jordbruksmark leasing: 10 saker (2021) du borde veta

om du är en markägare med produktiv gård eller ranch mark som du inte kommer att använda dig själv, då kanske du vill överväga en jordbruksmark leasing.

hyresavtal för jordbruksmark kan vara lösningen på allas problem.

de låter dig få en inkomstström från din egendom samtidigt som du stöder jordbruksföretag, ökar den lokala ekonomin och ökar ditt samhälls tillgång till lokal mat och jordbruksprodukter.

oavsett om du är en markägare eller en bonde, kan en jordbruksmark hyresavtal vara i din framtid.

om det är, här är vad du behöver veta.

vad är en jordbruksmark leasing?

ett arrendeavtal är den vanligaste formen av arrendeavtal inom jordbruket.

detta leasingavtal kan ske i form av antingen en kontant hyra leasing eller en gröda-aktie leasing.

båda dessa hyresavtal tillåter bonden att odla fastigheten, men involverar olika typer av jordbruksmark priser.

med ett kontant leasingavtal betalar en hyresgäst ett fast pris per tunnland eller en fast leasingränta för den hyrda marken.

det är fördelaktigt för hyresvärden (markägaren) eftersom de garanteras en förutsägbar avkastning oavsett råvarupriser.

av denna anledning är det riskabelt för hyresgästen (bonden) eftersom de måste betala hyra oavsett vilka grödor de skördar.

medan parterna kan förhandla för att begränsa sin exponering för dessa risker, villkoren kommer ofta att variera från situation till situation.

med ett leasingavtal får hyresvärden en andel av de grödor som hyresgästen producerar i utbyte mot användning av marken.

aktiens belopp beror vanligtvis på den lokala anpassningen.

i utbyte kommer hyresvärden vanligtvis att gå med på att betala en del av insatskostnaderna.

under denna omständighet är hyresvärden utsatt för mer risk, men de drar också nytta av eventuella pris-eller produktivitetsökningar.

spelar det någon roll om jag har ett skriftligt eller muntligt hyresavtal för jordbruksmark?

Ja, det gör det!

muntliga hyresavtal gäller endast så länge som vissa krav är uppfyllda.

tyvärr är många hyresavtal muntliga, och detta kan skapa problem längs linjen.

även om många parter föredrar muntliga leasingavtal har skriftliga leasingavtal fördelar och de bör inte förbises.

först och främst ett skriftligt hyresavtal ger bevis på hyresvillkoren om en tvist uppstår mellan parterna vid ett senare tillfälle.

varje stat har också en “stadga för bedrägeri.”

detta kräver att vissa typer av kontrakt genomförs skriftligen.

dessa lagar kan variera från stat till stat, så vi rekommenderar att du gör forskning innan du skapar en jordbruksmark leasing.

men fastighetskontrakt och kontrakt som inte kan uppfyllas inom ett år omfattas vanligtvis av staternas stadgar om bedrägerier.

om ditt muntliga jordbruksavtal kan uppfyllas inom ett år, skulle det i allmänhet falla utanför lagen om bedrägeri.

men om det varar längre än ett år behöver de flesta stater det vara skriftligt för att det ska kunna verkställas.

varför ska jag göra min jordbruksmark tillgänglig för uthyrning?

det finns några anledningar till att markägare som inte är jordbrukare kommer att göra sin mark tillgänglig för uthyrning.

här är varför du kan överväga det.

det är den bästa användningen av fastigheten:

om ditt land historiskt har använts för jordbruk, kanske du känner igen det som det bästa.

även om du inte är utrustad för att odla det själv betyder det inte att du inte kan komma överens med en erfaren jordbrukare som vill ta över ytterligare mark.

det är vettigt av skatteskäl:

beroende på ditt tillstånd kan jordbruksmark beskattas annorlunda än andra typer av mark.

om din mark används för aktiv jordbruksproduktion kan du se en betydande minskning av dina fastighetsskatter.

Vem vill inte ha det?

det är din vision för din fastighet:

kanske har du aldrig varit intresserad av jordbruk tidigare, men du skulle gärna göra detta till ditt projekt nu när du har mer tid på händerna eller om du är pensionär.

du köpte marken, men du vet fortfarande inte vad du ska göra.

lyckligtvis kan du hyra ut ditt land till någon som kan hjälpa dig!

Vad ska jag tänka på när jag hyr jordbruksmark?

i det här avsnittet kommer vi att dela upp övervägandena i både markägare och jordbrukare.

det här är vad du bör tänka på när du går in i ett jordbruksavtal.

för markägare:

