Din Guide till sälj – och köpoptionsavtal

sälj-och köpoptionsavtal är ett viktigt verktyg för alla fastighetsutvecklare eller säljare. Att se till att ditt sälj – och köpoptionsavtal är korrekt utarbetat kan få stor inverkan på hur effektivt det är för att skydda dina behov. Det här är vad som skiljer en bra fastighetsutvecklingsadvokat från en genomsnittlig fastighetsadvokat.

du har precis hittat en ny utvecklingssida och du vill få säljaren registrerad så snart som möjligt för att säkra den. Dollartecknen är i dina ögon och du blir lite upptagen med att få affären klar och glömma den mindre detaljerna. Låter det här som du? Ett dåligt utarbetat sälj-och köpoptionsavtal kan vara skillnaden mellan en framgångsrik affär och ett misslyckande. Låt inte dollartecknen blinda dig från att fatta bra affärsbeslut.

Vad är ett sälj-och köpoptionsavtal?

ett köpoptionsavtal är ett avtal där en part samtycker till att sälja en eller flera fastigheter om köparen begär det (en köpoption) och den andra parten samtycker till att köpa samma fastighet om säljaren begär det (en säljoption).

det är extremt vanligt att ett köpoptionsavtal inkluderar en rätt för köparen att utse en tredje part för att vara köparen enligt kontraktet. Detta är den mekanism som gör att du kan sälja fastigheter med ett optionsavtal utan att någonsin behöva bosätta dig på den egenskapen.

i praktiken löper köpoptionen under en överenskommen tidsperiod som ger köparen möjlighet att köpa fastigheten genom att meddela under den köpoptionsperioden. När köpoptionsperioden har löpt ut har säljaren då möjlighet att tvinga köparen att köpa fastigheten genom att meddela under den överenskomna säljoptionsperioden.

Varför använda ett sälj-och köpoptionsavtal?

de främsta fördelarna med att använda ett sälj-och köpoptionsavtal snarare än ett normalt försäljningsavtal är de potentiella skatteförmånerna. Genom att använda ett sälj-och köpoptionsavtal kan du:

• försena köparens skyldighet att betala överlåtelseskatt
• nominera en annan köpare att köpa fastigheten utan att betala överlåtelseskatt två gånger
• ändra den period då fastigheten säljs för skattemässiga ändamål som kan påverka säljarens skatteförpliktelser (främst kapitalvinstskatt)

vad händer om jag inte vill bli tvungen att köpa fastigheten?

om du vill ha rätten att köpa fastigheten (ett köpoption) men inte vill att ägaren ska kunna tvinga dig att köpa fastigheten (ett köpoption), är ett köpoptionsavtal svaret.

även om det ofta är svårare att få en markägare att gå med på att ingå ett köpoptionsavtal, är det ofta mer fördelaktigt för köparen eftersom de kan backa ur transaktionen innan köpoptionen utnyttjas.

vad är haken? Även om det inte finns någon ‘fångst’ som sådan, säljare kommer i allmänhet kräver en högre deposition för en köpoption avtal än de skulle för en säljoption avtal där de kan tvinga dig att köpa fastigheten. Det är också vanligt att depositionen inte återbetalas och släpps till säljaren när due diligence har uppfyllts vid användning av ett köpoptionsavtal.

vilka är de vanliga tidsramarna enligt ett optionsavtal?

de vanligaste tidsramarna vi ser för alternativavtal för utvecklarstil är följande:

• due diligence – 30 till 60 dagar
• utvecklingsgodkännande – 6 till 12 månader efter due diligence
• avveckling – 30 dagar efter utnyttjande av optionen

vad du ska leta efter med ditt nästa Put and Call Option Agreement

djävulen är i detalj och det här är vad som skiljer experten fastighetsutveckling advokater från genomsnittet. Här är några tips och fällor att hålla utkik efter när du förhandlar din nästa Put and Call option Deed.

betalning av uplift

en av de främsta anledningarna människor använder en Put och köpoption avtal är att ge möjlighet att på sälja fastigheten utan att utlösa dubbel överföring tull i Queensland.

