förbereda en Fastighetsinventering

hur man förbereder en fastighetsinventering?

Detta är vår guide om hur man förbereder en hyresvärdens fastighetsinventering. Att förbereda en fastighetsinventering som i slutändan kan skydda din hyresdeposition i slutet av hyresavtalet är inte svårt, men det kräver och förståelse för hyresskyddslagstiftningen och noggrann förberedelse och sammanställning av ett schema för skick för din hyresfastighet i början av hyresavtalet.

vad är skillnaden mellan en fastighetsinventering och dess skickschema?

en fastighetsförteckning är katalogen över en hyresfastighet och allt dess innehåll. Schemat för tillstånd är ett register över tillståndet för alla dessa objekt. Vanligtvis egendom inventering och schema villkor kombineras till en enda rapport, så därför kallas antingen, eller båda.

en fastighetsinventering / schema för tillstånd har flera funktioner:

• det är en katalog över fastigheten som hyrs ut
• den registrerar fastighetens skick och eventuella föremål som ingår i hyresavtalet
• det ingår i det juridiskt bindande avtal som anges i hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden.

Hyresvärdsförsäkring-professionella priser-omedelbara citat

Varför är det viktigt att förbereda en fastighetsinventering / schema för tillstånd?

före tillkomsten av Hyresdepositionssystemet som infördes av bostadslagen 2004 störde många hyresvärdar inte att förbereda en fastighetsinventering, eller om de gjorde det var det några klottrade anteckningar på ett pappersskrot. Faktum var, före hyresrätt deposition systemet hyresvärdar var fria att vara både ‘domare och jury’ när det gällde att återbetala en hyresgäst insättning. Hyresdepositionen hölls av dem och om hyresgästen inte tyckte om det skulle de behöva komma och få det. Makten låg i hyresvärdens händer.

det är inte att säga att hyresgäster inte hade några åtgärder. Om en hyresgäst kände sig förskräckt med ett hyresvärdsbeslut om hur mycket av deras insättning de fick tillbaka, under pre April 6 2007-systemet kunde de ta hyresvärden till domstol för att argumentera för att de trodde att de orimligt behöll sin insättning. Domaren skulle då besluta om fördelarna med hyresgästernas fordringar. Men ‘krångel’ och besvär för hyresgästen att genomföra detta, innebar att hyresgästerna i de flesta fall inte brydde sig om att ta saken vidare, särskilt om relativt små summor var inblandade.

Hyresdepositionssystemet (TDS) och dess effekt på fastighetsinventarier

Hyresdepositionssystemet (TDS) ändrade den mysiga amatörmetoden för att förbereda en fastighetsförteckning på flera sätt:

1. Hyresvärden kontrollerade inte längre insättningspengarna

2. Hyresgäster har uppmuntrats att ta på hyresvärden om de tror att de ens har en chans att vinna argumentet över en insättning krav. Det har skett ett stort hopp i antalet fall där hyresgästen bestrider innehavet av hela eller delar av sin hyresdeposition

3. Fastighetsförteckningen har blivit det viktigaste dokumentet för att bevisa hyresfastighetens skick innan en hyresgäst flyttar in

4. Sättet att bedöma tvister om hyresgästens insättning har förändrats. I stället för frågor som löses genom domstolarna, de är oftast beslutas av oberoende skiljemän. Skiljeförfarande ses i allmänhet som mindre kontradiktoriskt och mer fastställt genom rättsligt förfarande än domstolarna.

Hyresinlåningssystemet har flyttat makten över hyresgästens insättning bort från hyresvärden. Detta har förändrat vikten av att göra en tydlig och korrekt inspelning av en hyresfastighet. En väl förberedd fastighet inventering inklusive en noggrann registrering av dess tillstånd måste göras på både ‘checka in’ och ‘checka ut’ av en hyresrätt.

ska du förbereda din egen fastighetsinventering?

de allra flesta hyresvärdar som hanterar sina hyresfastigheter förbereder sina egna fastighetsinventarier. Det är inte ‘rocket science’. Men för att göra en grundlig inventering tar det lite tid.

en hyresvärd måste vara grundlig och metodisk, och att ha en väl anges pro-forma inventering Formulär hjälper i förberedelseprocessen genom att tydligt ange de viktigaste områden som måste täckas av hyresvärdar.

vår gratis fastighetsförvaltning programvara erbjuder en skräddarsydd form som användare kan använda och anpassa sig till sina egna specifika egenskaper, data sparas sedan och redo att redigeras för nästa gång – Läs mer här – gratis Property Inventory Form Software.