1. Vad är din anledning till att hyra mark?
2. har du ett särskilt intresse av att se marken som används för jordbruk?
3. vilken typ av jordbruk tycker du är lämplig för din gård?
4. bryr du dig om vad ditt land används till, eller vill du bara att det ska vara jordbruksmark skatt bedömas?
5. Vad är din vision för din fastighet på kort och lång sikt?
6. planerar du att hyra ut det i många år?
7. har du ett intresse av att odla det själv någon gång?
8. är gården bevarad?
9. planerar du att sälja fastigheten i framtiden?
10. Hur vill du att fastigheten ska se ut?
11. vilka typer av jordbruk passar in i den visionen?
12. hur viktigt är markskyddspraxis för dig?
13. behöver du hyresgäster (jordbrukare) att ha en viss inkomstnivå från marken?
14. när behöver du få hyresbetalningar?
15. är ditt huvudsakliga intresse för att inrätta en standard hyresavtal med en Bonde, eller vill du vara ytterligare involverad i förvaltningen av en gård verksamhet på din mark?
16. hur mycket vill du ansvara för på fastigheten?
17. finns det tjänster som du vill att din hyresgäst ska göra? Exempelvis: underhåll av byggnader, staket, gårdsfält, fältkanter, vattenvägar etc.
18. vilken infrastruktur och förbättringar har ditt land nu som skulle vara attraktivt för en potentiell jordbrukare?
19. vad kan läggas till i framtiden av antingen dig eller en jordbrukare för att passa gårdens behov?

för jordbrukare:

1. vilka markegenskaper är nödvändiga för att producera de grödor du tänker odla?
2. vilken infrastruktur behövs för ditt jordbruksföretag?
3. behövs bevattning?
4. behöver du förvaringsutrymmen, fäktning av boskap eller hjortstängsel?
5. vad mer behöver du för att hjälpa din gårdsverksamhet att lyckas?
6. hur planerar du att marknadsföra dina grödor?
7. planerar du att sälja dina grödor på en plats utanför platsen?
8. planerar du att direkt marknadsföra grödorna på gården själv?
9. hur långt är du villig att resa från gården till en off-farm marknad?
10. kommer du att ha ETT bostadsarrangemang som kommer att lägga till en pendling?
11. om direktmarknadsföring på gården är ditt mål är markägaren öppen för att ha en gård eller marknadsföring på gården?
12. vilken typ av affärsarrangemang letar du efter?
13. vill du hyra mark för din egen oberoende jordbruksverksamhet?
14. vill du samarbeta med en markägare på något sätt? Ex: arbeta tillsammans på en gemensam gårdsverksamhet eller arbeta för en markägare som gårdschef
15. vilka typer av affärsmöjligheter är du redo för?
16. hur mycket hyr jordbruksmark för i ditt område?
17. hur mycket är du villig att betala i hyra för den mark du behöver?
18. är du villig att handla tjänster med en markägare för en justerad hyresnivå?
19. vilken längd på hyresavtalet är perfekt för din gårdsverksamhet?

Vad ska ditt jordbruksavtal innehålla?

här är de gemensamma bestämmelserna som ingår i skriftliga hyresavtal för jordbruksmark:

hyresperiodens längd

beskrivning av fastigheten

Hyresklausul (ange hyresnivå och leasingperiod)

uppsägning process

begränsning av andrahandsuthyrning och uppdrag

krav för att följa federala och statliga bevarande bestämmelser och registrera sig i federal farm program

typer av grödor för att plantera

skyldigheter att kontrollera skadliga ogräs och köpa försäkring

typer av grödor för att plantera

ansvar för underhåll och förbättringar på fastigheten

möjlighet att köpa

advokatkostnader

hur ska du behålla ditt hyresavtal?

att bygga och upprätthålla en relation mellan parterna (markägare och jordbrukare) tar tid och ansträngning.

kärnan i ett bra förhållande är kommunikation, och du bör komma ihåg att denna kommunikation är mer än bara en årlig diskussion om dina hyresvillkor.

behandla din leasingdiskussion som en “bra granne.”

du bör aktivt nå ut, leta efter sätt att vara vänlig, hjälpa till där du kan och arbeta genom konflikter om det uppstår.

på det här sättet, när det är dags att förnya hyresavtalet eller diskutera något utestående, kan du göra det med grace.

en stor resurs om du har en tvist mellan parterna är State Agriculture Development Committee ‘ s (FREE) Agricultural Mediation Program.

programmet är inrättat för att tillhandahålla frivillig medling.

detta innebär att båda parter måste vara ombord innan medling ägde rum.

ändå, om båda parter är överens, är detta ett bra sätt att arbeta igenom problem med en utbildad, opartisk medlare som kan underlätta en diskussion och undersöka problemet från en neutral vinkel.

Var Kan jag se ett prov leasingavtal?

letar du efter ett exempel leasingavtal?

kolla in detta prov leasingavtal från staten New Jersey (börjar på sidan 22).

medan leasingmallen endast är för referensändamål kan den ge dig en uppfattning om vad du behöver för att gå vidare.

hur kan jag hitta jordbruksmark att hyra?

om du är en bonde som letar efter jordbruksmark finns det flera steg du kan vidta för att visa ditt värde för en hyresvärd.

vi har några bästa tips som anges nedan.

Bygg ditt varumärke

som jordbrukare är ditt “varumärke” hur du uppfattas i ditt samhälle.

i huvudsak vill du bygga ditt varumärke och rykte så att alla vill arbeta med dig.

att ha ett starkt varumärke gör det lättare att få ett bra hyresavtal med en hyresvärd du tycker om att arbeta med.

så, hur märker du dig själv?

det beror på vad du är intresserad och investerat i.

för vissa jordbrukare kan det vara ett organiskt tillvägagångssätt.

du kanske älskar att behandla jorden som en levande organism och öva en biologisk jordbruksförvaltningsmetod.

om du kan marknadsföra dig själv till hyresvärdar som är intresserade av samma sak, kommer du säkert att ha mer framgång.