ibland kommer köparen att få ett utvecklingsgodkännande och sedan sälja fastigheten under optionsavtalet till ett högre pris. Andra gånger kommer köparen att sälja fastigheten för vinst direkt utan att få några utvecklingsgodkännanden. Detta kallas ofta för ett kort alternativ.

oavsett om du tänker sälja fastigheten eller inte, är det ofta en bra strategi att tillåta dig själv möjligheten att göra detta som en annan exitstrategi. Omständigheterna förändras och flexibilitet hjälper dig alltid att hantera dessa förändringar.

det finns i allmänhet fyra olika sätt du kan strukturera en försäljning till en ultimat köpare under ett sälj-och köpoptionsavtal:

• alternativ som överväger en försäljning – denna strategi kräver att Put and Call Option-gärningen är korrekt utformad för att överväga att du kan sälja fastigheten under dokumentet och få vinsten vid avveckling.
• Nomineringsavtal-denna strategi kräver att sälj – och Köpoptionsavtalet har en lämpligt utarbetad nomineringsklausul. Det är särskilt viktigt att klausulen utarbetas så att den inte av misstag utlöser överföringsavgift i Queensland.
• tilldelning av optionen-denna strategi kräver att Put – och Köpoptionsavtalet har en lämpligt utarbetad tilldelningsklausul. Den mest flexibla utformningen för köparen gör att dokumentet kan tilldelas utan säljarens samtycke. Mer vanligt är dokumentet utformat så att alternativet kan tilldelas med säljarens kan inte och att detta samtycke inte kan orimligt hållas kvar eller försenas.
• Joint Venture-avtal-med hjälp av en JV-Avtalsstruktur för att sälja under ett sälj-och köpoptionsavtal kan du stanna kvar i affären och få en höjning och/eller vinstdelning på den slutförda utvecklingen. Denna struktur kan vara en backup där optionsavtalet inte var korrekt utarbetat för att möjliggöra nominering eller uppdrag utan att utlösa dubbel plikt eller där parterna verkligen vill genomföra projektet tillsammans.

att välja den bästa strukturen för din försäljning kommer att ändras från fall till fall. Vi rekommenderar att du pratar med din fastighetsadvokat för att få råd om detta innan du slutför något avtal med din ultimata köpare.

korrekt formulerad nomineringsklausul

vad är en nomineringsklausul?

en nomineringsklausul låter dig nominera en annan person för att vara köpare av fastigheten. Villkoren för deras köp kommer i allmänhet att bestämmas av villkoren som beskrivs i din Put and Call option Deed. Nomineringsklausulen är en av de vanligaste mekanismerna som används för att sälja fastigheten till en tredje part utan att du behöver bosätta dig på fastigheten eller betala stämpelskatt.

vad du ska leta efter i en nomineringsklausul

det viktigaste att leta efter vid utarbetandet av en nomineringsklausul är att se till att din ultimata köpare inte får några rättigheter enligt Put and Call Option Agreement. Detta innebär att du fortfarande kommer att vara en att utöva köpoption vid lämplig tidpunkt och inte den ultimata köparen.

den ultimata köparen har sina rättigheter enligt det resulterande kontraktet när du har utnyttjat köpoptionen.

detta kan låta som en subtil skillnad, men det kan vara skillnaden i huruvida din nominering utlöser dubbel överföringsavgift i Queensland eller inte.

rätt att tilldela Put and Call option Deed

inklusive en rätt att tilldela optionsavtalet gör att du kan överföra alla dina rättigheter till en ultimat köpare. Det finns vanligtvis två olika sätt detta kan struktureras:

• rätt att tilldela utan säljarens samtycke – detta kan vara svårare att förhandla med markägaren som en erfaren fastighetsadvokat kommer ofta att försöka förhandla om denna klausul ändras för att kräva säljarens samtycke.
• rätt att tilldela endast med säljarens samtycke – denna struktur är lättare att förhandla, men gör det svårare om du bestämmer dig för att sälja dina rättigheter enligt Put and Call Option Agreement. Om säljarens samtycke krävs, bör klausulen utformas så att deras samtycke inte orimligt kan hållas kvar eller försenas.

