spiro, advokater som utövar byggrätt med Kuhn LLP. Denna artikel är endast avsedd som en guide och kan inte täcka alla situationer. Det är viktigt att få juridisk rådgivning för specifika situationer. Om du har några frågor eller kommentarer om detta fall eller andra bygg-eller handelsrättsliga frågor, vänligen kontakta oss på 604-684-8668.