Plus, du är mer benägna att matcha med någon som är intresserad av att förbättra sin gård på lång sikt (snarare än någon som bara vill tjäna lite snabba pengar).

andra element som är viktiga för ditt varumärke (oavsett vem du är) är dina färdigheter, hårt arbetande attityd och beredskap att förbättra vilken jordbruksmark du hyr.

som pojkscouter och flickscouter ofta säger, ” Lämna en plats bättre än du hittade den!”

vem skulle inte vilja arbeta med någon som lämnar jordbruksmark rikare (på mer än ett sätt)?!

odla starka relationer

i nästan alla fall handlar jordbruk om relationer.

Cold calling lokala hyresvärdar är inte troligt att få dig långt.

så snart du bestämmer dig för att ett hyresavtal för jordbruksmark ligger på bordet, börja odla starka relationer i ditt samhälle.

Bygg på de familjeband som du har i branschen eller ditt lokala jordbrukssamhälle.

prata med dina grannar.

nå ut till co-ops och förlängningsbyråer som kan hjälpa till att ansluta bönder till människor som vill hyra sin mark.

om du är oerfaren och vill få din fot i dörren, annonsera dig själv som operatör för markägare som inte har tid att komma till allt själva.

detta kan hjälpa dig att lära dig när du går, oavsett om du hjälper till med plantering, skörd eller spridning.

besök USDA: s webbplats

detta kan verka som ett något uppenbart tips, men USDA (United States Department of Agriculture) har ett överflöd av verktyg som kan hjälpa jordbrukare som börjar från början, tar över en familjeoperation eller får ett hyresavtal för jordbruksmark.

de kan erbjuda dig kundservice, bevarande reserv program övergångsincitament, jordbrukslån, FSA mark kontrakt garantier, och mer.

besök här för att lära dig mer!

hur avslutas ett hyresavtal för jordbruksmark?

en arrendering av jordbruksmark kan ofta sägas upp när som helst om alla parter är överens om uppsägningen.

andra uppsägningsmetoder kommer att ingå i ett skriftligt leasingavtal, inklusive de händelser enligt vilka en part kan avsluta hyresavtalet utan samtycke från den andra (avtalsbrott etc.).

Hur kan jag hitta ytterligare resurser?

om du är intresserad av att lära dig mer, besök Farmland Information Center.

du får tillgång till bedömningsverktyg, landleasingguider och information om leasing från båda perspektiven.

slutliga tankar

jordbrukssektorn är beroende av hyresavtal för jordbruksmark för att tillgodose jordbrukarnas behov.

om du är en markägare, överväga att hyra ut ditt land för att öka jordbruksproduktionen i ditt område.

se bara till att du överväger alla frågor som anges i #4.

detta säkerställer att både du och din hyresgäst är på samma sida.

också, gärna lämna oss en kommentar om du har några ytterligare frågor.

för mer information om att köpa, sälja eller investera i ledig mark, kolla in våra andra resurser nedan.

vi är här för att hjälpa till genom hela markköpsprocessen!

ytterligare resurser

om du funderar på att köpa prisvärda mark, kan du kolla in vår listor sida. och innan du köper mark, se till att du kolla in Gokce Land Due Diligence Program. om du vill sälja mark, besök vår sida om hur du säljer din mark.

vill du få ett mail med vår senaste blogg/egenskaper varje torsdag?

Prenumerera nu

Disclaimer: vi är inte advokater, revisorer eller finansiella rådgivare och informationen i denna artikel är endast i informationssyfte. Den här artikeln är baserad på vår egen forskning och erfarenhet och vi gör vårt bästa för att hålla den korrekt och uppdaterad, men den kan innehålla fel. Var noga med att konsultera en juridisk eller finansiell professionell innan du fattar några investeringsbeslut.

• författare
• Senaste inlägg

Erika är en tidigare prisvärd Bostadsdirektör för staden New York som blev heltidsinvesterare. Hon brukade hjälpa New Yorkers att hitta prisvärda bostäder, nu hjälper hon människor att hitta prisvärd mark runt om i USA.
innan han startade Gokce Capital fick Erika en kandidatexamen i arkitektur från University of Southern California och en examen i stadspolitik från Columbia University. Hon arbetade som både arkitektonisk designer och ingenjör i New York innan hon gick med i New York City Department of Housing Preservation and Development.
Erika bor för närvarande i New York storstadsområde med sin make, dotter och katt. Hon är ursprungligen från Chicago och anser sig fortfarande vara en midwesterner i hjärtat.
Erika älskar också att läsa, skriva och resa (roligt faktum, hon har besökt alla 50 stater och mer än 30 länder!). Hennes nya bok, Land Investing Mistakes: 11 True Stories You Need to Know Before Buying Land, är nu tillgänglig på Amazon.