beroende på storleken på en hyresfastighet tar en grundlig inventering minst en timme. En rush tio minuters jobb, förmodligen inte kommer att vara tillräckligt bra för att möta bevisbördan i någon hyresdeposition tvist. Nyligen en advokat som agerar regelbundet för hyresvärdar rapporterade att 1 i 50 lager är av tillräcklig standard för att ‘stå upp’ i domstol. Varnas.

hyresvärdar som inte vill förbereda en fastighetsinventering

det finns två sätt att undvika inventeringsförberedelseprocessen.

för det första, om fastigheten förvaltas fullt ut av en agent, bör inventeringen och den efterföljande utcheckningen utföras av dem som en av deras förvaltningsuppgifter. Detta kommer naturligtvis att spara en hyresvärd tid. Det kommer också att innebära att om det finns problem med fastighetens skick eller renhet; agenten bör rätta till dessa och använda insättningspengarna för att täcka denna kostnad innan du lämnar tillbaka saldot till hyresgästen.

en sak att vara medveten om när man anställer en agent är att de lagligen agerar som hyresvärdens representant. Detta innebär att medan de kan hålla insättning pengar, juridiskt är det fortfarande ansvaret för hyresvärden och om agenten går byst eller springer iväg med pengarna, hyresvärden har fortfarande att återbetala hyresgästen deras insättning tillbaka. Hyresgäster som vidtar rättsliga åtgärder för att återkräva sina pengar har riktats för att ta det mot hyresvärden eftersom domarna har beslutat att det inte finns någon privat kontrakt mellan agenten och hyresgästen.

det är därför det är så viktigt att hyresvärdar alltid ska se till att alla uthyrningsagenter har sina insättningar på ett förtroendekonto eller är medlem i ett lämpligt bundet system som det som drivs av Association of Residential Letting Agents (ARLA). På detta sätt bör agenten gå byst insättning pengar kommer alltid att vara tillgängliga för hyresvärden att återbetala hyresgästen med.

det andra sättet att komma runt med att förbereda en inventering är att anställa en specialist inventering kontorist. För en lista över Inventory clerks besök Association of Independant Inventory Clerks (AIIC). eller besök vår inventering länkar sida. Dessa individer utföra hela processen för dig; de kan också göra mitten hyreskontroll samt den slutliga ‘checka ut’. Nackdelen med denna tjänst är att den inte är billig. Kostnaderna för en incheckning och utcheckning springa till ca 100-140 varje för en standard 2 säng lägenhet. Dessa avgifter varierar beroende på storleken på fastigheten och området i landet (London kommer att vara den dyraste).

för detta kommer en hyresvärd att tänka på att inventeringen har gjorts professionellt och omfattande. Det är möjligt att vidarebefordra kostnaden för denna tjänst till hyresgästerna. Detta är ganska vanligt där en agent används. Men det finns inga hårda och snabba regler och agenten kan lika överföra kostnaden för denna tjänst till hyresvärden. Det är därför viktigt för en hyresvärd att vara tydlig från början om vad deras uthyrnings-och förvaltningsavgifter inkluderar innan de registrerar sig för sin tjänst.

FREE Property Inventory Form

en guide för att förbereda en fastighetsinventering

det viktigaste med att förbereda en inventering är att anta ett system som är enkelt så att det lätt kommer ihåg och replikeras. Detta kommer att säkerställa att hyresvärden uppnår konsekventa resultat. Vid utvecklingen av ditt system se till att inventeringen den producerar är:

• beställt-det här sättet när du förbereder det är en hyresvärd mindre sannolikt att missa saker och också att alla som läser det enkelt kan följa innehållet.
• omfattande-kom ihåg att detta kommer att vara inventeringen är ett referensdokument bör en tvist en ökning och skulle kunna hamna framför domaren
• verifierbara – dess riktighet kan komma överens om vem som helst med få eller noll tillägg eller ändringar.
• skrivet på vanlig engelska – så det är lätt att läsa och förstå. Detta kommer att hjälpa hyresvärden om fallet går till domstol när en tydligt skriftlig entydig rapport kommer att ha mer trovärdighet än en där en hyresgäst kan hävda att de var osäkra på vad de undertecknade. Detta borde inte vara ett försvar men domare är bara mänskliga.