tilldela dina rättigheter enligt ett optionsavtal bör aldrig göras utan att konsultera en erfaren Fastighetsutvecklingsadvokat eftersom du av misstag kan utlösa överföringsavgift på uppdraget. Detta är en avancerad strategi som används under begränsade omständigheter med korrekt rådgivning.

ytterligare Köpoptionsperiod om din tredjepartsköpare säger upp

där du har sålt fastigheten till en tredje part och utnyttjat köpoptionen blir den tredje parten köparen enligt det resulterande kontraktet. Detta innebär att du ‘förlorar kontrollen’ över denna aspekt av affären under hela kontraktet.

beroende på strukturen av affären, är det ofta viktigt att du har en ytterligare chans att on-sälja fastigheten eller bosätta sig på det själv om din tredje part misslyckas med att lösa Första gången. Detta gör att du kan återställa affären efter behov.

ett perfekt exempel på denna mekanism i aktion är där du har ingått en ‘marknadsföring stil’ Put and Call option avtal för block av ledig mark i en ny underavdelning. Du säljer marken till en tredje parts köpare till en premie, men du har också andra köpare som du vet skulle vara intresserade av att köpa marken om den första köparen inte löser sig.

Föreställ dig att din första köpare misslyckas med att lösa men ditt köpoption har löpt ut och utvecklaren utövar sedan säljoptionen som tvingar dig att köpa marken, även om du hade andra köpare som väntade? Du skulle bli förvånad över hur ofta detta händer med oerfarna fastighetsutveckling advokater i Queensland.

med förbehåll för Due Diligence

fastighetsutveckling är en komplex process som innebär att man går igenom ett antal hinder innan en utveckling ens börjar. Det första steget kommer vanligtvis att vara platsidentifiering, det andra en hög nivå due diligence, den tredje en hög nivå genomförbarhetsstudie och sedan den fjärde, din detaljerade due diligence.

Steg 1 till 3 ovan utförs vanligtvis innan du undertecknar Optionshandlingen med små eller inte utkostnader. När du har undertecknat pappersarbetet och låst i affären, det är då den detaljerade due diligence börjar och du börjar spendera pengar på din stadsplanerare, fastighetsadvokat och andra konsulter.

inte alla due diligence-klausuler skapas lika och det är viktigt att din klausul ger den skyddsnivå du behöver. Du kan läsa mer om komplikationerna med due diligence-klausuler här: Klicka på mig

med förbehåll för Utvecklingsgodkännande

när din affär har utvecklats genom steg 1 till 4 ovan och du är nöjd med resultatet av din due diligence, kommer Steg 5 vanligtvis att vara utvecklingsgodkännandeprocessen.

inte bara är detaljerna i utarbetandet av ämnet DA klausul viktigt, så är tidpunkten. Alltför ofta ser vi att utvecklare försöker förhandla om avtal med en DA-period som är alldeles för kort för den utveckling de tänker genomföra. Att sammanställa konsultrapporter och stödmaterial för din utvecklingsapplikation kan ta månader i sig och det är på toppen av den tid som krävs för att sedan svara på eventuella informationsförfrågningar från rådet. Din stadsplanerare och fastighetsadvokat kan ge vägledning om de tidsramar du bör förhandla om ditt ämne för Da-klausul.

du kan läsa mer om invecklade föremål för Da-klausuler här: Klicka på mig

tillgång till fastigheten

att utföra due diligence och sammanställa de rapporter som krävs till stöd för din utvecklingsapplikation kräver i allmänhet tillgång till fastigheten av olika skäl. Det är viktigt att ditt sälj-och köpoptionsavtal ger dig och dina konsulter tillgång till dessa ändamål.

en annan rätt till tillgång som kan vara till hjälp är var du tänker sälja fastigheten. Detta kan låta dig ta med dina potentiella köpare genom fastigheten efter behov.

vi har några utvecklare som också förhandlar om tillgång för att utföra tidiga utvecklingsarbeten. Detta kan bli ganska rörigt och är något som bara vi bör göra under mycket specifika omständigheter.