det bästa sättet att producera varulager som uppnår de viktigaste punkterna ovan är att dela upp alla fastigheter i en serie rum. Detta är till stor del rakt fram; till exempel kommer de flesta fastigheter att ha ett kök, vardagsrum, sovrum etc. Men en hyresvärd måste också kategorisera vissa delar av fastigheten som ett rum som hallar, en vinterträdgård, trädgårdar, garage etc. När du har upprättat en lista över dessa rum; det är då ett fall att dela upp dem i en serie komponenter. Dessa komponenter som en gång kategoriserats kommer att bygga upp en övergripande ram.

standardkomponenterna som används i Property Hawk-inventeringen är följande:

• dörrar
• golv
• väggar
• tak
• armaturer
• träarbeten
• Vitvaror
• fönster
• värme
• elektriska apparater
• inredning

samt standardkomponenterna varje rum kan ha enskilda delar som är specifika för det rummet; dessa måste också noteras. När alla dessa delar har spelats in är nästa steg att spela in objekt som inte är fixturer eller beslag. Detta är särskilt viktigt och tidskrävande när en fastighet är möblerad. I det här fallet kommer det att vara nödvändigt att notera alla levererade artiklar. När detta är gjort; du kommer att ha en fullständig inventering.

nästa steg är att slutföra det som kallas schemat för tillstånd. Detta kan utföras samtidigt med inventeringen. Syftet med processen är att notera tillståndet för varje komponentdel.

till exempel, när det gäller loungen under komponentdelen av dörrar skulle du registrera det faktum att det finns två dörrar, nyligen vitmålade med kromhandtag. Denna del av processen är särskilt viktigt eftersom som jag går på att diskutera senare är det tvister om tillståndet i objekt och vad som är ‘fair slitage’ som är den vanligaste. Denna aspekt är mycket svårare att bevisa än att ta bort ett objekt och det är rättvist att säga att domarna ofta sida med hyresgästen om hyresvärden kan bevisa slutgiltigt att det var nytt eller i gott skick. Detta belyser vikten av att behålla kvitton inte bara för skatteändamål utan också i händelse av oenighet med din hyresgäst som resulterar i skiljedom eller domstol där du då måste bevisa villkoret för din egendom vid överlämnande.

många lagertjänstemän använder en serie förkortningar för att påskynda processen. Detta är bra förutsatt att en fullständig lista över termer som åtföljer inventeringen. Medan förkortningar är användbara kan de också vara förvirrande för hyresgästen som måste verifiera rapporten när den är klar.

de viktiga sakerna för en hyresvärd att säkerställa är:

• att det finns en adekvat beskrivning av varje objekt så att de kan verifieras
• att en korrekt skickförklaring åtföljer varje komponentartikel

en hyresvärd bör till varje pris undvika tvetydigt språk som ‘fläckfritt rent’ eller känslomässigt språk så som ‘härlig eldstad’. Håll beskrivningarna korta och faktiska.

om en hyresvärd följer dessa riktlinjer bör de sluta med en omfattande skriftlig inventering och tidsplan för tillstånd som sedan täcker dig för alla eventualiteter

fotografisk & videobevis vs skriftliga fastighetsinventarier

det kan tyckas att med ankomsten av kameror på mobiltelefoner och billig videoteknik att användningen av en skriftlig inventering har blivit något föråldrad. Visst nu är det ett fall av hyresvärden bara knäppa några bilder av tillståndet i din förvaltningsfastighet; när allt kommer omkring ‘bilder talar högre än tusen ord’. Så hur viktiga är bilder för en fastighetsinventering?

tyvärr är det inte så enkelt när det gäller det. För att en början ska utgöra en del av inventeringen för bevisändamål måste fotografier slutgiltigt bevisas och godkännas av alla parter från början. Detta måste göras av hyresvärd/agent och hyresgäster som undertecknar två kopior av alla artiklar (var och en håller en uppsättning) eller varje part som undertecknar separata hela uppsättningar, som sedan byts ut efter avslutad (beviljande av uthyrning)- precis som transport/duplikat eller leasing / motsvarighet. Alternativt är det möjligt att införliva uppsättningar i hyresavtalet. I det här fallet bör hyresvärden innehålla en extra klausul som läser något som “hyresvärden och hyresgästen är överens om att den bifogade visar tillståndet och tillståndet för as vid hyresstart.”

allt detta låter inte för problematiskt. Detta är tills du överväger en av de praktiska svårigheterna med fotografiska bevis. Tänk på ett ögonblick hur många enskilda fotografier som krävs för att helt täcka en hel fastighet. Även för en relativt liten två säng platt antalet kan lätt sträcka sig in i hundratals. Hyresgästen står sedan inför den otroligt mödosamma processen att kontrollera sannolikheten för varje par foton och motverka dem alla på inflyttningsdagen. Utöver detta finns det de praktiska svårigheterna med att foton & video är tillräckligt tydliga för att visa saker som scuff-märken eller smuts. Naturlig belysning måste i allmänhet vara mycket bra för att dessa ska visa. Problemet är, om inte det naturliga ljuset är bra, blixten bleker vanligtvis ut bilder, tillsammans med några’ nyanser ‘ av smuts. Om du hyresvärden måste granska varje foto och sedan justera balansen, exponeringen etc, kommer de att vara där i timmar – jag talar av erfarenhet. Även hyresvärden kommer att behöva se till att det finns en papperskopia datum på var och en av de bilder som är viktiga för att verifiera när bilderna togs. Annars kunde hyresgästen använda ett försvar som bilderna togs vid en tidpunkt före deras yrke.

juridiskt sett är både fotografiska och videobevis tillåtna i domstol. En av svårigheterna med att använda dem är att fastställa deras äkthet, dvs. när de togs och att de inte har blivit doktorerade. Därför, där video eller en elektronisk kopia av en samling fotografier tas på en CD eller DVD, rekommenderas du att skriva detta på en CD-ROM. Dessa skivor kan inte skrivas om eller manipuleras med en gång skriven vilket är viktigt när man verifierar bevisen. En hyresvärd måste se till att där en papperskopia görs att de ger hyresgästen en och få dem att underteckna för att bekräfta att de har fått det och håller med innehållet.

resultatet är att fotografiska och videobevis kanske inte är det panacea som det ursprungligen kan föreslå. Detta förklarar förmodligen varför dess antagande av hyresvärdar och agenter endast har begränsats till dags dato. Verkligheten är att hyresvärdar bör koncentrera sig på att säkerställa en korrekt skriftlig är beredd och undertecknad av alla parter. Fotografiska bevis där det används används förmodligen bäst selektivt och i samband med en detaljerad skriftlig inventering för att stödja och markera dess innehåll.

fastighetsinventariet ‘checka in’

incheckningen sker vid den tidpunkt då hyresavtalet har avtalats och hyresvärden är i stånd att lämna över nycklarna. Det är processen där hyresgästen och hyresvärden / agenten som ska ha en fullt förberedd inventering / villkorsförklaring måste komma överens om fastighetens renlighet samt bekräfta detaljerna i inventeringen. Processen innebär en rundtur i fastigheten. Om det finns skillnader mellan den ursprungliga inventeringen bör dessa noteras. När en acceptabel kopia har upprättats måste hyresvärden och hyresgästen underteckna och datera den för att erkänna att dokumentet är en rättvis representation av fakta. Fastighetsförteckningen utgör sedan en del av villkoren i hyresavtalet. När foton är inblandade måste de undertecknas och dateras eller kallas en klausul i hyresavtalet.

Halvtidsbesiktning av en hyresrätt

halvtidsbesiktningen utförs av hyresvärden eller deras agent ungefär halvvägs genom en hyresrätt för att säkerställa att fastigheten underhålls. I allmänhet är det ett kort besök och hyresvärden eller agenten bör använda den överenskomna inventeringen för att dubbelkontrollera fastigheten att en orimlig mängd skada inte har inträffat och att fastigheten städas. Det kan också vara ett användbart sätt för hyresvärden att ta reda på eventuella små problem med fastigheten som hyresgästen inte har rapporterat. På detta sätt bör hyresvärdarna vara i stånd att vidta förebyggande åtgärder för att ta itu med ett problem innan det blir för allvarligt. Den första halvtidskontrollen är också ett sätt för hyresvärden att kontrollera hyresgästen och göra en bedömning om de är glada för att hyresgästen ska fortsätta eller om de vill fortsätta att utfärda ett avsnitt 21-meddelande som kräver innehav.