rätt till varning

att förvärva en utvecklingsplats under Alternativ och sedan gå igenom utvecklingsgodkännandeprocessen kan vara en dyr uppgift. Det är vanligt att utvecklare spenderar $50,000 till $100,000 eller mer för att komma till scenen för att ha en webbplats under Alternativ med ett utvecklingsgodkännande. Ett samtycke varning i huvudsak ‘fryser’ titeln till fastigheten och skyddar dig från markägaren att kunna sälja fastigheten i strid med din Put och köpoption avtal.

rätt att upprätta skyltar

även om detta kanske inte är det högsta kravet på en utvecklares checklista, är detta en mindre detalj som kan göra livet enklare. De viktigaste skyltarna som vi förväntar oss att utvecklare behöver är:

• skyltar som uppfyller reklamkraven för din utvecklingsapplikation. I Queensland avser detta i allmänhet konsekvensbedömbara eller anmälningspliktiga kodbedömbara utvecklingsapplikationer.
• reklamskyltar för partier i den färdiga utvecklingen.

Hur behandlas insättningen du har betalat vid utnyttjande av köpoptionen?

om du utnyttjar köpoptionen i ditt eget namn eller markägaren utövar säljoptionen, skulle depositionen vanligtvis då bilda depositionen enligt det resulterande kontraktet när du köper fastigheten. Men vad händer om du nominerar en tredje part för att vara den ultimata köparen?

vi ser ofta oerfarna Fastighetsadvokater utkast till optionsavtal som gör att din deposition sedan hålls som deposition för din tredje parts köpare enligt deras kontrakt. Ja, du redo att rätt. Din insättning används som säkerhet för en icke-närstående ultimata köparen. Det är viktigt att insättningsbestämmelserna är korrekt utformade för att ge dig flexibiliteten att undvika detta scenario.

vi rekommenderar generellt att insättningsklausulen utarbetas så att du kan välja om din insättning blir insättningen enligt tredje parts kontrakt. Detta val görs vanligtvis samtidigt som du utövar köpoptionen och denna strategi ger dig den största flexibilitetsnivån.

on-selling Fastigheter med Put och köpoption avtal. Hur gör jag det?

det finns ett antal olika sätt att sälja en fastighet med hjälp av ett optionsavtal. En sammanfattning är som följer:

alternativ som överväger en försäljning

denna modell har bestämmelser i köpoptionsavtalet som överväger en försäljning och kräver att Säljaren betalar någon höjning till dig vid avveckling av fastigheten.

fördelar:

• kontraktspriset är det högre priset för den ultimata köparen. Detta gör det lättare för dem att få finansiering och betyder också att de aldrig vet höjningsbeloppet.
• inget separat avtal behövs med den ultimata köparen så länge de inte behöver dra nytta av tidsramar enligt optionsavtalet. De skriver bara kontraktet till ett högre pris.

nackdelar:

• säljaren kommer att vara medveten om att du överväger en försäljning när du förhandlar om alternativet. Detta gör det i allmänhet svårare att få optionsavtalet undertecknat med säljaren.
• beroende på hur optionen och kontraktet är strukturerade kan det vara mindre flexibilitet med avvecklingsdagen. Till exempel kan alternativet ha en 12 månaders DA-period och kontraktet kan ha en 30-dagsavräkning. Om den ultimata köparen vill dra nytta av 12-månadens da-period måste det fortfarande finnas en nomineringshandling med den ultimata köparen.
• mindre flexibilitet när du får betalt din höjning eftersom det i allmänhet endast betalas vid avveckling (såvida det inte finns ett separat nomineringsavtal som följer med det).
• du kan förlora kontrollen över alternativet och affären om den ultimata köparen misslyckas med att lösa.

Nomineringsavtal

denna modell har du ingå ett nomineringsavtal med den ultimata köparen där du samtycker till att nominera den ultimata köparen enligt put and call option agreement

Pros:

• det finns mycket flexibilitet när du får betalt din upplyftning och när du nominerar den ultimata köparen.
• du behåller kontrollen över optionsavtalet tills köparen är nominerad.
• säljaren är inte medveten om höjningsbeloppet.
• säljarens samtycke krävs inte för nomineringen.
• ingen överföringsavgift betalas på nomineringen.
• det är i allmänhet lättare att förhandla om optionsavtalet med säljaren eftersom det inte överväger bestämmelserna om försäljning, annat än att tillåta en nominering.