‘checka ut’ och din fastighetsinventering

Detta är det sista steget i någon hyresrätt och punkten när fördelarna med att ha en väl förberedd inventering blir uppenbara. Det kan vara så att många månader har gått sedan starten av hyresrätten vilket innebär att om du är välsignad med ett fotografiskt minne det ursprungliga tillståndet av fastigheten vid tidpunkten för ‘checka in’ kommer sannolikt att vara ‘hazey’ i bästa fall. Hyresvärden bör ordna att träffa hyresgästen på fastigheten för att gå igenom fastighetsförteckningen och kontrollera dess skick vid den tidpunkt då de är redo att flytta ut. Se till att du tillåter dig gott om tid att genomföra en grundlig inspektion. Använd en kopia av den ursprungliga fastighetsförteckningen för att notera eventuella skador eller renlighet. Hyresvärden måste vara noga med att göra korrekta och grundliga anteckningar eftersom dessa kan utgöra en del av ditt fall om en tvist skulle uppstå och gå till domstol eller skiljedom.

identifiera ersättningsartiklar i en hyresfastighet

jag är rädd att det inte är ovanligt att hyresgäster byter några av de mindre föremålen av medföljande inredning (gardiner, lampskärmar, kuddar, till exempel) för sina egna. Jag har inga problem med detta så länge hyresgästen sedan sätter tillbaka dessa objekt i slutet av hyresavtalet. Vad hyresvärdar inte vill ha är att hyresgästen byter sitt ‘skräp’ med dina bra grejer. Det är därför det är så viktigt när du förbereder inventeringen för att
fullständigt beskriva varje objekt, citera färgstorlek, modell och serienummer, där det är möjligt
även kod markera dina objekt med säg ett unikt outplånligt märke.

att identifiera extra objekt i en hyresfastighet

att få oönskade ‘saker’ är ibland mer av ett problem än att förlora objekt eller få dem ersatta av sämre varor. Min erfarenhet särskilt med studenter och delare är att hyresgäster kan använda flyttning som en möjlighet att kassera sina oönskade tillhörigheter. Jag är säker på att de tycker att de är mycket generös och om du är en ivrig ‘bil booter’ det kan ge en kontinuerlig leverans av härlig ‘bric-a-brac’. Tyvärr är jag inte, och det är mycket tidskrävande och dyrt att bli av med föremål; särskilt större som möbler och apparater. Lokala myndigheter kommer i allmänhet att ta bort stora hushållsartiklar för en liten avgift på cirka 15 år, men varför ska du behöva organisera och betala för att ta bort någon annans skräp! Jag hade nyligen ett fall där en hyresgäst lämnade mig sin bil. Se särskilt upp för saker som finns kvar i källaren, vinden och garaget. Dessa är alla praktiska gömställen som ofta används av hyresgäster för att dumpa sin oönskade hamstra. Mitt råd till hyresvärdar är, håller inte med’ checka ut ’tills fastigheten är’ helt ‘ rensas till din belåtenhet.

en sak att notera är att det inte är nödvändigt att hyresgästen är närvarande när ‘utcheckningen’ sammanställs. Vissa hyresvärdar eller agenter föredrar faktiskt att detta är fallet eftersom det gör det möjligt för dem att koncentrera sig på att ta exakta och objektiva anteckningar utan att behöva svara direkt på hyresgästen.

den färdiga ‘checka ut’ uttalande kan sedan läggas ut till hyresgästen eller en efterföljande arrangemang kan göras för att möta dem att gå igenom det om det finns några områden av oenighet. Annars kan hyresgästen lägga upp en signerad kopia av’ checka ut ‘ uttalande tillbaka. Nackdelen med detta tvåstegs tillvägagångssätt är att det är mer tidskrävande eftersom det kräver att hyresvärden eller agenten måste göra en extra resa för att möta hyresgästen om det skulle vara oenighet. Mitt råd skulle alltid vara för en hyresvärd att komma överens om ‘checka ut’ på fastigheten och den dag hyresgästen flyttar ut. På så sätt är hyresvärdar också mer benägna att få en undertecknad kopia av den tillbaka.än om de måste lita på hyresgästerna som kommer ihåg att skicka den till dem. Om hyresgästen vägrar att underteckna på plats insisterar på mer tid att överväga formuläret, då detta kan vara en varning om att de kommer att bestrida en hyresvärdar uttalande. Detta bör uppmana en hyresvärd att se till att deras beskrivningar är helt korrekta och att alla bevis samlas in och verifieras.