nackdelar:

• köparen kommer att underteckna ett kontrakt till det lägre priset. Det betyder att det blir svårare för dem att få finansiering på det ökade priset och innebär också att försäljningspriset med fastighetsregistret i allmänhet registreras till det lägre beloppet.
• köparen kommer att vara medveten om höjningsbeloppet.

tilldelning av optionen

denna modell har du ingå ett uppdragsavtal med den ultimata köparen och sedan tilldela optionen till den ultimata köparen.

fördelar:

• beroende på villkoren i uppdragsavtalet kan du få betalt höjningen och sedan avsluta affären utan att behöva stanna kvar tills avvecklingen.

nackdelar:

• beroende på villkoren i optionsavtalet kan du kräva säljarens samtycke för att tilldela optionsavtalet.
• om optionsavtalet utarbetas för att tillåta uppdrag utan säljarens samtycke, kommer detta ofta att förhandlas ut av säljarens advokat.
• om det är ett sälj-och köpoptionsavtal kan du förbli ansvarig för den slutliga köparens prestanda enligt optionsavtalet efter uppdraget.
• uppdraget kan utlösa en överföringsavgift på optionens värde.

Joint venture

denna modell har du ingå ett joint venture avtal med den ultimata köparen och genomföra utvecklingen som sin partner.

fördelar:

• kan tillåta dig att dela i vinsten i projektet som kan leda till en högre betalning till dig.
• det är mycket flexibelt på hur affären är strukturerad. Detta kan inkludera en förvärvsavgift som betalats till dig vid avveckling eller tidigare.

nackdelar:

• du är knuten till projektet till slutet.
• beroende på hur det förhandlas kan du inte få din vinstandel/höjning förrän avvecklingen av den slutförda utvecklingen.

vilket alternativ är bäst för att sälja?

det vanligaste sättet är att on-sell använda ett nomineringsavtal, men vi har haft erfarenhet av alla fyra modellerna.

några exempel:

• vi hjälpte en kund som gick med ett uppdragsavtal. De fick en klumpsumma höjning betalning och lämnat affären helt.
• en annan kund använde ett nomineringsavtal och sålde fastigheten inom 3 dagar, fick betalt hälften av höjningen som en insättning vid undertecknandet och fick sedan balansupphöjningen vid avveckling cirka 30 dagar senare.
• en annan kund utvecklar för närvarande projektet med en finansieringspartner. En förvärvsavgift betalades vid undertecknandet av joint venture-avtalet och finansieringspartnern ansvarar för att betala alla kostnader för att genomföra utvecklingen.
• en annan kund har ingått ett köpoptionsavtal för ett antal markblock där optionsavtalet avser en försäljning till en premie. Höjningen till inköpspriset betalas sedan till vår kund vid avveckling av varje parti.

det bästa alternativet beror i allmänhet på vem säljaren är, vem den troliga köparen är och webbplatsens natur. Om den ultimata köparen kommer att bli en sofistikerad utvecklare, borde de inte vara alltför avskräckta genom att betala dig en upplyftning enligt ett nominerings – /uppdragsavtal. Å andra sidan, om det är en 1 till 2 underavdelning med en mamma och pappa köpare kan du kämpa för att få dem att ingå ett köp enligt ett nominerings – /uppdragsavtal.

på samma sätt, om du har en osofistikerad säljare som du har arbetat hårt för att komma över linjen för att sälja, kanske du inte vill skrämma bort dem med ett sälj-och köpoptionsavtal som överväger en försäljning till en premie. Alternativt, om du har en motiverad säljare som du tror kommer att underteckna någonting, ger det här alternativet dig den största flexibiliteten.

har du fler frågor?

McAndrew Law är en ledande Brisbane fastighetsutveckling Advokatbyrå. Vi har lång erfarenhet av att utarbeta sälj-och köpoptionsavtal för utvecklare, optionsförsäljare och markägare för att säkerställa att dina rättigheter skyddas. Ring oss på (07) 3266 8555 eller kontakta oss online för att komma igång. Vi erbjuder en gratis inledande konsultation för att diskutera dina behov.