‘Fair wear & tear’ under en hyresrätt

de vanligaste meningsskiljaktigheterna vid tidpunkten för ‘check out’ inträffar kring ämnet för vad som utgör ‘fair wear and tear’ av en hyresfastighet. Det är ganska lätt att bestämma om ett badrumsskåp är närvarande eller spisen fungerar. Det som är svårare och subjektivt är om märkena på sovrumsmattan bara är ett resultat av flera års användning eller röda vinfläckar från sprudlande fester. Det finns inget i stadgan som definierar ‘fair wear and tear’; konceptet är för brett för att vara förankrat i lag. Association of Residential Letting Agents (ARLA) har dock tagit fram några användbara riktlinjer för sina medlemmar om vad man ska tänka på när man kommer till en syn på det. Dessa är:

• den ursprungliga ålder, kvalitet och villkor för varje objekt i början av hyresavtalet
• den genomsnittliga användbar livslängd till värde förhållande (avskrivningar) av posten
• den rimliga förväntade användningen av en sådan post
• antalet och typen av passagerare i fastigheten
• längden på hyresgästerna beläggning

lagligt en hyresvärd bör inte hamna, varken ekonomiskt eller materiellt i en bättre position än han var i början av hyresavtalet eller än han skulle ha varit i slutet av hyresavtalet ha tillåtit för ‘fair wear och riva’. Det följer därför (och är en etablerad rättslig grundsats) att en hyresvärd inte har rätt att debitera sina hyresgäster hela kostnaden för att ha någon del av sin hyresfastighet, eller någon fixtur eller montering “sätta tillbaka till det skick det var i början av hyresrätten.”Detta skulle utgöra förbättring; lämpliga åtgärder tillgängliga för hyresvärden kan sträcka sig från:

• byte av det skadade objektet där det antingen är allvarligt och omfattande skadat utöver ekonomisk reparation eller, dess tillstånd gör det oanvändbart
• reparation eller rengöring
• kompensation för minskning av objektets inneboende värde eller förkortning av dess användbara normala livslängd

det finns en teknik för att ta hänsyn till rättvist slitage och även undvika förbättring och det kallas fördelning. Fördelning är processen att bryta ner kostnaderna för ‘fair wear and tear’ i mätbara bitar och därmed låta dig tilldela ett monetärt värde till objekt i vad som kan tyckas vara en mycket subjektiv process. Det illustreras förmodligen bäst genom några mycket allmänna exempel:

1. Mindre skador på ett objekt, en liten till medium fläck eller märke på en matta eller madrass etc – kanske 15-35, t.ex. kostnaden för en “spot” ren eller, detta belopp som hyresgästens bidrag till en fullständig ren av hela objektet, eller som ersättning för minskningen. Ett litet till medelstort chip eller märke, repa eller bränna på en köksbänk – kanske 5-25. En hyresvärd kan naturligtvis besluta att ett köp ett nytt objekt, att ha en ny matta lägga ner eller ett nytt kök bänkskiva installerat om de ville, men de kan inte lagligt debitera hyresgästen för hela kostnaden. Kostnaderna bör fördelas och delas mellan parterna på de principer som anges ovan. T. ex. kostnad för ny matta 500-fördelad 465 till hyresvärden, 35 till hyresgästen.

2. I de sällsynta fall där skador (på bänkskivan/mattan/madrassen/ föremålet etc) är så omfattande eller allvarliga för att påverka den uppnåbara hyresnivån/uthyrbarheten eller kvaliteten på fastigheten kan den lämpligaste lösningen vara ersättning och att fördela kostnaderna beroende på objektets ålder och livslängd. Nedan följer ett exempel på hur detta kan beräknas.

(a) kostnad för liknande ersättningsmatta/artikel = 200-00
(b) faktisk ålder för befintlig Matta/artikel = 2 år
(c) Genomsnittlig användbar livslängd för den typen av matta/artikel = 10 år
(d) återstående livslängd för Matta/artikel beräknad som (C) mindre (B) = 8 år
(e) värdeminskning beräknad som (A) dividerad med (c) 50 per år
(f) rimlig fördelningskostnad för hyresgästen beräknad som (d) tider (e)= £400.00

vad händer om det råder oenighet om hyresavgiften?

innan Hyresinsättningen (TDS) skulle hyresvärden eller agenten som innehar insättningen göra ett avdrag för att täcka kostnaderna för skador och sedan återbetala saldot till ex-hyresgästerna inom 10 arbetsdagar efter det att den slutliga utcheckningen slutfördes. Hyresgästen skulle då antingen acceptera hyresvärdens beslut eller ta ärendet till länsrätten för att återkräva det omtvistade beloppet. TDS har ändrat detta för hyresavtal som skapats efter den 6 April 2007. Se avsnittet om hyres deposition Scheme ( TDS) för detaljerad vägledning om vad som händer nu.